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[20.10.27]남양주 갭투자 전국 1위/부산 수영구 전세가율 전국 가장 낮아/ 공시가격 현실화 로드맵 공개 예정/ 서울,11월 입주물량 296가구, 2021년 44.7%감소기사읽기 2020. 10. 27. 07:35728x90
"280만원에 아파트 샀다" 남양주서 꿈틀대는 갭투자
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020102616053820881
남양주에서 깨투자 움직임이 가장 활발한 것으로 나타나고 있다고 합니다. 일부 아파트는 280만원에 구입이 가능하다고 전하고 있는데요. 이런 물건 절대 하지 마세요.
정부의 강력한 규제로 잠잠한 갭투자(전세 끼고 매매)가 전세가격 상승으로 다시 꿈틀거리고 있다.
특히 남양주에서 갭투자 움직임이 가장 활발한 것으로 나타났다. 일부 아파트는 280만원으로 아파트 구입도 가능했다.
부동산정보업체 '아실', 최근 3개월 갭투자(전세 끼고 매매) 매매거래 증가지역 전국 1위 남양주, 전체 1665건 거래중 3.9% 전월세로 놓은 것으로 나타나
2020년 10월 26일 부동산정보업체 '아실'에 따르면 최근 3개월 갭투자(전세 끼고 매매) 매매거래 증가지역 전국 1위는 남양주로 집계됐다.
전체 1665건의 거래 중 3.9%가 아파트 매매 후 직접 거주하지 않고 임대목적으로 전월세를 놓은 것으로 나타났다.
남양주 내 갭투자는 지난 6월 11%까지 급증한 뒤 현재 약 4%대로 내려왔으나 여전히 전국에서 가장 높은 수준이다.
남양주 진건읍 세아(58.22㎡,전용면적)아파트, 1억 5280만원 매매, 전세 1억 5000만원
남양주 진건읍 소재 '세아(58.22㎡, 이하 전용면적)'아파트를 1억5280만원에 매매한 뒤 전세를 1억5000만원에 들인 것이다. 아파트를 매입하는 데 자금이 280만원밖에 들지 않았다.
덕소주공3차, 지난 8월 3억9700만원(59.99㎡) 매매, 전세 3억원 계약
갭투자자가 몰리며 가격이 급등한 대표 단지 중 한 곳이 '덕소주공3차' 아파트다.
지난 8월 3억9700만원(59.99㎡)에 매매된 매물이 곧바로 전세 3억원에 계약되면서 9700만원으로 매매계약이 성사됐다.
매매가는 전 고점(3억6000만원) 대비 3700만원 높다.
지난 1월 매매가격(2억4000만원)과 비교하면 벌써 1억5000만원 가량 뛰었다.
10년 동안 집값이 10원도 오르지 않다가 최근 급등
인근 A공인중개소 관계자는 "10년 동안 집값이 10원도 오르지 않다가 최근 들어 급등했다"며 "실거주 위주로 움직이다가 최근에는 투자자가 많이 들어왔다.
서울과 가까운 데 가격이 싸서 적은 금액으로 매매할 수 있기 때문"이라고 설명했다.
남양주의 아파트 가격 상승은 올해 들어 본격화, 2020년 초 들어 0.11% 상승
실제 남양주의 아파트 가격 상승은 올해 들어 본격화하기 시작했다.
한국감정원에 따르면 남양주시 아파트 매매 증감률은 지난해 12월 30일만해도 전주 대비 -0.05% 하락했으나 연초 들어 0.11% 상승했다. 이후 상승폭을 키워 7월 20일 전주 대비 0.34% 뛰었으며 지난 19일에도 전주 대비 0.16% 올랐다. 전국(0.12%), 서울(0.01%) 보다 높은 상승률이다.
기존 별내, 진건지구 등 신축 단지위주 상승 → 최근 덕소 등 남양주 전반 중저가 주택 상승세, GTX개발, 남양주 왕숙 3기 신도시 개발 호재, 추후 입주를 염두한 갭투자 이뤄져
기존에는 별내, 진건지구 등 신축 단지위주로 가격이 올랐다면 최근에는 덕소 등 남양주 전반 중저가 주택으로 상승세가 확산되고 있다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "GTX 개발, 남양주 왕숙 3기신도시 등 개발 호재가 있다보니 추후 입주를 염두에 두고 갭투자가 이뤄진 것으로 보인다"며 "3기신도시 주변 경기도 지역에서 전세가 상승으로 매매가와 큰 차이가 나지 않기 때문에 발생하는 현상"이라고 설명했다.
투자하는 입장이시라면 10년동안 안오르는 곳에는 들어가시면 안된다고 말씀드립니다.
실거주 목적의 경우에도 입지를 잘 가려야 한다고 생각합니다.
GTX개발, 남양주 왕숙 3기 신도시 등의 청약을 위한 대기수요층들이 매입을 하는 것이라 하더라도 절대 갭이 적다고 들어가시면 안된다고 생각합니다.
덕소 3차의 경우, 약 1억정도의 전세 갭 차이를 보이고 있는 데 역세권으로 주변에 생활인프라가 갖춰진 곳으로써 실거주 요건으로는 어느 정도는 수긍이 가는 면이 있습니다.
하지만 진건읍 세아 아파트의 경우에는 갭이 작다는 이유만으로 들어가시면 절대 들어가시면 안된다고 생각합니다.
실거주를 목적이라고 하더라도 지난 10년동안 10원도 안올랐다는 인근 부동산 사장님의 말씀을 흘려 듣지 마시길 바랍니다. 주변을 꼭 임장하시고 결정하시길 바랍니다.
아울러 남양주는 앞으로도 계속 상승할 것이라 생각합니다.
위에서 언급했듯이 GTX개발, 남양주 왕숙 3기 신도시 등으로 청약 대기수요층이 이주하는 곳중에 한곳이며, 경기도에서 저평가된 지역중 한곳이기 때문입니다.
진건, 진접, 별내 등 신도시들이 이제는 많이 자리를 잡았고, 인프라가 갖춰진 곳들이다 보니 신축 위주로 상당히 상승하고 있는데 이들 지역에서 주변부로 중저가 시장이 상승세를 보이고 있습니다.
이럴때 일수록 가격만 보지 마시고 입지와 생활여건 등을 고려해서 선택하시는게 필요하다고 생각합니다.
부산 수영구는 갭투자 불가능?… 최근 1년 아파트, 전세가율 ‘뚝’
https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2020102614138019754
부산 수영구의 아파트 매매가격이 계속 상승하는 반면에 전세가격은 거의 상승하지 않아 전세가율이 하락하고 있습니다. 그렇다 보니 갭투자는 힘들 것이라고 하네요.
2019년 9월 부산 수영구의 아파트 전세가율 58.0%→ 2020년 9월 43.8%으로 1년 동안 14.2% 떨어져, 전국에서 가장 낮아
2020년 10월 26일 부동산 정보제공 업체 경제만랩에 따르면 KB부동산 리브온의 주택가격동향을 분석한 결과 지난해 9월 부산 수영구의 아파트 전세가율은 58.0% 수준이었지만 올해 9월은 43.8%으로 1년 동안 14.2% 떨어져 전국에서 가장 낮게 나타났다.
이는 KB부동산이 부산 수영구 아파트 전세가율 통계를 작성하기 시작한 2013년 4월 이후 가장 낮은 전세가율이며 올해 9월 서울 아파트 전세가율이 가장 낮은 서울 용산구(46.1%) 보다도 2.2% 낮은 수치다.
전세가율 하락 원인 - 아파트 매매가격에 비해 전세가격이 상승하지 않은 것
부산 수영구 3.3㎡당, 아파트 평균매매가격 1년만에 39.81%상승 / 평균전세가격 0.75% 상승에 그쳐
전세가율이 내려앉은 것은 아파트 매매가격에 비해 전세가격이 상승하지 않은 것이 원인으로 분석된다.
실제로 지난해 9월 부산 수영구의 3.3㎡당 아파트 평균매매가격은 1553만7000원 수준이었지만 올 9월에는 2172만2000원으로 1년 만에 39.81%나 올랐다.
반면 같은 기간 수영구의 3.3㎡당 아파트 평균전세가격은 891만6000원에서 898만3000원으로 0.75% 상승하는 데 그쳤다.
아파트 매매가격과 전세가격 격차가 커진 모습은 실거래가에서도 확인된다.
국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 수영구 남천동에 위치하는 ‘코오롱하늘채골든비치’ 전용면적 84㎡는 지난해 9월 5억4800만원(8층)에 거래됐지만 올 9월에는 8억3800만원(9층)에 팔려 1년 동안 2억9000만원 올랐고 52.92%의 상승률을 기록했다.
해당 아파트의 같은 면적 전세가격은 지난해 9월 4억원(6층)에 계약됐지만 올 9월에는 3억9000만원(6층)에 계약돼 1년 동안 1000만원(2.5%↓) 떨어졌다.
수영구 민락동에 위치한 ‘부산더샵센텀포레’ 84㎡ 역시 지난해 9월 5억원(4층)에 거래가 이뤄졌지만 지난 9월에는 7억1000만원(8층)에 계약돼 1년 동안 2억1000만원(42%↑) 뛰었다.
같은 기간 해당 아파트의 전세가격은 3억4000만원(22층)에서 3억9000만원(21층)으로 계약이 체결돼 1년 동안 5000만원 올라 14.71% 상승률을 나타냈다.
구분
매매 가격 상승
전세가격 상승
코오롱하늘채골든비치’ 전용 84㎡
2019년 9월 5억4800만원(8층
2020년 9월 8억3800만원(9층)
1년동안 2억9000만원 (52.92%↑)
2019년 9월 4억원(6층)
2020년 9월 3억9000만원(6층)
1년 동안 1000만원(2.5%↓)
‘부산더샵센텀포레’ 전용 84㎡
2019년 9월 5억원(4층)
2020년 9월 7억1000만원(8층)
1년 동안 2억1000만원(42%↑)
2019년 3억4000만원(22층)
2020년 3억9000만원(21층)
1년 동안 5000만원 (14.71%↑)
부산 수영구 조정대상지역 해제로 아파트 매매가격 급등, 전세가율 전국에서 가장 낮아
업계 관계자는 “지난해 11월 정부가 부산 수영구를 조정대상지역에서 해제시키면서 아파트 가격이 급등해 결국 전세가율도 전국에서 가장 낮아졌다”며 “아파트 가격 상승세가 장기화되고 전세가율이 낮아진 만큼 수영구의 갭투자 시대는 사실상 저물었다”고 분석했다.
부산 수영구가 전세가율이 전국에서 가장 낮게 나왔다고 합니다.
2019년 11월 부산 해운대구, 수영구, 동래구 등 3개 조정대상 지역을 해제하였습니다.
그뒤로 이 3개구들은 아파트 매매가격이 급등하기 시작하였습니다.
2020년 10월 이 되는 동안 조금씩 등락은 있었으나 꾸준히 매매가격이 상승세를 이어오고 있었고, 결국 매매가격 상승율에 비해 전세가 상승율이 미미하다 보니 전세가율이 전국에서 가장 낮게 나타난 것이라고 합니다.
부산에서 유명한 센텀시디와 인접한 부산더샵센텀포레의 경우에 1년 사이에 2억이나 올랐는데 전세가격은 5000만원이 상승한 것으로 나타났습니다.
더욱이 매매가격은 상승하였는데 전세가격은 떨어진 지역도 있네요.
하지만 언제까지 매매가격이 상승할 것이라 생각하진 않으며, 공급이 어느정도 마무리가 된다면 전세가격이 상승할 것이라 생각합니다.
전국에 전세수급이 원활하지 않은 상황에서 부산도 전세수급지수가 180이 넘는 상황이기 때문에 전세공급이 부족하기 때문입니다.
공시가 현실화, 9억 이하도 타깃…인상 폭·속도 '촉각'
https://newsis.com/view/?id=NISX20201026_0001211140&cID=13001&pID=13000
국토부가 2020년 10월 27일 공청회를 열어 공시가격 현실화 로드맵을 공개할 예정이라고 합니다.
공시가는 60여 가지 행정목적에 활용되는 재산세, 종합부동산세 등의 보유세 부터 각종 세금에 이르기까지 적용되기에 혼란이 예상됩니다.
2020년 10월 27일 국토교통부, '부동산 공시가격 현실화 계획' 수립을 위한 공청회에서 공시가격 현실화를 위한 로드맵 발표 예정
2020년 10월 27일 국토교통부에 따르면 이날 오후 2시 서울 서초구 양재동 한국감정원 수도권본부에서 국토연구원 주관으로 열리는 '부동산 공시가격 현실화 계획' 수립을 위한 공청회에서 공시가격 현실화를 위한 로드맵이 발표된다.
국토부는 이날 국토연구원, 조세재정연구원, 보건사회연구원 등 전문기관의 연구용역을 통해 마련한 공시가격 현실화 계획안을 발표할 예정이다.
또 공시가격 관련 분야 전문가들이 참석해 현실화 목표 수준, 제고방식, 관련 제도에 대한 영향 등에 대해 심도 있는 논의를 갖는다.
국토부는 공청회에서 제기되는 의견들을 감안해 조속한 시일 내로 현실화 계획을 확정·발표할 예정이다.
공시가격 제도, 그동안 시세 수준보다 낮게 결정, 부동산 공시가격 시세의 50~70% 수준
국토부에 따르면 공시가격 제도는 그동안 시세 수준보다 낮게 결정하는 관행이 오랜 기간 누적되면서 적정가격을 반영하지 못한다는 지적이 많았다.
현재 부동산 공시가격은 시세의 50~70% 수준에 불과한 실정이다.
올해 1월 기준 현실화율은 토지가 65.5%, 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6% 등으로 시세에 크게 미치지 못할 뿐 아니라 유형간 격차도 크다.
공시가격은 보유세 과표, 각종 부담금 산정 기준 등 60여 가지 행정목적으로 활용, 시세보다 30% 이상 낮아
공시가격은 보유세 과표, 각종 부담금 산정 기준 등 60여 가지 행정목적으로 활용되고 있지만, 시세보다 30% 이상 낮고 유형·지역·금액대별 격차가 커서 형평성 논란이 끊이지 않았다.
공시가격, 보유세 및 부담금, 복지수급 등에 있어 부동산 가치 반영의 기준으로서 역할
공시가격은 보유세 및 부담금, 복지수급 등에 있어 부동산 가치 반영의 기준으로서 역할을 하고 있음에도 해마다 공시가격 신뢰성 논란이 '도마 위'에 오르는 것은 이 때문이다.
정부는 이번 공시가격 현실화를 통해 조세 형평성을 높여 제도 신뢰도를 개선할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
정부, 지난해 부터 초고가 주택을 중심 공시가격 대폭 인상해 현실화율 제고 나서고 있어
이미 정부는 지난해와 올해 초고가 주택을 중심으로 공시가격을 대폭 인상해 현실화율 제고에 나섰다.
국토부에 따르면 시세 30억원 초과 공동주택의 경우 현실화율이 올해 1월 기준 79.5%로, 80%에 가장 먼저 근접했다. 전체 평균(69.0%)과 비교하면 10.5%포인트 높은 수준이다.
이어 이번 현실화 계획안에는 중저가 주택의 공시가격도 단계적 인상 방안이 담길 것으로 예상된다.
고가 주택에 대해서 추진해 온 '공시가격 현실화', 토지·주택 시장 전반으로 확대, 사회전반에 파장 예상
정부가 그동안 초고가 주택에 한 해 추진해 온 '공시가격 현실화'를 토지·주택 시장 전반으로 확대하기로 하면서 부동산 시장뿐 아니라 사회 전반에 파장이 예상된다.
특히 6억~9억원대 주택의 인상 폭과 속도 관건
특히 6억~9억원대 주택의 인상 폭과 속도가 관건이다.
수요가 많은 시세인 6억~9억원대 중저가 공동주택의 경우 현실화율이 67.1%에 불과해 전체 금액대 중 가장 낮다. 오히려 6억원 이하(68.2~68.4%)에 역전된 상황이다.
중저가 금액대 주택의 공시가격이 인상될 경우 과세를 둘러싼 갈등으로 이어질 수도 있다는 우려가 커지고 있다.
공동주택 기준 금액대
금액대별 현실화율
▲15억~30억원
74.6%
▲12억~15억원
69.7%
▲9억~12억원
68.8%
▲6억~9억원
67.1%
▲3억~6억원
68.2%
▲3억원 이하
68.4%
장기적으로는 현실화율 목표치를 몇 %로 제시할지도 관건/ 정부, 목표 수준 90% 이상으로 언급
장기적으로는 현실화율 목표치를 몇 %로 제시할지도 관건이다.
앞서 정부가 지난 2018년 운영한 '국토교통분야 관행혁신위원회'는 부동산가격 공시제도 의 개선을 통해 낮은 현실화율을 제고할 것을 권고하면서 목표 수준을 '90% 이상'으로 언급한 바 있다.
당시 김남근 국토교통분야 관행혁신위원장은 기자들과 만나 "원칙적으로 공시가격은 시세를 정확히 반영하는 방향이지만, 100%는 어려울 것"이라면서도 "적어도 시세를 90% 이상 반영해야 한다"는 입장을 밝힌 바 있다.
시세 반영률을 90%까지 높아질 경우, 현재 공동주택 기준 평균 69.0%에서 20%포인트(p)가량 늘어
만약 시세 반영률을 90%까지 높아질 경우, 현재 공동주택 기준 평균 69.0%에서 20%포인트(p)가량 늘어나게 된다.
그러면 재산세, 종합부동산세와 같은 부동산 세금뿐 아니라 건강보험료, 국민연금 등 사회 보험료가 큰 폭으로 인상될 수밖에 없는 상황이다.
뿐만 아니라 기초생활수급이나 기초연금, 장학제도 등 각종 복지제도에서 기존 수급자가 탈락하는 등 사회 계층 전반에 미치는 영향이 크다.
정부가 다주택자나 법인의 불로소득에 대한 과세에 역량을 집중하고 있는 상황이지만, 이들 외에도 1주택자, 저소득층 등으로 불똥이 튈 수 있다는 점에 대해 우려하는 시각이 적지 않다.
9억원 이하 중저가 주택까지 전반적인 공시가격 상승으로 이어질 가능성이 높아, 1주택자 나 저소득층까지도 영향 미칠 듯
정부는 이번 공시가격 현실화를 통해 그동안 제기된 논란이 상당 부분 해소될 것으로 기대하고 있지만, 9억원 이하 중저가 주택까지 전반적인 공시가격 상승으로 이어질 가능성이 높아졌다.
다주택자뿐 아니라 1주택자나 저소득층 등에게도 미치는 영향이 커서 인상 폭과 속도가 앞으로의 숙제가 될 전망이다.
공시가격 현실화에 대한 로드맵이 발표되고 나면 한동안 시끄러울 것입니다.
마음 단단히 먹어야 할듯 합니다.
정부가 말하는 대로 시세의 90%까지 공시가격을 올린다고 한다면 다주택자, 법인 뿐만 아니라 1주택자, 저소득층, 심지어 무주택자들들도 세금 부분에 인상은 불가피하다고 생각합니다.
기초생활수급이나 기초연금, 장학제도 등의 복지제도에서도 기존 수급자들이 탈락하는 경우도 발생하게 될 것이고 건강보헙료, 국민연금 등의 사회보험료도 인상되기 때문입니다.
아직 현실화 로드맵에 대한 내용이 밝혀진 바 없지만 그래도 마음의 준비는 해야 할거 같네요.
[부동산 캘린더]수원-남양주 등 전국 14개 단지서 8552채 분양
https://www.donga.com/news/article/all/20201026/103643057/1
서울은 없습니다.
남양주 별내동 별내 자이더스타는 주상복합 아파트입니다.
그래도 입지가 별내역에 인접한 곳이기에 해당 지역에서는 상당히 좋은 입지라 할 수 있습니다.
서울 전세난 언제 풀리나… 11월 입주물량 296가구뿐
2020년 11월에 서울 입주하는 아파트가 2년 7개월만에 가장 적다고 합니다.
1개 단지 296가구가 새로 입주하는 것이외에는 없네요.
부동산 정보업체 직방, 2020년 11월 서울 1개 단지, 296가구 새로 입주
다음 달 서울에서 입주하는 아파트가 2년 7개월 만에 가장 적은 것으로 조사됐다.
26일 부동산 정보업체 직방에 따르면, 다음 달 서울에서는 1개 단지, 296가구가 새로 입주한다.
2018년 4월(55가구) 이후 가장 적은 물량이다.
보통 새 아파트가 들어서면 사정상 입주하지 못하는 집주인이 세를 놓기 때문에 전세 물량이 대량으로 공급되고 일대 전셋값이 하락한다.
하지만 다음 달에는 입주 물량이 적어 서울 전세난 해소에 큰 도움을 주지 못할 것으로 보인다.
2021년, 서울 입주 물량 절반가량 급감, 2만6940가구 올해보다 44.7% 감소
내년에는 서울 입주 물량이 절반가량 급감한다.
부동산114에 따르면 내년 서울 입주 물량은 2만6940가구로 올해보다 44.7%(2만1818가구) 적다.
2021년 경기도 입주물량 10만1711가구, 올해와 비교하면 18.1%(2만2476가구) 감소
경기도 역시 내년 10만1711가구가 입주 예정으로, 올해와 비교하면 18.1%(2만2476가구) 줄어든다.
계약갱신청구권 등 새 임대차법 영향으로 전세 매물이 줄어든 상황에서 신규 입주 물량마저 급감하는 것이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 전세 시장의 불안정성이 커지고 있는 가운데 내년 입주 물량도 줄면서 전세난이 당분간 계속될 수 있다”고 말했다.
올해는 이제 2달정도 밖에 남지 않았습니다.
문제는 2021년 이라 생각합니다.
2021년 서울의 입주물량은 2020년 보다 44.7%나 감소하고 경기도도 18.1%나 감소합니다.
전세난을 해결할 방안이 딱히 없습니다.
전세입자분들은 어떻게 해서든지 올해 재계약을 하시던지 신규 계약을 맺는 방안을 서두르시는게 어떨까 생각합니다.
이와 더불어서 전세가율은 점점 올라갈 것이라 생각합니다.
지방으로 몰려갔단 투자자들이 다시 서울, 수도권으로 다시 돌아오지 않을까 생각할 수 있으나 진입하기에는 상당히 부담스러운 상황이기에 쉽지 않을거 같네요.
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