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[20.09.24]서울 25개구 평균아파트 가격 6억원 넘어/ 상가임대차법 개정안 법사위 통과, 한시적 6월 연체시 임차인 퇴거 못해/ 반포3주구 재건축 부담금 4억대/ 세종 거래기사읽기 2020. 9. 24. 07:17728x90
사라지는 서민주택… 서울 25개구 모두 아파트 평균값 6억 넘었다
서울 전역의 34평 기준 매매 평균 가격이 6억이 넘었습니다. 심지어 경기도 중에서도 6곳도 6억원이 넘었습니다. 이에 대해서 6억원 이하 주택담보대출 기준에 대해 현실화 해야 할 필요성이 대두되고 있습니다.
서울 전역에서 34평형(전용면적 84㎡) 아파트의 평균 가격이 6억원 돌파
서울 전역에서 34평형(전용면적 84㎡) 아파트의 평균 가격이 ‘서민 주택’ 기준인 6억원을 돌파한 것으로 나타났다.
문재인 정부 초기만 해도 25구(區) 중 절반이 6억원 이하였지만, 3년 사이 집값이 급등하면서 지금은 서울 어디에서도 6억원으로는 평균 수준의 아파트를 살 수 없게 된 것이다.
서울 평균 가격, 6억9340만원에서 10억7824만원으로 3년 만에 55.5% 올라
우리나라에서 아파트 34평은 시장에서 가장 수요가 많은 평형이어서 정부는 이 평형 이하를 ‘국민주택’으로 명명하고 있고, 한국토지주택공사(LH) 등 공기업이나 건설사들도 아파트를 분양할 때 34평형을 가장 많이 짓는다.
2020년 09월 23일 KB국민은행 시세 통계에 따르면, 2020년 08월 서울 모든 구의 34평 아파트 평균 가격이 6억원을 돌파했다.
평균 아파트 값이 가장 비싼 지역은 강남구(19억4218만원)와 서초구(18억8159만원), 송파구(15억2480만원)
평균 아파트 값이 가장 비싼 지역은 강남구(19억4218만원)와 서초구(18억8159만원)였다.
최근 강남·서초 대단지 신축 아파트는 34평 시세가 30억원이 넘는 경우도 있지만 상대적으로 가격이 낮은 ‘나 홀로 단지’나 노후 아파트까지 따지다 보니 평균값이 내려갔다.
송파구가 15억2480만원으로 뒤를 이었고 용산, 성동, 양천, 마포 등 최근 집값 상승을 주도했던 지역들이 상위권을 차지했다.
서울평균가격 10억 7824만원 3년전에 비해 55.5% 상승
서울 평균 가격은 10억7824만원으로 3년 전(6억9340만원)에 비해 55.5% 올랐다.
모든 면적의 평균값인 9억8503만원보다 1억원가량 높다.
2017년 8월만 해도 서울 25구 중 12곳에서 34평 아파트 평균 가격은 6억원 미만이었다.
하지만 이후 집값이 급등하면서 3년 만에 6억원 이하인 지역이 사라졌다.
경기도 6곳 34평 아파트 평균 가격 6억원 돌파
경기도 31개 시·군 중에서도 과천(15억8202만원), 성남(9억5931만원), 하남(8억2691만원), 광명(7억8989만원), 구리(6억2608만원), 안양(6억2383만원) 등 6곳의 34평 아파트 평균 가격이 6억원을 돌파했다.
이 중 과천을 제외한 5곳은 3년 전 평균값이 6억원을 밑돌았다.
6억원 이하 아파트, 가장 큰 혜택 대출, 이로 인해 수요 몰리며 가격 오를 수 밖에 없어
전문가들은 지금 시장 상황이 6억원 이하 아파트에 수요가 몰리고 가격이 오를 수밖에 없는 구조라고 진단한다.
이유는 6억원 이하 아파트에 제공되는 가장 큰 혜택인 대출 때문이다.
서울에서 부부 합산 연 소득 8000만원(생애 첫 주택 구입자는 9000만원) 이하면 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 50%로 늘어난다.
정책형 저리(低利) 담보대출인 ‘보금자리론’을 받을 수 있는 집값 상한선 6억원
보금자리론은 소득 요건 등 자격을 갖추면 LTV를 최대 70%(대출액 최대 3억원)까지 적용받을 수 있다.
6억원 이하 아파트는 취득세율도 1.1%(1주택자 기준)로 9억원 초과 아파트(3.3%)의 3분의 1 수준이다.
청약 당첨 가능성이 낮고 현금 여력도 없는 30~40대 서민 실수요자 입장에서 6억원 이하 아파트가 사실상 유일한 내 집 마련 수단인 셈이다.
상황이 이렇다 보니 6억원 이하 아파트는 최근 빠른 속도로 사라지고 있다.
김상훈 국민의힘 의원이 한국감정원 통계를 분석한 결과, 서울의 6억원 이하 아파트 비율은 2017년 5월 67.3%에서 올해 6월 29.4%로 급감했다.
같은 기간 9억원 넘는 아파트의 비율은 15.7%에서 39.8%로 배(倍) 넘게 늘었다.
새로운 주택가격 기준 현실화해야
정부가 9억원 넘는 아파트는 고가(高價) 주택으로 규정해 각종 규제를 적용하고 있지만, 6억원 이하 아파트는 서민이 살 만한 중저가 주택으로 보고 각종 혜택을 제공하기 때문이다.
전문가들은 당장 6억원 이하 중저가 주택을 늘릴 수 없다면 대출이나 세제 혜택이 적용되는 주택 가격 기준을 현실화해야 한다고 조언한다.
심교언 건국대 교수는 “집값이 급등한 만큼 대출이나 세제 혜택을 제공하는 주택 가격 기준도 현실화하는 것이 서민 주거 안정이라는 정책 취지에 맞는다”며 “지금도 무주택 실수요자가 아니라면 중저가 주택을 사더라도 아무런 혜택을 받을 수 없기 때문에 기준을 조금 높인다고 해서 투기나 시장 과열을 부추길 우려도 없다”고 말했다.
2020년 08월 서울 모든 구의 34평 아파트 평균 가격이 6억원을 돌파했습니다.
서울 평균 가격, 6억9340만원에서 10억7824만원으로 3년 만에 55.5% 올랐고, 경기도에서도 6곳도 34평 아파트 평균 가격 6억원을 돌파하하였습니다.
정부는 6억원 미만 아파트를 서민아파트 규정하면서 대출에 있어서 무주택자들에게 혜택을 부여하고 있습니다.
하지만 이 6억원 미만 아파트가 빠르게 사라지고 있는 상황에서 당장 6억원 이하 중저가 주택을 늘릴 수 없다 보니 대출이나 세제 혜택에 대한 주택 가격 기준을 현실화 해야 한다는 지적이 나오고 있습니다.
이미 서민 주택이라고 하는 6억원 이하 아파트는 사라지고 있다 보니 무주택 실수요자들이나 중저가 주택을 사더라도 아무런 혜택을 받을 수 없기 때문에 어려움이 크다고 할 수 있습니다.
이에 대해서 6억원 이상으로 대출 규제를 완화하더라도 정부가 우려하는 투기나 시장과열을 부추길 것이라고는 생각되지 않습니다.
2021년 5월까지 임대료 밀려도 상가 세입자 못 내보낸다
상가임대차법 개정안이 법사위를 통과하였습니다. 코로나19로 인해 앞으로 6개월간은 임대료를 연체하더라도 임차인을 내 보낼 수 없게 되었습니다. 임대료 연체로 인한 임대인이 입게 될 금전적 손해에 대해서는 얘기가 없네요.
http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924157704&code=11151500&cp=nv
상가임대차법 개정안 법사위 통과… 6개월간 ‘임대료 연체’ 퇴거 유예, 2020년 09월중 시행 예정
국회 법제사법위원회는 23일 이런 내용을 담은 ‘상가건물 임대차보호법 개정안’을 의결했다.
개정안은 법 시행 후 6개월간 임대료 연체가 발생하더라도 계약해지나 갱신거절 사유에 해당하지 않도록 하는 특례조항을 마련했다.
현행법에서는 3개월간 임대료가 밀리면 계약해지나 갱신 거절 사유가 될 수 있다고 돼 있다.
개정안은 여야가 24일 본회의를 열어 처리하고, 정부가 국무회의를 열어 공포하는 절차를 거치면 이달 중 시행된다.
2021년 5월까지 임대료를 연체하더라도 2021년 3월까지의 임대료 연체는 연체기간에 포함되지 않아
기존 임대차 계약에도 적용된다.
현재까지 임대료 연체 사실이 없는 소상공인·자영업자라면 만약 2021년 5월까지 임대료를 연체하더라도 2021년 3월까지의 임대료 연체는 연체기간에 포함되지 않기 때문에 임대료 연체로 쫓겨날 일이 없다.
다만 2021년 6월분 임대료까지 연체하면 계약해지 사유가 될 수 있다.
개정안에는 또 임대료 감액 청구 가능 요건에 코로나19와 같은 ‘감염병예방법에 따른 1급 감염병’이란 문구를 추가
개정안에는 또 임대료 감액 청구 가능 요건에 코로나19와 같은 ‘감염병예방법에 따른 1급 감염병’이란 문구를 추가했다.
현행법에도 임차인이 경제 사정의 변동을 이유로 임대인에게 임대료 감액 청구를 할 수 있는데 개정안을 통해 코로나19 타격을 받은 소상공인·자영업자가 임대인에게 임대료 감액을 청구할 수 있는 법적 근거를 마련한 것이다.
대신 임대인이 임차인의 감액 요구를 수용하면 감액 전 임대료 도달 전까지는 5%로 정해진 증액 상한을 적용하지 않기로 했다.
임대인이 법에서 정한 ‘5% 증액 상한’ 규정 때문에 어려움을 겪는 임차인의 임대료 인하에 적극적으로 나서지 않을 수 있다는 우려를 반영한 것이다.
정부와 정치권이 소상공인 보호를 명목으로 임대인의 과도한 재산권 침해를 하고 있다는 지적
다만 일각에서는 정부와 정치권이 소상공인 보호를 명목으로 임대인의 과도한 재산권 침해를 하고 있다는 지적도 나온다.
상가임대차보호법 개정안에 대한 국회 법제사법위원회 검토보고서에는 “임차인의 차임 연체에도 불구하고 계약갱신 거절 또는 계약 해지를 할 수 없도록 하는 것은 임대인의 사유재산권에 대한 과도한 제한이 될 우려가 있다”는 지적이 담겼다.
여야가 이미 법안 처리에 합의했지만 야당 일각에서는 추석 명절을 앞두고 정부·여당이 법 개정의 부작용에 대한 논의 없이 밀어붙이듯 처리하는 데 대한 우려도 나온다.
"상가건물 임대차보호법 개정안"이 시행 되면 앞으로 6개월 동안은 임대료 연체 기간에 포함하지 하지 않는 것으로 한다네요.
상가 건물의 경우 최장 10년까지 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 3개월 이상 임차료를 연체하면 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
하지만 이번 법 개정으로 법 시행 이후 6개월간은 세입자가 임차료를 연체해도 이를 이유로 세입자를 내보낼 수 없게 됩니다.
코로나19로 인해 소상공인들을 보호하기 위해 법개정을 하고 있지만 정작 이에 대한 금전적 손해를 보게 되는 임대인에 대한 보호조치는 없네요.
세제 감면이나 대출 이자 유예 등 임대인을 위한 임대료 인하 유인책도 없는 상황이다 보니 임차인이 임대료 인하에 대한 요구하더라도 임대인은 이를 들어줄리 만무하다고 생각합니다.
"착한임대인" 운동을 하고 있다고 하지만 이미 주변 시세보다 싸게 임대료를 받고 있던 임대인 입장에 대한 고려가 되지 않은 듯 하여 참 아쉽네요.
반포3주구 재건축 부담금 4억대, 강남 재건축 빨간불
https://news.joins.com/article/23879587
반포3주구 재초환 부담금, 1인당 4억200만원 '역대 최고'
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=04355846625903072&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
반포3주구 재건축 부담금이 4억원이 넘을 것이라고 하네요.
아직 공사를 시작하지 않은 이 아파트가 착공에서 완공까지 3년이 걸린다고 하면 실제 재건축 부담금이 부과되는 시점은 4년 정도 지나야 하는데 이때가 되어서 시세가 상승하면 액수가 또 달라질 수밖에 없다고 합니다.
재건축 초과이익 환수제
재건축 조합원이 얻은 이익 중 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다.
초과이익 환수제는 2006년 9월 노무현 정부 시절 급등하던 집값을 잡고 투기를 방지하기 위해 도입됐다.
하지만 주택시장이 침체하면서 유예됐다가 2017년 이 제도가 종료됐는데 2018년 문재인 정부에서 다시 시행했다.
2006년 처음 시행된 후 주택시장 침체 등으로 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다.
과도한 재산권 침해 등으로 위헌 소송도 제기됐지만 헌법재판소는 지난해 말 합헌 결정을 내렸고,
정부는 2020년 6·17대책에서 초과이익 환수제를 하반기부터 본격적으로 시행하겠다고 밝히면서 징수 절차를 재개하였다.
서초구 반포동 반포주공1단지 3주구 아파트, 재건축 부담금 1인당 4억 200만원
서울 서초구청은 23일 재건축 초과이익 환수제에 따라 반포동 반포주공1단지 3주구 아파트가 내야 할 재건축 부담금이 1인당 4억200만원이라고 밝혔다.
서초구청은 이날 해당 조합에 이런 내용을 통지했다.
반포3주구 공사비가 8000억원 수준이라는 점을 감안하면 공사비의 약 75%에 해당하는 수준이다.
이 아파트는 아직 공사를 시작하지 않았다. 대개 착공부터 완공까지 3년이 걸리기 때문에 실제 재건축 부담금이 부과되는 시점은 4년 정도 지나야 한다.
그 사이 주변 시세가 더 오르면 재건축 부담금은 더 늘어날 수 있다.
서초구청 관계자는 “조합에서 보내온 자료를 토대로 용역을 줘서 산정한 금액”이라며 “완공 시점의 시세에 따라서 액수가 달라질 수 있다”고 말했다.
강남권 재건축 아파트 부담금 평균 4~5억원 선, 최고금액은 6억 3000만 ~ 7억원대로 예상
국토교통부는 서울 재건축 아파트 조합원이 내야 할 재건축 부담금을 1000만원대에서 7억원대로 예상했다.
강남권은 평균 4억~5억원이 될 것으로 전망했다.
국토부에 따르면 현재까지 정부는 용산구 한남연립과 강남구 청담동 두산연립 등 전국 62개 조합에 2533억원의 예정 부담금을 통지한 상태다.
앞서 국토부는 강남 5개 단지, 강북 1개 단지, 경기 2개 단지를 대상으로 재건축부담금 예상액을 시뮬레이션한 결과 강남 5개 단지의 경우 평균 4억4000만~5억2000만원에 달할 것으로 예상했다.
최고 금액은 6억3000만~7억1000만원으로 추정되기도 했다.
초과이익환수제 - 양도소득세도 내야 하는 이중과세 논란
그간 재건축 초과이익 환수제는 개인의 재산권을 지나치게 침해한다는 논란이 있다.
어차피 새로 지은 집을 팔 때 양도소득세를 내야 하는데 이중과세라는 지적도 나왔다.
조합원마다 해당 재건축 단지의 구매 시기가 다른데 실제 시세차익에 따른 부담금을 동일하게 내야 하는 데 따른 형평성 논란도 불거졌다.
이런 논란은 지난해 12월 헌법재판소가 합헌 판결을 내리며 일단락됐다.
재건축 부담금 징수에 나서면서 재건축 시장은 사업 진행을 멈출 듯
6·17대책에서 정부가 하반기부터 본격적으로 재건축 부담금 징수에 나선다고 밝히면서 재건축 시장이 ‘시계 제로’에 빠질 것이라는 우려가 나왔다.
재건축은 낡은 아파트의 집주인(조합원)이 돈(사업비)을 모아서 새 아파트를 짓는 사업이다.
이 과정에서 기존 가구 수보다 일정 가구 수를 늘릴 수 있고 늘어난 물량은 일반 분양을 통해서 판다.
전체 사업비에서 일반 분양으로 얻은 이익을 뺀 나머지는 조합원이 지불해야 한다.
그런데 현재 새 아파트 분양가를 주변 아파트 시세보다 낮게 책정하는 분양가 상한제가 시행 중이다.
일반 분양가가 낮아질수록 조합원이 부담해야 할 금액이 커지는 구조다.
이런 상황에서 완공 후 수억원에 이르는 재건축 부담금을 내야 한다면 조합원이 부담해야 할 금액은 더 커진다.
서울 강남의 한 재건축단지 조합원은 “분양가 상한제로 부담금이 늘어났는데 초과이익 환수까지 하면 굳이 큰돈을 내며 오랜 기간 재건축 사업을 추진할 이유가 없다”고 말했다.
서초구청이 반포동 반포주공1단지 3주구 아파트에 대해서 재건축 부담금을 1인당 4억 200만원이 부과될 것이라고 밝혔습니다.
반포주공 1단지 3주구는 아직 공사도 시작하지 않은 단지로 착공이후 완공하는데 대략 3년이 걸리고 실제 재건축 부담금이 부과되는 시점은 4년정도 지난 시기가 될 것으로 예상됩니다.
지금부터 4년이 지난 시점에 시세가 오르게 된다면 그때 다시 계산하여 재건축 부담금을 계산하는 것이기에 지금이 4억 200만원은 더 늘어날 것이라 생각되네요.
그런데 이 재건축 부담금이 상당히 크네요.
강남권 재건축 단지들은 분양가 상한제 영향으로 일반 분양분에 대한 분양가를 주변 시세에 맞춰서 받을 수도 없습니다. 그렇다 보니 재건축 조합원들의 부담금은 커질 수밖에 없는데 이에 재건축 초과이익 환수제로 인한 재초환 부담금까지 더해진다면 과연 재건축 사업을 추진할 이유가 있을까 싶네요.
이미 시행된 재건축 사업들도 사업일정을 연기하거나 보류할지도 모를 일입니다.
더욱이 재초환 부담금을 내더라도 또 양도소득세를 내야 하는 이중과세 논란도 있는 상황이기에 강남권 재건축 단지들의 고민은 더욱 깊어질 것이라 생각합니다.
“새 수도?” 세종 ‘천도론’에 주택거래량 나홀로 역주행
세종시가 2020년 내내 조정도 없이 상승을 이어가고 있습니다.서울, 경기도, 지방 광역시도 거래량이 감소하고 있는데 오로지 세종시만 거래량이 증가하고 있습니다.
http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924157572&code=11151500&cp=nv
규제강화로 2020년 08월 전국 주택거래량 8만 5272건으로 급감, 대부분 지역 거래량 감소
규제가 강화된 데다 패닉바잉의 피로감도 겹쳐 2020년 08월에는 전국 주택 거래량이 8만5272건으로 급감했다.
서울도 지난 7월 2만6662건에서 8월 1만4459건으로 줄었고, 부산(1만2615건→6281건) 대구(7721건→4939건) 등 대부분 지역에서 거래량이 감소했다.
특히 경기도에서는 7월까지 4만1045건에 달했던 주택 거래량이 2만3707건으로 급감했다.
감정원이 거래량을 집계한 광역시·특별시·도 중 지난달 주택 거래량이 늘어난 곳은 세종시뿐이었다.
세종시의 2020년 08월 주택 거래량이 관련 통계가 작성된 2012년 7월 이후 최대치를 기록/ 외지인 비중 줄고 내지인 비중 늘어
세종시의 지난달 주택 거래량이 관련 통계가 작성된 2012년 7월 이후 최대치를 기록했다.
2020년 09월 23일 부동산 정보업체 ‘경제만랩’이 한국감정원의 월별 거래량을 살펴본 결과 지난달 세종시의 주택 매매 거래량은 2164건을 기록했다.
세종시 주택 거래량 통계가 작성된 2012년 7월 이후 최대치다.
지난해 8월(385건)과 비교하면 무려 462.1%나 치솟았다.
지난달 세종시 주택 매입에는 외지인의 비중이 줄고 내지인 비중이 늘었다.
앞서 지난 7월 내지인의 주택 매입 거래량은 914건으로 54.9% 수준이었지만 지난달에는 1565건으로 내지인 매입 비중이 72.3%로 높아졌다.
세종시 주택 매입량의 급증은 같은 시기 다른 지역과 비교하면 더 두드러진다.
지난달은 6~7월에 폭증했던 주택 거래량이 전국적으로 크게 줄었던 시기였다.
지난 5월까지 8만3494건 수준이던 전국 주택 거래량은 6·17 부동산 대책 전후로 이른바 패닉바잉이 시작되며 6월부터 13만8578건으로 치솟았고 7월 14만1419건으로 정점을 찍었다.
세종시의 유별난 거래량 증가에는 2020년 07월 행정수도 이전 논의가 불거진 게 영향을 줬을 것
세종시 거래량 증가에는 2020년 7월 행정수도 이전 논의가 불거진 게 영향을 줬을 것이라는 분석이다.
교통개발 등의 호재로 연초부터 매매,전세가격이 상승하고 있던 세종시 부동산 시장에 행정수도를 세종으로 옮기자는 이른바 ‘천도론’이 불거지면서 세종시 부동산 시장이 2020년 내내 뜨거웠다는 점을 감안하면‘천도론’이 부동산 시장에 준 영향이 생각보다 컸다는 것이다.
오대열 경제만랩 리서치팀장은 “세종시는 서울~세종고속도로(2024년 개통 예정)와 세종시 공동캠퍼스 등 개발 호재로 집값이 오름세를 보이고 있다”며 “여기에 여권에서 천도론까지 제기하면서 집값 상승세가 더욱 가팔라지고 있다”고 말했다.
세종시는 2020년 내내 상승을 하고 있던 곳입니다.
서울~세종고속도로가 2024년 개통 예정으로 공사중에 있고, 세종시 공동캠퍼스 등의 개발호재가 있어 왔던 터라 2020년 초부터 계속 오르고 있었습니다.
여기에 여권의 원내대표가 세종시 천도론을 언급하면서 집값 상승에 기름을 부은 격으로 엄청난 상승세를 이끌어 냈습니다.
지난 1년간의 KB부동산 매매증감을 보더라도 매매가격이 한번도 빠진적이 없을 정도로 상승을 하고 있고, 지난 8월달에는 매매가격 상승율으 무려 3.06%나 되기도 하였습니다.
지금 현재도 매매가격의 상승율은 다른 지역들에 비해 높은 편이고, 여기에 전세가격도 상승하고 있어 세종시의 상승은 언제까지 이어질지 상상이 잘 안되네요.
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