[20.09.28]서울 월세, 전세 앞질러/ 노원,양천,구로 급등/ 서울아파트 급매물, 신고가 거래 혼재/ 전세낀 물건 안팔린다/ 등록임대주택 의무기간 절반 넘긴 물건나올수도

[단독] 월세, 사상 처음으로 전세 앞질렀다

서울 아파트 임대차 시장에서 월세(반전세 포함)가 전세 물량을 앞질렀다고 합니다. 임대차2법으로 인해 전세의 월세화가 가속화되면서 전체 임대차 거래중 반전세 비중이 최고치를 찍었다고 하네요.

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020092764821

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서울 아파트 임대차 시장에서 월세(반전세 포함)가 전세 물량 앞질러, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제 등 새 임대차보호법 시행 영향, 전세의 월세화 가속화

서울 아파트 임대차 시장에서 월세(반전세 포함)가 전세 물량을 앞지른 것으로 나타났다. 저금리 기조가 지속되는 데다 전·월세상한제 계약갱신청구권제 등 새 임대차보호법이 지난 7월 31일부터 시행된 영향이다.

‘전세의 월세화’가 가속화하면서 이달 전체 임대차 거래 중 반전세 비중은 올 들어 최고치를 찍었다.

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서울, 월세매물 9158건 > 전세물건 8827건

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 27일 기준 서울 아파트 월세 매물은 9158건으로 전세 매물(8827건)보다 331건 많았다.

올 들어 7월 이전까지 전세 공급량은 월세의 1.5~2배 수준을 유지했다.

새 임대차보호법 시행 직전인 7월 30일에도 전세와 월세는 각각 3만8873건, 2만3525건으로 전세가 월세보다 월등히 많았다.

아실 관계자는 “계약갱신청구권제 등이 지나치게 세입자 권리를 강화하면서 전세 매물이 대거 회수됐다”며 “남은 전세 물량도 빠르게 월세와 반전세로 바뀌고 있다”고 설명했다.

구분	07월 30일 이전	2020년 09월 27일 기준
월세물건	2만 3525건	9158건
전세물건	3만 8873건	8827건

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은평구 전세 1287건(7월 30일 )→ 124건(2020년 09월 27일 ), 90.4% 가장 많이 감소

서울 25개 자치구별로는 은평구의 전세가 7월 30일 1287건에서 이날 124건으로 90.4% 감소해 가장 많이 줄어들었다.

이어 송파구가 4031건에서 434건으로 89.2% 감소했다.

이어 △양천구(-87.4%) △도봉구(-86.1%) △강서구(-85.2%) △광진구(-84.6%) 등의 순으로 전세 매물이 많이 사라졌다. 전세가 줄면 주거비용이 올라가 서민과 중산층의 부담이 더 커진다.

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기존 전세만큼 높은 보증금에 소정의 월세를 받는 반전세 계약이 크게 늘고 있다.

기존 전세만큼 높은 보증금에 소정의 월세를 받는 반전세 계약이 크게 늘고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 이날까지 이뤄진 이달 서울 아파트 임대차계약 5254건 중 반전세 거래는 726건으로 13.8%를 차지했다.

올 들어 가장 높은 비중이다. 반전세 비중은 6월 9.8%에서 7월 10.4%, 8월 13.2% 등으로 계속 높아지고 있다.

반전세라도 찾는 세입자가 늘면서 반전세 가격도 오름세다.

한국감정원의 지난달 서울 아파트 반전세가격지수는 100.7로, 전월 대비 0.24% 상승했다. 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 6월 이후 최고치다.

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강남 전세 "부르는게 값", 이사철 앞두고 임차인들

학군, 교통 등 생활 인프라를 잘 갖춰 임차 수요가 많은 서울 강남권에서 전세는 ‘부르는 게 값’이 됐다.

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단지마다 전세매물 1~2건뿐…2.5억~3.5억 올라

강남구 대치동 ‘은마아파트’ 전체 4424가구	전세 매물 1개	전용 84㎡ 전세호가 8억8000만원 (1주일전 8억원)
서울 송파구 잠실동 ‘레이크팰리스’ 전체 2678가구	전세 매물 2 개	전용 116㎡ 전세 호가 13억~14억원 (직전 거래액10억5000만원)
양천구 목동 2단지(1640가구) 3단지(1588가구)	전세 매물 0개
마포구 염리동 ‘마포자이 3차’(927가구)	전세 매물 1개	전용 84㎡ 전세호가 9억원 (직전 계약 6억 5000만원)

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주요 업무지구로 이동이 편리해 신혼부부의 선호지역도 전세 매물 없어

주요 업무지구로 이동이 편리해 신혼부부의 선호가 높은 구로구 신도림동 일대도 단지별로 전세 매물이 아예 없거나 한두 개인 경우가 대다수다.

신도림동 A공인 관계자는 “융자가 껴 있지 않은 전세 매물은 집주인이 호가를 1억~2억원씩 높여도 며칠 안에 바로 계약이 성사된다”고 말했다.

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전문가들은 2021년까지 ‘전세의 월세화’ 가속화 될 듯

전문가들은 내년까지 ‘전세의 월세화’가 속도를 낼 것이라고 진단했다.

추석 이후 이사철이 본격화하면서 전세 수요는 증가하는데 계약갱신청구권 행사로 기존 전세 연장이 늘고 있어서다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “저금리 기조에 공급까지 부족해 임대차 시장에서 반전세 또는 월세 계약이 더 늘어날 수밖에 없다”고 전망했다.

 

강남, 목동, 노원 등지의 학군수요지등의 전세수요가 많은 지역들에 대한 전세가격 급등은 이미 예견된 상황입니다.

아울러 주요 업무지구로의 이동이 편리한 지역들의 신혼부부 선호도가 높은 지역들도 마찬가지로 전세가격이 급등하고 있습니다.

그런데 전세수요가 많은 지역들의 매물 자체가 없어지고 있습니다.

이는 전세물건의 월세화로 인해 반전세, 월세물량으로 변화하였기 때문입니다.

전월세 상한제, 계약갱신청구권의 임대차 2법의 영향으로 집주인들이 전세 대신에 반전세, 월세 등으로 전환하는 물량이 상당하다고 합니다.

특히나 계약갱신 청구권으로 인해 기존 세입자들이 2년연장을 하면서 전세 물량 자체의 잠김현상으로 거래량도 급격히 줄어들었습니다.

그렇지만 신혼부부나 새로운 학군지역으로의 전입할려는 새로운 수요층들은 여전히 많은 상황입니다.

전문가들의 말씀처럼 2021년에도 전세의 월세화로 인한 전세품귀현상은 지속될 것이고 이로 인한 전세가격 상승은 계속 이어질 거이라 생각합니다.

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강남 잡았더니 노원·양천·구로 급등

서울 아파트 가격 상승율이 가장 높은 지역은 노원구라고 합니다. 부동산규제로 인한 풍선효과로 9억원이 넘지 않은 아파트가 많은 지역들의 가격 상승율이 가장 높았다고 하네요.

https://news.joins.com/article/23882342

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서울지역내에 아파트가격이 싼 지역들의 가격 상승율 높아, 노원구 상승율 1위

올들어 서울에서 아파트값이 많이 오른 곳은 집값이 싼 지역이었다.

부동산 관련 각종 규제를 피하려는 풍선효과가 이들 지역의 집값을 밀어 올렸다.

2020년 09월 27일 KB국민은행에 따르면 올해 들어 2020년 08월까지 서울에서 아파트값 상승률이 가장 높은 지역은 노원구(11.4%)다. 서울 평균(6.96%)을 크게 웃돌았다.

양천구(10.10%)가 뒤를 이었고 구로구(9.30%)와 성북구(8.98%), 금천구(8.91%), 강북구(8.80%), 광진구(8.14%)도 상승 폭이 컸다. 영등포구(7.79%), 관악구(7.26%), 마포구(7.26%)도 많이 올랐다.

반면 고가 아파트가 모여 있는 지역은 상대적으로 상승 폭이 작았다.

올해 들어 상승률이 가장 낮은 곳은 강동구(3.20%)다. 서초구(3.66%), 용산구(3.75%)가 뒤를 이었고 강남구(4.50%), 성동구(4.49%)도 상승률만 보면 크게 높지 않았다.

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아파트값 상승률이 높은 지역은 대부분 서울 평균 아파트값(3.3㎡당 3171만원)보다 가격이 낮아 서민들이 선호했던 지역, 노원구 3.3㎡당 2128만원선

아파트값 상승률이 높은 지역은 대부분 서울 평균 아파트값(3.3㎡당 3171만원)보다 가격이 낮아 서민들이 선호했던 지역이다. 상승률이 가장 큰 노원구의 평균 아파트값(8월 말 기준)은 3.3㎡당 2128만원 선이다.

서울 평균보다 32% 낮다.

구로구(2102만원)와 성북구(2405만원), 금천구(1940만원), 강북구(1976만원) 등도 서울 평균보다 30% 이상 낮다.

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전문가들, 강남 규제로 인한 풍선효과로 서울 평균가격보다 낮은 지역의 집값 상승 부추겨

전문가들은 강남을 정조준한 규제의 ‘풍선효과’가 이들 지역의 집값 상승을 부추겼다고 분석한다.

임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “대출·세금 규제의 기준인 9억원 이하 아파트가 몰려 있는 지역에 대한 관심이 커졌다”고 말했다.

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9억원이 넘지 않은 아파트 거래 이어지며 여전히 오름세

이들 지역에선 아직 9억원을 넘지 않는 아파트가 적지 않다 보니 거래가 이어지며 오름세는 계속되고 있다.

구분	2020년 7월	2020년 09월	상승율
도봉구 창동 쌍용 전용 59㎡	6억5000만원	7억7000만원	1억 2000만원 상승(18%)
관악구 봉천동 관악우성 전용 59㎡	6억3500만원	7억2250만원	8750만원 상승(13%)

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2020년 올해 들어서 서울 아파트 가격 상승율이 가장 높은 지역은 노원구라고 합니다.

부동산규제로 인한 풍선효과로 9억원이 넘지 않은 아파트가 많은 지역들의 가격 상승율이 가장 높았다고 하네요.

노원구, 구로구, 금천구 ,강북구, 관악구 등지는 서울의 아파트 평균 가격 3.3㎡당 3171만원보다 가격이 낮은 지역들입니다.

이들 지역의 가격이 상승율이 높은 것은 강남을 타켓으로 한 부동산 규제로 인한 풍선효과라고 전문가들은 얘기하고 있습니다.

​이미 올라버린 부동산 가격에 대출없이 집을 사야하는 강남권역의 아파트를 매입할 수 없는 수요층들이 그나마 대출이 나오면서 집값이 서울에서 상대적으로 싼 지역들을 매입하면서 2020년에는 이들 지역이 가격상승하고 있는 것이라 생각합니다.

​반면 아파트 평균가격보다 높은 지역들인 양천구, 성북구, 광진구, 영등포구, 마포구 같은 경우에도 가격 상승율은 높은 지역임을 감안하자면 이들 지역은 풍선효과라기 보다는 빨대효과로 인한 상승율이 높아진 것이라 생각합니다.

​다 같이 규제가 이뤄지다 보니 상대적으로 덜 규제가 되어진 그나마 대출이 나오는 지역들에 대한 아파트 매입이 이뤄지면서 신고가에 거래가 이뤄지는 것이라 생각합니다.

​그런데 서울 평균 가격보다 높은 지역들의 거래량은 거의 절벽수준에 있기에 어쩌다 나오는 매물에 가격이 널뛰기할 가능성이 있다고 생각됩니다.

앞으로 다주택자 내지는 법인 매물, 집주인의 긴급한 상황에 의해 나올 급매물로 인해 가격이 잠시 떨어지는 효과(?)가 나타날 수도 있고 일반적인 매물의 경우에 시세에 맞춰서 거래가 되는 등으로 널뛰기할 수 있다고 생각합니다. 그렇지만 이들 지역의 경우에도 가격 상승은 계속 이어지리라 생각합니다.

​그리고 서울평균 가격보다 낮은 지역들의 경우에는 거래량이 줄어든다고 하지만 여전히 대출이 나오는 상황에서 거래가 이뤄지면서 매매가격 상승은 계속 이어질 것이라 생각합니다.

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서울 아파트 거래, 급매물-新고가 혼재

서울의 아파트 거래는 절벽에 가깝지만 급매물건과 최고가 물건이 거래되는 혼조세가 이어지고 있다고 하네요. 아울러 ‘노도강’(노원 도봉 강북구), ‘금관구’(금천 관악 구로구)에서는 가격 상승세가 여전하다고 합니다.

https://www.donga.com/news/article/all/20200927/103165337/1

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​한국감정원 서울 상승률 5주 연속 0.01%, 통계상 안정됐지만 거래량 급감/ ‘노도강’ ‘금관구’ 등 강세 여전

서울 아파트값 주간 상승률이 5주 연속 0.01%에 그치며 통계상 안정된 모습을 보이고 있다.

하지만 ‘거래 절벽’ 속에서 시세보다 싼 급매물이 나오고 최고가 거래가 함께 나타나는 등 혼조세가 이어져 집값이 안정됐다고 단정하기는 이른 상황이다.

27일 한국감정원 주간 아파트가격동향에 따르면 서울 아파트값 상승률은 8월 넷째 주(8월 24일 기준)부터 이달 셋째 주(21일)까지 5주 연속 0.01%다.

7·10대책과 8·4대책 이후 통계상으로 서울 집값은 안정된 모양새다. 갭투자 규제를 주요 내용으로 한 6·17대책 직후 약 한 달 동안은 서울 아파트 주간 매매가격 상승률이 0.06∼0.11%를 달렸었다.

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거래량이 급감하며 일부 단지에서 시세보다 싼 급매물이 나오는 경우도 있지만 신고가 거래 적지 않아

하지만 국토교통부 아파트 실거래 사례를 보면 시장이 안정됐다고 단정하긴 어려운 상황이다.

거래량이 급감하며 일부 단지에서 시세보다 싼 급매물이 나오는 경우도 있지만 신고가 거래도 적지 않다.

강남3구(서초·강남·송파)뿐 아니라 ‘마용성’(마포·용산·성동) 등에서 이런 현상이 두드러진다.

똘똘한 한 채’에 대한 수요는 여전한 가운데 가격이 급등한 일부 단지는 조정되는 것으로 풀이된다.

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‘노도강’(노원 도봉 강북구), ‘금관구’(금천 관악 구로구)에서는 가격 상승세가 여전

‘노도강’(노원 도봉 강북구), ‘금관구’(금천 관악 구로구)에서는 가격 상승세가 여전하다.

입주 15년 차 아파트인 노원구 월계동 풍림아이원 84m²는 이달 2일 10억2000만 원에 거래되며 처음으로 10억 원을 돌파했다.

지난달 7일 같은 크기 매물이 7억8500만 원에 거래된 뒤 2억 원 넘게 올랐다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 “규제는 강화되는 반면 공급은 충분치 않고 매수자-매도자 간 가격에 대한 기댓값이 달라 시장이 혼재되는 양상”이라며 “거래량이 적어 한두 건 거래로 시세를 판단하면 과잉 일반화 오류에 빠질 수 있으니 주의해야 한다”고 말했다.

 

한국감정원에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승율이 5주째 0.1%라고 발표하였습니다.

그렇지만 거래량이 급감한 상황에서 일부 단지에서는 시세보다 싼 급매물로 인해 전체적인 평균 가격 상승율이 떨어진 것이지 신고가 거래는 계속 이어지고 있는 상황입니다.

이는 거래량이 적다 보니 평균값을 내기 위한 모수가 적어지면서 발생하게 된 것으로 실제 시장에서 매매가격이 오르지 않았다고 보긴 힘들다고 생각합니다.

즉 전문가님의 말씀처럼 거래량이 적어 한두건 거래로 시세를 판단하는 과잉 일반화 오류에 빠질 수 있다고 생각합니다.

실제 서울 아파트 시장에서는 거래할 물건이 없어서 그렇지 부동산에 가셔서 직접 매매가격을 확인해 보시길 바랍니다.

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"전세 꼈다고 안 팔려요"... 사면초가 몰린 갭투자자들

전세낀 주택을 팔기가 어려워졌습니다. 기존 세입자가 주택 매도전에 계약 갱신청구권을 사용한다고 하면 새로 이사오는 집주인이 들어와 사는게 힘들어지기 때문입니다.

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2020092512280004013?did=NA

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세입자의 계약갱신청구권으로 전세낀 집 팔기 쉽지 않은 상황

세입자의 계약갱신청구권을 보장한 주택임대차보호법이 시행된 지 두달 여가 지나면서 부동산 시장에도 본격적인 영향이 나타나는 분위기다. 특히 가장 난처한 상황에 빠진 이들은 전세를 낀 '갭 투자' 임대인이 꼽힌다.

2021년 06월부터 부동산 세율이 크게 올라 집을 팔려고 해도 팔기가 쉽지 않은 상황이 됐기 때문이다.

문제는 전세가 있는 주택을 팔기가 크게 어려워졌다는 점이다.

기존 세입자가 주택 매도 전에 계약갱신청구권을 사용한다면, 새 집주인은 본인 주택에 사는 것이 불가능하다.

국토부는 "세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 임대인과 사전에 합의한 후 이뤄진 매매거래"에 대해서만 예외를 적용한다고 유권해석을 내린 상태다.

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2021년 상반기까지 갭투자 1.6만건 전세만기/ 다음달부터 8개월동안 수천건의 전세만료 도래할 전망

2020년 09월 27일 박상혁 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면, 2018년 10월부터 지난해 5월까지 보증금 승계로 매매된 3억원 이상 서울 주택은 1만6,064건으로 3억원 이상 전체 거래 중 39.2%를 차지한 것으로 조사됐다. 업계에서는 다음달부터 8개월 동안 수천 건의 전세 만료가 도래할 것으로 전망한다.

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집주인, 주택 매도를 서두르는 것은 2021년 6월부터 세금부담이 커지기 때문

집주인들이 주택 매도를 서두르는 것은 내년 6월부터 세금 부담이 커지기 때문이다. 특히 3주택 이상(조정대상지역 2주택 이상) 소유자의 종합부동산세율은 최대 6.0%까지 책정된다. 규제지역 내 다주택 보유자의 양도소득세율도 20%포인트 이상 중과된다.

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전세 낀 집을 매수할 유인이 줄어, 당장 실거주 못할 가능성이 높은데 세금부담까지 안고 집을 사는 것은 쉽지 않은 상황, 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 전입해야

이를 반대로 해석하면 수요자들이 전세 낀 집을 매수할 유인이 줄어들고 있다고 볼 수 있다.

당장 실거주를 못할 가능성이 높은데 세금 부담까지 안고 집을 사기 쉽지 않아진 것이다.

예를 들어 올해까진 9억원 초과 주택을 10년 이상 보유했다면 1주택자는 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있었는데 내년부턴 보유와 더불어 10년 이상 거주까지 해야 해당 공제율을 적용받는다.

규제지역 내 주택 구매를 위해 주택담보대출을 받은 경우, 6개월 내 전입해야 하는 규제가 시행 중인 점도 변수로 꼽힌다.

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세입자, 계약갱신청구권 행사하지 않으면 전세보증금에 1000만원 얹어주겠다.

서울 강남구 대치동의 아파트를 보유 중인 A씨는 내년 5월 계약이 끝나는 세입자에게 최근 한 가지 제안을 건넸다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않고 나간다면 전세 보증금에 1,000만원 더 얹어주겠다고 한 것이다. A씨는 "집을 팔고 싶은데 전세를 끼고 있으니 사겠다는 사람이 거의 없다"며 "웃돈을 주고 세입자를 내보낸 후 제 값에 파는데 낫다고 봤다"고 전했다.

갭 투자자는 이러지도 저러지도 못하고 있다. 새 부동산세율 적용까지 남아있는 시간도 별로 없다.

심지어 세입자에게 위로금 명목의 돈을 주고서라도 계약을 끝내려는 집주인도 등장하고 있다.

서울 강남구에서 공인중개사무소를 운영하는 B씨는 "전셋돈에 웃돈을 줘서라도 세입자를 내보내려는 사례가 적지 않다"고 말했다.

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갭투자자발 집값 하락 전망 VS 등록임대주택 양도세 중과 배제로 부동산 나올 수도

갭 투자자 발(發) 집값 하락을 전망하는 목소리도 나온다.

내년 상반기가 다가올수록 결국 '급매'를 택하는 갭 투자자들이 많지 않겠냐는 이유다.

서울 송파구 한 공인중개사무소 대표는 "최근 상담한 고객 중에선 수도권에 갭 투자한 주택의 호가를 시세보다 소폭 낮췄다는 다주택자도 있었다"며 "가격 하락 조짐이 보인다"고 내다봤다.

하지만 반론도 만만치 않다.

박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 "일반적인 갭 투자자는 양도소득세 부담으로 쉽사리 집을 내놓기 어려울 것"이라며 "의무 임대기간을 절반 이상 채운 등록 임대주택은 양도소득세 중과에서 배제되니 부동산 시장에 나올 수 있다"고 밝혔다.

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2020년 07월 31일, 전월세 상한제와 더불어 계약갱신청구권이 보장된 주택임대차 보호법이 본격적으로 시행되면서 전세를 낀 매물과 바로 실입주가 가능한 집의 가격차이가 발생하고 있습니다.

전세를 낀 매물의 경우에는 새 집주인이 들어가 살려고 해도 세입자가 계약갱신청구권을 행사한다면 새 집주인이 들어가 살수 없기 때문입니다.

더욱이 새 집주인이 규제지역에 대출을 받아 들어갈려고 하는 경우에는 6개월 이내 실입주를 해야 하는 상충되는 상황이 발생하기 때문에 더욱 전세를 낀 매물이 제대로 매매가 되지 않고 있습니다.

​그런데 이런 상황이 앞으로 심화되지 않을까 생각되는 것이 2021년 06월 이후에는 재산세, 종합부동산세 등의 세율이 확 높아지기 때문에 세금부담이 커지게 됩니다.

다주택자들의 경우에는 이에 대한 부담감이 없지 않을 것이라 생각합니다.

대체로 갭투자자들의 경우 보유세에 대한 부담감에 대한 리스크 관리가 된 분들은 버티실 것이라 생각되지만 그렇지않은 분들의 경우에는 매물을 정리할 가능성이 있다고 생각합니다.

하지만 이는 똘똘한 한채를 매물로 내놓을 가능성은 거의 없다고 생각하며 못난이 매물을 내놓을 것이라 생각합니다.

한편, 등록임대물건을 보유하고 있는 다주택자들의 경우에는 의무임대 기간을 절반 이상 채운 분들의 경우에 부동산 시장에 매물이 나올 가능성은 있다고 생각합니다.

그렇게 될 경우 부동산 시장의 가격에 대한 조정은 있지 않을까 생각하게 되네요.

​즉, 이런 상황에 발생하게 된다면 전세를 낀 매물의 경우에는 더욱 매매가 이뤄지긴 힘들것이라 생각되며 급매물이 나올 가능성이 있다고 생각합니다.