[20.09.22]2017년이후 서울 6억 이하 아파트 29.4%로 급감, 9억원 이상 아파트 급증/서울,제목없음증여 급증 거래 급감, 매물잠김 현상 심화/ 2020년 역대급 거래량

文정부 3년동안…서울 6억 이하 아파트 67.3%→29.4% 급감

2017년 이후 서울, 수도권에 6억원 미만 아파트는 이제 29.5%밖에 남지 않았네요. 그에 반해 9억원 이상 고가 아파트의 비중이 상당히 많이 늘어났습니다.

https://www.hankyung.com/realestate/article/202009210909e

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6억원미만 아파트 29.4%로 급감, 6억 초과 32.8%→70.6%, 9억초과 15.7%→39.8%, 15억 초고가 아파트 3.9%→15.2%로 증가

2020년 09월 21일 국민의힘 김상훈 의원이 한국감정원(2017년 5월~2020년 6월)의 3년간 서울 아파트 매매 시세현황을 분석한 결과에 따르면, 서울에서 시세 6억원 이하 아파트 비율은 문 대통령 취임월인 2017년 5월에는 67.3%였으나, 2020년 6월 현재에는 29.4%로 급감한 것으로 나타났다. 절반 이상이 사라진 셈이다.

반면 고가 아파트는 급격히 증가했다. 같은기간 시세 9억원 초과 아파트의 경우 15.7%에서 39.8%로 그 비율이 2.5배 가량 늘어났다. 15억원을 넘는 초고가 아파트 비중 또한 3.9%에서 15.2%로 확대됐다.

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자치구 중 6억 이하 비율이 가장 크게 줄어든 곳은 강동구, 반면 9억원 초과 아파트 0.4%→49.0%으로 급등

자치구 중 6억 이하 비율이 가장 크게 줄어든 곳은 강동구였다. 2017년 5월 시세 6억 이하 아파트가 74.9%에 달했지만, 2020년 6월 현재 8.9%로 급락했다. 66.0%포인트(p)가 하락한 셈이다. 같은 기간 9억원 초과 아파트는 0.4%에서 49.0%로 급등했다. 3년전 강동구 내 10집 중 7집이 6억원 아래였지만, 지금은 절반이 9억대를 형성한 것이다.

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강북구, 6억원 소멸 현상 심각

‘6억 소멸’ 현상은 서울에서 그나마 실수요자의 접근이 용이했던 강북에서 더 심각했다.

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성북구 6억원 미만 97.0%→ 33.6% 감소, 동대문구 88.9%→26.0% 감소, 서대문구 88.6%→26.5% 감소, 마포구 54.3%→6.1%, 성동구 60.6%→2.4%, 광진구 53.9%→3.5%, 동작구 59.7%→4.5% 반면 9억원 초과 늘어

2017년 5월 ~ 2020년 06월	6억미만 아파트	9억초과 아파트
성북구	97.0%→ 33.6% 감소	0%→ 11.3% 증가
동대문구	88.9%→26.0% 감소	0% → 20.9% 증가
서대문구	88.6%→26.5% 감소	0.3% → 26.0% 증가
마포구	54.3%→6.1% 감소	7.1% → 61.3% 증가
성동구	60.6%→2.4%	5.05% → 65.6% 증가
광진구	53.9%→3.5%	12.0% → 68.3% 증가
동작구	59.7%→4.5%	2.0% → 52.1% 증가

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강남지역 15억 초고가 아파트 26.8%→73.5%, 서초구 22.4%→67.2%, 송파구 5.3%→43.1%로 확대​

한편 6억 이하 아파트가 드물었고, 고가 주택이 많았던 강남지역은 15억 초고가 아파트가 크게 늘어났다. 강남구는 15억 초과 아파트가 26.8%였으나, 2020년 현재 73.5%에 달했다. 서초구도 22.4%에서 67.2%로 확대됐고, 송파구 또한 5.3%에서 43.1%로 늘어났다.

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임대차법 개정 등으로 전세가격이 상승하면서 매매가격을 끌어 올리고 있습니다.

여기에 정부는 부동산 규제로 아파트 담보대출에 대한 규제를 가하면서 가격에 대한 풍선효과가 나타나고 있습니다.

이는 정부가 6억원,9억원, 15억원이라고 지정하면서 6억원 미만 아파트는 6억원까지 끌어올리고, 6억원~9억원 사이에 있던 아파트는 9억원까지 끌어올리는 효과(?)를 주게 되어습니다.

아울러 9억원~15억원 사이도 LTV 40%까지 나오면서 9억원 이상으로 끌어올리며 여력이 되는 사람들이 대출이 나오는데까지 활용하여 집을 사면서 집값이 상승하고 있습니다.

결국 2017년 이후 집값은 계속 상승하면서 서울, 수도권에 공급물량이 적절히 있었기에 시장에서는 적절히 조정을 받을 수 있는 상황이었으나 정부의 규제로 인한 효과(?)로 가격이 계속 상승하게 되었습니다.

정부가 정한 9억원이상의 고가(?) 아파트는 많아지게 되었고, 이로 인해 가격의 부담을 느끼게 된 투자자들은 중저가 아파트로 몰리게 되면서 오히려 6억원 미만의 중소형 아파트들도 6억원을 향해 올라가고 있다고 생각합니다.

대표적으로 "노도강"이로 불렸던 노원구, 도봉구, 강북구 등이 그러했는데 이들 지역의 매매가격 상승율은 2020년 7월~9월달에 상당히 많이 오른 것을 KB부동산 집계에서 확인이 가능합니다.

하지만 이들 지역의 가격도 만만치 않게 올랐기 때문에 투자수요가 점점 옅어지고 있기에 조금씩은 서울, 수도권의 거래량은 점차 줄어들면서 안정세를 찾아가고 있는게 아닌가 생각합니다.

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'증여는 급증, 거래는 급감'…서울 '매물잠김' 현상 심화하나

다주택자들이 양도세 강화로 집을 매매하기 보다는 배우자나 자녀에게 증여하는 움직임이 계속 확산되면서 매물 잠김이 심화되고 있습니다.

https://newsis.com/view/?id=NISX20200921_0001174069&cID=10401&pID=10400

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다주택자들 강화된 양도소득세 회피하기 위해 증여 움직임 확산, 매물 잠김 심화

다주택자들이 강화된 양도소득세를 피하기 위해 집을 내놓는 대신 배우자나 자녀에게 증여하려는 움직임이 확산하면서 매물 잠김이 심화되고 있다. 특히 서울의 아파트 거래 건수가 전달 대비 절반 이상 줄어드는 등 거래절벽 현상도 짙어지고 있다.

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2020년 7·10 부동산 대책, 다주택자, 법인 취득세율 최대 12%인상, 다주택자 종합부동산세 중과세율 최고 6.0%

정부는 지난 7·10 부동산 대책을 통해 다주택자와 법인에 대한 취득세율을 최대 12%까지 끌어올리고, 다주택자에 대한 종합부동산세 중과세율도 최고 6.0%로 높였다.

집값을 올리고 주택시장을 교란하는 주범이 다주택자라는 게 정부의 판단이다. 다주택자에 대해 세금 부담을 강화하고, 투기성 수요에 '징벌적 수준'의 세금을 물리겠다는 정부의 강력한 의지가 반영됐다. 또 투기를 억제하고, 부동산 불로소득을 차단하기 위해 수요 억제 정책을 이어가겠다는 뜻으로도 읽힌다.

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정부, 다주택자들의 투기성 수요에 "징벌적 수준"의 세금 물리며, 세금 부담으로 매물 늘어나길 기대, 오히려 서울 아파트 증여 건수 역대 최고치 기록

정부는 다주택자의 세금 부담을 꾸준히 늘려 주택시장에 매물이 늘어나는 효과를 기대하고 있다.

이들이 보유한 주택이 매물로 나오면 매물 잠김 현상 해소와 집값 안정화에 도움이 되기 때문이다.

하지만 정부의 기대와 달리 지난달 서울 아파트 증여 건수는 역대 최고치를 기록했다.

한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 증여 거래는 2768건으로 집계됐다.

이는 서울의 전체 아파트 거래(1만2277건)의 5분의 1 규모로, 관련 통계가 작성된 지난 2006년 이후 가장 높은 수치다.

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강남3구의 증여 활발, 2020년 08월, 다주택자의 증여재산 취득세율 최고 12%까지 인상 법안 국회 통과로 막판 증여 몰려

특히 고가 아파트가 밀집한 강남3구(강남·서초·송파구)의 증여가 활발했다.

송파구가 45.1%로 전체 거래의 절반에 가까웠고, 강남구(43.9%)와 서초구(42.5%)가 뒤를 이었다. 지난달 부동산 관련 세금 강화 법안이 국회를 통과하면서 이를 피하기 위한 '막판 증여'가 몰린 것으로 보인다.

정부는 지난달 12일부터 다주택자들의 세금 회피를 차단하기 위해 증여재산의 취득세율을 현행 3.5%에서 최고 12%까지 인상했다.

이에 따라 2주택 이상 보유자가 배우자나 직계존비속에게 주택을 증여하면 해당 주택이 조정대상지역내 3억원 이상일 경우 취득세율이 12% 적용된다.

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서울 아파트 증여 급증 반면 거래량 급감

서울 아파트 증여가 급증한 반면 거래량은 급감하고 있다.

서울 부동산정보광장에 따르면 지난 6월 1만5587건에서 7월 1만654건, 8월 4588건으로 집계됐다.

다주택자들이 아파트를 대거 증여하면서 주택시장의 매물이 부족해지고, 거래량도 감소하고 있다.

정부의 잇단 고강도 부동산 대책으로 매수세가 감소하고 관망세가 이어지고 있다는 분석이다.

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다주택자들이 보유한 매물이 시장에 나오는 것이 제한적일 것, 강화된 종부세율 2021년 6월 1일 기준으로 적용되기에

주택시장에서는 다주택자들이 보유한 매물이 시장에 나오는 것이 제한적일 것이라는 게 중론이다. 강화된 종부세율은 내년 6월1일 기준으로 적용되기 때문에 다주택자들이 당분간 주택시장을 좀 더 관망할 가능성이 크기 때문이다.

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당분간 매물 잠김으로 인한 거래절벽 현상 지속될 듯

전문가들은 당분간 매물 잠김으로 인한 거래절벽 현상이 계속될 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "보유세와 양도세 부담이 모두 높은 상황에서 일부 다주택자들이 버티기에 돌입하면서 매물 잠김이 이어질 수도 있다"며 "서울지역의 주택 거래량이 줄면서 집값 움직임은 당분간 강보합이 예상된다"고 강조했다.

권 교수는 "다주택자에 대한 세금 중과가 내년부터 시행되는 만큼 다주택자들이 당분간 주택시장을 변화를 지켜볼 것"이라며 "주택시장의 변화에 따라 절세를 위해 배우자나 자녀에게 증여를 택할 가능성이 있다"고 덧붙였다.

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정부는 다주택자를 규제하면서 징벌적 세금부담을 지우고 있지만 다주택자들은 자신들이 보유하고 있는 물건 중에서 못난이 물건은 처분하고 똘똘한 물건은 증여를 통해서 세금에 대한 부담을 분산시킬려고 노력하고 있습니다.

2020년 08월 다주택자들이 보유하고 있는 물건에 대한 증여에 대한 취득세율도 12%까지 인상하는 법안이 통과시키면서 물건이 나오길 기대하는 정부의 기대와는 달리 서울내 다주택자들은 막판 증여를 하고 있습니다.

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결국 취득세·양도소득세·종합부동산세 등 부동산 세금 관련 법안이 2020년 08월 국회를 통과하면서 이를 피하기위한 `막판 증여`가 몰린 영향이 크다고 할 수 있습니다.

양도세는 현재 보유 기간 1년 미만은 40%, 1년 이상이면 기본세율(6~42%)로 물리지만, 내년 6월1일 이후에는 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%의 높은 세율을 적용됩니다.

또한 2주택자는 기본세율(6~42%)에 20%포인트를, 3주택은 30%포인트를 중과됩니다.

다주택자의 종부세 최고세율도 2021년 06월부터 3.2%에서 6.0%로 인상됩니다.

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종부세율도 강화되면서 최고 6.0%까지 세율을 올리긴 했지만 해당 강화된 종부세율이 적용되는 시점은 2021년 6월 1일이 기점이기 때문에 그전까지는 아직 시간적으로 여유가 있다고 판단하고 있는 다주택자들이 상당하다 보니 당분간 매물 잠김현상은 계속 이어질 것이라고 전문가들은 얘기를 하고 있습니다.

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그렇지만 종부세가 부담되어 내놓아야 할 물건이라면 2020년 09월을 넘어 10월 정도에는 서서히 나오지 않을가 생각합니다.

2021년으로 넘어가면서 양도소득세 부분에 대한 회기에 따른 세금 구간이 달라질 수 있고, 2021년 3월 이후가 되면 오히려 다주택자들의 물건이 나올 확률이 높기 때문에 오히려 가격에 대한 조정을 받을 수 있다고 생각하기 때문입니다.

그래서 다주택자들의 경우에는 미리미리 매매할 물건들을 한채씩 처분할려고 서서히 움직이지 않을까 생각합니다.

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규제폭탄‧공급대책에도 역대급 거래량…“내년엔 세금 압박 체감”

2020년 주택 매매거래량은 역대급 수준을 기록했습니다. 특히 2020년 2~3분기 주택매매거래는 30대가 주도하면서 집값 상승을 이끌었다고 하네요.

https://www.dailian.co.kr/news/view/921470

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​2020년 전체 주택 매매거래량 84만 7569건, 지난해 같읕 기간 대비 89.2% 증가

22일 국토교통부에 따르면 지난달까지 올해 전체 주택 매매거래량은 84만7569건으로 나타났다.

이는 지난해 같은 기간(44만7963건)과 5년 평균(62만8938건) 대비 각각 89.2%, 34.8% 증가한 수준이다.

특히 2006년 통계가 시작된 이래 가장 많은 주택이 거래된 것으로 파악됐다.

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정부의 부동산 대책에도 불구하고 시장의 불안심리 잠재우지 못해

거래량 급등 현상은 ‘집값이 더 오르기 전에 사야한다’는 공포감에서 비롯됐다는 게 전문가들의 설명이다.

정부가 올해만 5번의 부동산 대책을 내놨음에도 시장의 불안심리를 잠재우지 못 한 것이다.

구체적으로 살펴보면 2020년 2월 경기도권 규제 확대, 5월 수도권 주택공급 확대, 6월 규제지역 확대 및 갭투자 차단, 7월 종부세‧양도세‧취득세 등 강화 및 청약제도 개선, 8월 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 등이 발표됐다. 이처럼 정부가 시장을 옥죄는 규제뿐만 아니라 추가 공급책과 무주택자 청약기회 확대 방안도 골고루 내놨음에도 시장에선 주택거래량이 예년보다 급증한 셈이다.

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2020년 08월까지 누적 매매거래량 통계 이래 ‘최고치’/ 2020년 2~3분기 주택매매거래 30대가 주도

정부의 계속된 규제 폭탄에도 올해 주택 매매거래량이 역대급 수준을 기록했다.

특히 주택 공급 시그널과 청약제도 개선 등에도 불구하고 올해 2~3분기 주택 매매거래는 30대가 주도한 상황이다.

집값 상승세가 강보합으로 넘어가면서 당분간 이 같은 분위기는 진정될 전망이다.

다만 규제로 인한 세제압박은 내년부터 본격적으로 체감될 것이며, 그 수준은 세계적일 것이라고 전문가들은 내다봤다.

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정부의 신용대출 압박영향 매매거래량 감소에 영향 줄듯, 하반기 매매량 급등 잦아드는 분위기, 전문가들 2021년 부터 부동산 시장 관망세 짙어질 것이라 전망

지난달 주택 매매거래량만 따로 봤을 땐 8만5272건으로 전월(14만1419건) 대비 39.7% 감소해, 최근의 패닉바잉 현상은 잦아들 것으로 보인다.

정부의 신용대출 압박도 매매거래량 감소에 영향을 줄 것으로 예상된다. 신용대출은 고강도 대출규제 하에서 유일한 자금조달 방안으로 꼽혔지만, 최근 정부의 압박에 시중은행들이 대출총량 관리에 돌입했기 때문이다.

전문가들은 정부가 쏟아낸 규제가 피부로 체감되는 내년부터는 부동산 시장에 관망세가 더욱 짙어질 것으로 내다봤다.

특히 이번 부동산 3법으로 대폭 강화된 종합부동산세, 양도소득세, 취득세가 2021년부터 본격 적용을 앞두고 있는데, 그 압박감이 상당할 것이란 분석도 나온다.

여경희 부동산114 수석연구위원은 “코로나19 재확산에 이어 추석 연휴가 다가오면서 매매와 전세시장의 움직임이 주춤해졌다”며 “매매는 수요자들의 관망세가 더욱 짙어졌는데, 가격급등 부담과 정부 규제 기조 등의 영향으로 선뜻 매수에 나서지 않는 분위기다”라고 말했다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “내년엔 시장이 굉장히 불안정해져 우려할만한 상황이 될 것으로 예상된다”며 “정부에서 공급대책을 내놓긴 했지만 당장 입주물량이 위축되고, 내년부터 체감될 세금 압박도 세계적인 수준에 달할 것”이라고 말했다.

 

정부의 전방위적인 부동산 규제 대책으로 인해 더이상 집을 사고 싶어도 살 수 없는 상태에 이르고 있습니다.

신용대출에 대해서도 압박을 가하면서 시중은행에 대출총량 관리에 돌입했기 때문입니다.

더욱이 부동산 3법이 강화되었고, 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등이 2021년부터 본격적으로 적용되게 되면 앞으로 부동산의 매매 거래은 더욱 위축될 수밖에 없다고 생각합니다.

즉 더 사고 싶어도 세금이 무거워서 살 수도 없고, 너무 올라버린 가격을 인해 서울, 수도권에서의 거래는 쉽지 않은 상태가 되었습니다.

그렇지만 이로 인해 관망세가 이어지긴 하겠지만 부동산의 매매 가격이 빠지진 않을 것이라 생각합니다.

오히려 가격이 오르는 곳이 있는 반면 가격이 오르지 않는 지역이 생기는 것으로 지역적인 편차가 발생한다는 정도가 아닐까 생각합니다.

특히 전세수요가 많이 몰려 있는 학군지역들의 경우에는 매매가격이 꾸준히 상승할 것이라고 생각합니다.

계약 갱신 청구권으로 인해 전세매물 자체가 줄어든 상황에서 신규로 전입와야 하는 전세수요자들입장에서는 전세가 없다면 매매로 돌아설 가능성이 있다고 생각하기 때문입니다.

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반면 비규제지역들의 부동산 경기가 살아날 가능성은 크다고 생각합니다.

서울, 수도권에서 벗어난 지방 광역시 나 지방의 30만 이상의 인구가 있는 지역들에 대해서는 여전히 세금 부담이 적고 가격이 싸기 때문입니다.

그렇다 하더라도 섣불리 진입하는 것은 금물인 것이 저금리 기조가 2~3년은 계속 이어질 것이라 생각하지만 코로나19에 대한 백신이 나옴으로 인한 코로나19 종식과 더불어서 경제가 활기를 띄며 금리가 인상되기 시작한다면 상황은 달라질 가능성이 크다고 생각하기 때문입니다.

그렇기에 지방 부동산에 진입하고자 한다면 좋은 입지에 선호지역으로 들어가는 것이 맞지 가격이 싸다고 들어가는 것은 아니라고 생각합니다.