[20.10.30]서울 전세값 70주 연속상승/ 월세비중 급증/ 전세대란속 주전매매 늘어/ 2020년 서울 정비구역 지정 늘어, 마천1구역 지정 등/ 위례 트램 2021년 착공

"계속 오른다"...서울 전세값 70주 연속 상승

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/10/29/2020102901416.html

한국감정원에 따르면 서울의 아파트 전세가격이 가을 이사철과 맞물려 70주째 상승세를 이어가고 있습니다.

임대차 3법이 도입된 이후로도 서울 전셋값은 계속 상승중입니다.

한국감정원 보도자료 http://www.kab.co.kr/kab/home/cyber/cybernoticeDetail.jsp

!201029(보도자료)_주간아파트가격동향 (20201026기준).hwp

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한국감정원 10월 넷째주(26일기준), 서울 전세가격 0.10% 상승, 상승율 확대

29일 한국감정원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 이달 넷째 주(26일) 기준 서울 아파트 전세값은 0.10% 상승한 것으로 집계됐다. 셋째 주 상승률(0.08%)보다 상승폭이 커졌다.

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서울 전세가격 상승율, 송파구 0.19%로 가장 커, 강남구 0.18% 등

송파구 0.19%	잠실 엘스·리센츠·트리지움 등 잠실동 대단지 위주로 전세가격 상승
강남구 0.18%	교육 환경이 좋은 대치동과 대치동과 학군지를 공유하는 개포동, 압구정동 위주로 상승
서초구 0.16%	서초·잠원동 등 정주여건 양호한 단지 위주로 상승
강동구 0.16%	명일·암사동 역세권 위주로 상승

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한국감정원, 저금리 유동성확대, 거주요건강화, 갱신청구권시행, 청약대기수요 등으로 매물부족현상 지속

한국감정원은 "저금리 유동성 확대, 거주 요건 강화, 갱신청구권 시행, 청약 대기수요 등으로 매물 부족 현상이 지속되는 가운데, 교통 접근성 및 학군이 양호한 주요 단지 위주로 전세값이 상승했다"고 설명했다.

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서울 아파트 매매가격 상승율 전주와 같은 0.01% 기록, 상승율 낮은 편이나 10주 연속 상승세

서울 아파트 매매값 상승률은 전주와 같은 0.01%를 기록했다. 상승률은 낮은 편이지만 10주 연속 상승세를 이어갔다.

강남구만 하락전환했다. 전주보다 매매값이 0.01% 떨어진 것으로 집계됐다.

 

2020년 12월 말까지 높은 장기보유특별공제율 적용받고 팔려는 사람들이 급매물을 내놓은 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

서초·강동구(0.00%)는 보합세가 지속됐다. 반면 중랑구(0.03%)는 묵동 대단지와 신내동 구축 위주로, 노원구(0.02%)는 중계동 일부 신축 위주로 상승했다.

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지역별 아파트 전셋값은 세종(1.24%), 울산(0.51%), 인천(0.48%), 대전(0.27%), 충남(0.27%), 충북(0.26%), 부산(0.25%), 경기(0.24%), 강원(0.22%), 대구(0.17%) 순으로 올랐다.

한국감정원은 "강남권 고가 재건축 단지는 대체로 매수세가 감소하며 가격이 하락했지만, 그 외 중저가 단지는 신규 입주물량 감소와 전세물량 부족 등의 영향으로 상승했다"고 했다.

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전국 매매가격 0.13% 상승, 전세가격 0.22% 상승

서울 이외 다른 지역들도 대체로 아파트 매매가격과 전셋값이 동반 상승했다.

전국 아파트 매매가격은 0.13% 상승했고, 전셋값도 0.22% 상승했다.

​지역별 아파트 매매가격 변동률은 부산(0.30%), 울산(0.27%), 대구(0.26%), 대전(0.24%), 세종(0.24%), 충남(0.17%), 경기(0.16%), 강원(0.14%), 인천(0.12%) 순이다.

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한국감정원에서도 전세가격의 상승요인들에 대해서는 잘 알고 있습니다.

​"저금리 유동성 확대, 거주 요건 강화, 갱신청구권 시행, 청약 대기수요 등으로 매물 부족 현상이 지속되는 가운데, 교통 접근성 및 학군이 양호한 주요 단지 위주로 전세값이 상승했다"

​라고 분석하고 있습니다.

결국 저금리 유동성 확대는 코로나19사태로 인해 어쩔 수 없는 부분임을 감안하자면 정부의 정책에 의해 매물 부족현상이 지속되고 있고, 이런 상황에서 교통 접근성 및 학군이 양호한 주요단쥐 위주로 전세가격이 상승하는데, 이 전세가격 상승 여파가 주변으로 계속 퍼져나가고 있습니다.

​이에 대해서도 한국감정원은 다음과 같이 얘기를 하면서 현재 시장의 분위기를 전하고 있습니다.

​"강남권 고가 재건축 단지는 대체로 매수세가 감소하며 가격이 하락했지만, 그 외 중저가 단지는 신규 입주물량 감소와 전세물량 부족 등의 영향으로 상승했다"

​중저가 단지 위주로 신규 입주물량 감소와 전세 물량 부족 등의 영향으로 매매가격이 상승하고 있다고 말이죠.

국가기관인 한국감정원에서도 이렇게 분석하고 있는데 과연 정부는 어떤 전세대책을 내놓을지 궁금해지네요.

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상승폭 커지는 전셋값… “전세매물 씨 마르고 월세비중 급증”

https://www.donga.com/news/article/all/20201030/103708202/1

서울 전세가격이 60주 연속 상승하는 가운데 집주인들은 보유세 부담에 전세를 월세로 가속화하고 있습니다. 강남권에서는 전월세 시장에서 월세거래가 절반을 넘어서면서 일부에서는 심지어 월세도 품귀 현상이 벌어지고 있다고 합니다.

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한국감정원, 전세 가격 상승율 0.1%/ KB 부동산 전세가격 상승율 0.55% 상승, 둘다 전세가격 상승폭확대

29일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격동향에서 서울 아파트 전세가격이 26일 조사 기준 전주 대비 0.1% 상승하며 상승폭이 더 커졌다. 3주 연속 지속되던 0.08% 상승률이 깨진 것이다.

이날 KB부동산 리브온 조사에서도 서울 아파트 전세는 전주(0.51%) 대비 0.55% 상승하며 상승폭이 커졌다.

여기에 사람들이 선호하는 지역을 중심으로 월세 거래가 많아지고 있어 ‘전세대란’이 ‘월세대란’으로 이어지는 것 아니냐는 우려까지 나온다.

 

사람들이 선호하는 지역으로 수요 몰리며 가격이 상대적으로 크게 올라

지역별로 보면 송파구(0.19%) 강남구(0.18%) 등 강남권이 급등세를 보였다.

강북도 성북구(0.11%) 노원구(0.1%) 마포구(0.1%) 등 직주근접성, 교육환경 등이 좋은 지역의 상승률이 높았다. 사람들이 선호하는 지역으로 수요가 몰리면서 가격이 상대적으로 더 크게 오르는 일종의 ‘쏠림 현상’이 나타나고 있는 것이다.

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선호도가 높은 신축 아파트는 월세 비중이 크게 증가, 서울 아파트 전체 월세 거래 비중 계속 증가, 9월 30.4%

특히 선호도가 높은 신축 아파트는 월세 비중이 크게 증가하고 있는 것으로 분석된다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 전체의 월세 거래 비중은 5월 26.9%에서 9월 30.4%로 높아지는 추세에 있다.

여기에 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 입주 5년 이내 신축 아파트의 최근 전월세 거래 비중을 살펴보면 올해 9, 10월 거래량 2757건 중 985건(35.7%)이 월세 거래다.

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강남권, 월세증가현상 두드러져, 집주인들 세금부담으로 월세로 전환

월세 증가 현상은 강남권에서 두드러진다. 수요가 쏠린다는 점에 더해 최근 정부의 증세 기조로 세금 부담을 월세로 전환하려는 집주인들이 많아졌기 때문으로 분석된다.

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전문가들, 전월세 대란 계속이어질듯, 마땅한 대책없고, 공급물량 감소 우려 크기 때문

전문가들은 ‘전월세 대란’이 좀처럼 쉽게 진정되지 않을 것이라고 전망한다.

전세가격을 안정시킬 정부 대책이 마땅치 않은 데다 공급물량 감소 우려가 크기 때문이다.

부동산114에 따르면 서울의 내년 입주 물량은 2만6940채로 올해(4만8758채)의 절반 수준이다.

여기에 이날 국토부에 따르면 올해 9월 서울에서 분양한 공동주택은 165채에 그쳤다.

분양 물량이 추후 입주 물량으로 이어진다는 점을 고려하면 3∼4년 뒤 서울지역 공급이 급감할 가능성이 높다는 것이다.

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​향후 서울에서의 입주물량이 마땅치 않기에 이번에 갱신된 계약이 끝나는 2년 뒤, 4년 뒤 전월세 가격이 지금보다 더 오를 가능성

함영진 직방 데이터랩장은 “임대차 2법에 저금리, 그리고 내년부터 보유세가 크게 오르는 점까지 겹쳐 전세의 월세 전환이 가속화되고, 수백만 원의 고액 월세까지 나오고 있다”며 “향후 서울에서의 입주물량이 마땅치 않기 때문에 이번에 갱신된 계약이 끝나는 2년 뒤, 4년 뒤 전월세 가격이 지금보다 더 오를 가능성이 있다”고 말했다.

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​전세매물이 사라지고 있습니다.

서울 주요 지역들은 내년부터 높아지는 재산세와 종합부동산세 등의 보유세가 급격히 올라가는 것에 대해 집주인들은 부담을 가질수 밖에 없습니다.

더욱이 저금리 기조속에서 은행에 전세보증금을 넣어둔다고 하더라도 이자수익이 낮다 보니 실익도 없습니다.

그렇다고 마땅한 투자처도 있는게 아니기에 여유가 있는 집주인들 입장에서는 전세보다는 월세로 전환하여 세부담과 더불어 임대 수익을 받고자 하는 심리가 작용하고 있는 듯 합니다.

더욱이 전세가격이 계속상승하고 있기 때문에 정부가 전월세상환율을 2.5%로 낮춘다고 하더라도 월세 임대수익이 줄어들기 보다는 더 늘어날 것이라 생각하기에 이런 전세의 월세 전환은 계속 이어질 것으로 생각합니다.

그런데 이런 전세품귀현상은 지금보다는 내년, 2년뒤, 4년뒤가 더 걱정이 됩니다.

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부동산114에 따르면 서울의 내년 입주 물량은 2만6940채로 올해(4만8758채)의 절반 수준이라고 합니다.

여기에 이날 국토부에 따르면 올해 9월 서울에서 분양한 공동주택은 165채에 그쳤습니다.

분양 물량이 추후 입주 물량으로 이어진다는 지게 되는데 3∼4년 뒤 서울지역 공급이 급감할 가능성이 높은 상황에서 지금도 서울의 입주물량이 줄어드는 상황입니다.

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이렇게 입주물량이 없는 상황에서 이번에 갱신된 계약이 끝나는 2년뒤, 4년뒤 전월세 가격은 지금보다 훨씬 뛰어오를 가능성이 크기 때문입니다.

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전세대란에 덩달아 관심받는 '주전(매도인이 전세사는 조건) 매매'

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/10/29/2020102902045.html

집주인이 새 매수자와 전세 계약을 맺는 형태인 이른바 ‘주전 매매’가 최근 많이 일어나고 있는 듯 합니다.

서초·송파·강남 등 핵심지일수록 연말까지 이런 매매 계약이 늘어날 가능성이 크다고 하네요.

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집주인이 새 매수자와 전세 계약을 맺으면서 집을 매도하는 ‘주전 매매’ 나와

최근 집주인이 새 매수자와 전세 계약을 맺으면서 집을 매도하는 ‘주전 매매’ 매도 물건이 속속 나오고 있다.

전세 가격이 높아지면 갭투자액이 작아진다는 점 때문에 활발해지는 모양새다.

시간이 지나면 집값이 더 비싸질 것으로 판단하는 사람이라면 실거주를 염두에 두는 매수자도 종종 이런 형태의 매매 계약을 체결한다.

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매수자 입장, 자금조달계획서 신고가 강화로, 주전 매매 찾는 이유

매수자 입장에서는 자금조달계획서 신고가 강화된 것도 이런 형태의 매매를 찾는 이유 중 하나다.

규제지역에서 3억원 이상 주택을 구입하려면 자금조달계획서를 제출해야 하는데 1~2억원 높게 집주인과 전세 계약을 체결하면 증빙해야 할 자금 규모를 줄일 수 있다.

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강남 아파트 7억~10억 수준에서 살려고 할때 주전 매매계약 찾아

강남구 대치동의 O공인중개업소 관계자는 "수원 등 수도권 외곽의 주택을 판 돈을 합해 ‘똘똘한 한 채’를 사려는 사람들 중에는 당장 가용 자금이 부족한 사람들도 있다"면서 "통상 7억~10억원 수준에서 강남 아파트를 사려고 할 때 이런 계약을 찾는다"고 했다.

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집주인 입장에서 매도가액을 시세에 맞춰서 받을 수 있는 경우 많아

집주인 입장에서도 이런 계약을 맺으면 매도가액을 시세에 맞춰 받을 수 있는 경우가 많다고 한다.

특히 올해 안에 집을 매도해 높은 장기보유특별공제율을 적용받고 싶은 집주인일수록 이런 거래를 하고싶어 한다는 게 중개업소들의 설명이다.

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삼성동 H공인중개업소 관계자는 "내년 말까지 팔겠다고 마음 먹었다고 하더라도 시간에 쫓겨 팔고 싶지는 않을 때, 집주인이 집을 팔고 전세로 사는 대신 당장 필요한 매수액을 줄여주겠다고 제안하는 경우가 많다"고 했다.

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​매수자가 작심하고 매입한 주택에 담보채출을 과다하게 하는 경우엔 문제가 될 수 있어

이 사례의 집주인 A씨는 매수자 B씨와 전세계약을 12억5000만원에 맺고 23억원에 전용면적 59m² 주택을 매도하기로 했다. 시세보다 2억원 가량 높은 매매 계약이었다. 매매 계약과 전세계약이 동시에 진행됐고 집주인이었던 전세입자는 10억5000만원만 받았다. ​ 문제는 매수자가 같은날 대부업체로부터 주택담보대출 21억5000만원을 받고 해당 주택에 근저당으로 25억8000만원을 걸었다는 점이다. '주택임대차보호법'에 따라 집주인이었던 A씨가 전입신고를 했다고 하더라도 그 효력은 하루 뒤부터 발생한다. ​ 근저당 설정은 즉시 효력이 생기기 때문에 선순위가 25억8000만원의 대부업체 대출금이 되고 2순위가 전세가액 12억5000만원이 되는 셈 ​ 매수인이 감액등기를 하지 않고, 대출 상환을 못하면 A씨는 그 집을 10억5000만원에 매도한 셈이 되는 위험한 계약이 된다.

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전세를 끼고 매매하는 경우도 있지만 집주인이 전세로 내려앉는 조건으로 매매를 하는 경우도 종종 있습니다.

요즈음 처럼 전세를 구하기 쉽지 않은 상황에서 집주인이 매매를 결정하고 전세를 구하는 것이 걱정이 되다 보니 요즈음 이런 "주전매매" 가 많아지고 있는 듯 합니다.

이런 주전매매는 종종 있어왔기 때문에 그리 생소한 거래형태는 아닙니다만 그래도 매도자 입장에서는 주의해야 할 부분이 집을 사겠다고 하는 사람이 담보대출을 받는 경우 입니다.

매매계약이 이루어지는 바로 당일 매수자가 집담보대출을 받는 경우에는 해당 집에 대한 우선순위에서 1순위가 아닌 2순위로 밀려 날 수 있기 때문입니다.

이런 경우에 대해서 새롭게 집주인이 된 매수자는 크게 걱정할 것이 없다고 말할지 모르지만 집에 대한 권리를 행사할 수 있는 전세입자(전 집주인)입장에서는 그리 좋은 상황은 아닌게 분명하기 때문입니다.

결국 이런 일이 벌어지지 않도록 각별한 주의가 필요할 듯 하네요.

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공급 부족 절감했나...서울시, 올 정비구역 지정 늘려

https://www.sedaily.com/NewsView/1Z9BJPRCCK/GC0112

서울시의 재건축·재개발 시계가 조금씩 움직이고 있습니다. 2020년 들어 지난 9월까지 서울에서 7개 구역 7,919가구 규모의 정비구역이 새롭게 지정되었기 때문입니다.

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최근 3년간 재개발 구역 지정 0건, 2019년 신규지정 정비구역의 총 건립 예정 가구규모 1,300가구 불과

최근 수년간 서울시에서는 정비구역 신규 지정이 드물었다. 최근 3년간 재개발 구역 지정은 0건이었으며, 재건축이나 노후 도심을 개발하는 도시정비형 재개발 정도가 신규로 지정돼왔을 뿐이다. 지난해에 신규 지정된 정비구역의 총 건립 예정 가구 규모는 1,300가구에 불과하다.

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주택공급 확대 태스크포스(TF) 1,2차 회의에서 주택공급 확대 주장 / 재개발 활성화를 위한 재개발 정비구역 지정 기준 완화 검토 중

하지만 최근 들어 주택 공급 필요성이 절실해지면서 서울시의 기조에도 변화가 감지되고 있다.

실제로 7월에는 기획재정부와 국토교통부 등이 참석한 주택공급 확대 태스크포스(TF) 1·2차 회의에서 서울시가 2017년 이후 막혀 있는 강남과 여의도 재건축을 절차대로 진행해 주택 공급을 확대하자고 주장해 눈길을 끈 바 있다. 또 재개발 활성화를 위해 재개발 정비구역 지정 기준 완화도 검토 중이다.

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올 들어 2020년 09월까지 서울에서 7개 구역 7,919가구 규모의 정비구역 지정

오랫동안 멈춰 있던 서울시의 재건축·재개발 시계가 조금씩 움직이고 있다.

올 들어 지난 9월까지 서울에서 7개 구역 7,919가구 규모의 정비구역 지정이 새롭게 이뤄진 것.

2020년 10월 29일 서울시에 따르면 정비구역 지정 고시일 기준으로 올 들어 7개 구역이 신규 정비구역으로 지정됐다.

부동산 시장에 영향이 큰 강남 대형 아파트 단지들은 여전히 발이 묶여 있지만, 중소 규모 단지나 비강남권을 중심으로 정비사업 인허가가 속도를 낸 덕분이다.

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규모가 가장 큰 곳은 2,413가구가 건립될 예정, 송파구 마천1구역

이 가운데 규모가 가장 큰 곳은 2,413가구가 건립될 예정인 송파구 마천1구역이다.

과거 재정비촉진구역으로 지정됐으나 소유자 간 내홍으로 인해 구역 해제의 아픔을 겪고 6년 만에 다시 재개발 구역으로 지정됐다.

마천1구역을 제외한 나머지 6곳은 모두 재건축 사업이다.

건립 예정 가구 수 1,665가구의 강동구 길동 삼익파크와 1,169가구가 예정된 강동구 명일동 삼익가든맨션 등이 신규 정비구역으로 지정됐다.

이 외에도 서초구 방배동 방배신동아, 강동구 천호우성, 송파구 송파미성, 양천구 수정아파트 등이 재건축 구역으로 새로이 지정됐다.

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최근 3년동안, 정비사업 구역 지정이 없었습니다.

그러다가 2020년에 들어서 정비사업 구역지정을 재개하면서 서울에서 7개 구역 7,919가구 규모의 정비구역이 지정되었습니다.

부동산 시장에 영향이 큰 강남 대형 아파트 단지들은 여전히 발이 묶여 있지만, 중소 규모 단지나 비강남권을 중심으로 정비사업 인허가가 속도를 내고 있습니다.

그동안 재개발 구역을 대거 해제하고 재건축에도 미온적이었던 서울시의 정비사업 기조에 변화가 생긴게 아닌가 생각합니다.

서울은 정말 공급할만한 택지가 없습니다.

결국 정비사업을 통해서 신규 공급을 늘릴 수 밖에 없습니다.

일단 강남권은 더 지켜봐야 겠지만 비강남권에서의 정비사업이라도 활발히 이뤄지면서 서울에 공급이 늘어나길 바랍니다.

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마천~복정역 위례 트램 2024년 개통한다

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020102945441

마천역~복정역 잇는 위례신도시 트램, 2024년 개통된다

https://www.hankyung.com/realestate/article/202010292968i

서울과 위례신도시를 잇는 노면전차(트램) 사업이 정부 승인을 받았다고 합니다.

위례트램이 2024년 완공되면 위례신도시 교통 여건이 크게 개선돼 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 전망하고 있습니다.

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마천~복정역 위례 트램 2021년 착공, 2024년 개통 예정, 총사업비 2614억원

서울시는 29일 국토교통부로부터 ‘위례선 도시철도 기본계획’을 승인받아 사업을 본격적으로 추진한다고 밝혔다. 내년 착공해 2024년 완공하는 것이 목표다. 총사업비는 2614억원이다.

완공 시 위례신도시 교통난 해소에 도움이 될 것으로 기대된다.

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친환경 신교통수단인 트램, 전기배터리를 장착한 노면전차 도입

위례선 도시철도는 친환경 신교통수단인 트램을 도입한다.

차량은 전력공급 가공선이 없고 전기배터리를 탑재한 노면전차가 도입된다. 배터리로 운행되는 친환경 교통수단으로, 대단위 아파트 주거지역을 통과하는 노선 특성을 고려했다고 서울시는 설명했다.

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기존 도시철도 5호선, 8호선, 분당선과 환승

위례신도시 내부 아파트 단지와 위례 트랜짓몰을 관통해 기존 도시철도 5호선, 8호선, 분당선과 환승된다.

위례선은 총연장 5.4㎞에 12개 정거장으로 계획됐다.

4.7㎞ 길이의 본선은 5호선 마천역을 시작으로 위례신도시 단독주택 예정지와 위례중앙광장, 위례 트랜짓몰을 거쳐 8호선·분당선 복정역까지 10개 정거장을 연결한다.

위례 트랜짓몰을 경유해 공사 중인 8호선 우남역(가칭)까지 2개 정거장을 잇는 0.7㎞짜리 지선도 있다.

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차량기지, 위례신도시 북쪽 공원 부지 지하 설치

차량기지는 위례신도시 북쪽 공원 부지 지하에 설치된다.

장지천과 창곡천을 가로지르는 전용 교량도 놓일 예정이다.

지상은 사무관리동을 제외한 나머지 부지를 공원과 녹지로 조성하기로 했다.

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드디어 위례신도시에 트램이 들어올려나 봅니다.

하지만 2021년에 착공에 들어간다고 하는데요.

꼭 2021년에는 착공이되길 바랍니다