[20.10.28]공시가 90%로드맵 발표/ 소비심리 91.6 상승, 주택가격전망 CSI 112 상승/ 공공재개발,근린상가 입주권 부여 논란/ 남양주 별내자이더스타 1순위 8만명

집값 안올라도 반포 보유세 5년뒤 2.2배… 전문가 “조세저항 클것”

https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20201028/103664498/1

2020년 10월 27일 정부가 모든 부동산의 공시가격을 일률적으로 시세 대비 90%까지 끌어올리는 방안을 공식화하였습니다. 시세 15억원 이상의 아파트와 단독주택에 대한 공시가격을 빠르게 올리는게 특징입니다.

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2020년 10월 27일 정부가 모든 부동산의 공시가격을 일률적으로 시세 대비 90%까지 끌어올리는 방안을 공식화하고 나섰다. 하지만 시세 15억 원 이상 아파트와 단독주택에 대해서 공시가격을 빠르게 올려 보유세 부담을 크게 늘리는 것이 특징이다.

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15억 이상 고가 아파트 연평균 3%포인씩 현실화율 높여 2025년 공시가격 90%도달

2020년 10월 27일 국토교통부와 국토연구원 등이 공개한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획(안)’에 따르면 15억 원 이상 고가 아파트는 연평균 3%포인트씩 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 높여 2025년에 시세 대비 공시가격이 90% 수준에 도달한다.

현재 시세가 30억 원인 서울 서초구 아크로리버파크 전용면적 85m²의 경우 시세가 오르지 않는다고 가정하더라도 공시가격은 올해 21억7500만 원에서 2025년 27억 원으로 높아진다. 연간 보유세도 3000만 원에 육박해져 웬만한 중소기업 근로자 연봉과 맞먹게 된다.

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9억원 미만 아파트 2023년까지 연간 1%포인트 올리며, 2030년에 90% 도달

반면 9억 원 미만 아파트의 경우 현실화율을 2023년까지는 연간 1%포인트 미만으로 올린다. 상대적으로 서민이 거주하는 주택으로 보고 세금 부담이 급격히 커지지 않게 공시가격 인상 속도를 조절하겠다는 것이다.

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주택유형별로 공시가격 인상속도 달라, 단독주택 2035년까지. 표준지 2028년에 90% 도달

주택 유형별로도 공시가격 인상 속도를 달리한다.

계획안에서 90%안을 기준으로, 단독주택은 2035년까지, 표준지는 2028년까지 공시가격 현실화율이 90%로 높아지게 된다. 이 경우 15억 원 이상 고가 단독주택은 연간 4.5%포인트씩 공시가격 현실화율이 높아진다.

이현성 법무법인 자연수 변호사는 “공시가격 현실화율 속도를 달리해 세 부담이 늘어나는 속도가 달라진다면 다른 가격대 아파트 간의 세금 증가율이 달라져 조세형평성 측면에 문제가 될 수 있다”고 지적했다.

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부동산 공시가격, 시세 대비 90%수준에 맞추게 되면 공시가격과 시세의 역전 현상이 나타날 수 있다는 우려 제기

정부가 이번 계획안을 통해 모든 부동산 공시가격을 시세 대비 90% 수준으로 맞추겠다고 밝히면서 공시가격과 시세의 역전 현상이 나타날 수 있다는 우려도 제기된다.

공시가격과 시세 간에 일정한 차이를 두는 것은 주택가격 하락기에 자산의 가치는 낮아졌는데도 높게 책정된 공시가격에 따라 더 많은 세금을 내는 일을 막기 위해서다.

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공시가격 산정에 불만 제기, 조세저항 줄이기 위해서 공시가격 산정방식 개선 필요

실제로 최근 공시가격을 정부가 높이면서 가격 산정에 불만을 제기하는 사례도 대폭 늘고 있다. 올해 아파트 등 공동주택 공시가격에 불만을 표한 민원 건수는 약 3만7000건으로 지난해보다 30% 이상 증가했다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 “고가 단독주택만 보더라도 거래 사례가 많지 않아 제대로 된 시세 확인도 어렵다”며 “이런 상황에서 공시가격을 빠르게 높이는 것은 조세정의에 어긋나는 일로 국민들이 갖게 될 조세 저항감이 엄청날 것”이라고 말했다.

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전문가들, 과세체계 재검토해야

전문가들은 이번 공시가격 인상 방안은 정부가 최근 잇따른 부동산대책을 통해 양도세부터 종합부동산세, 취득세율까지 대폭 올린 상황에서 추진되는 것이어서 조세 저항이 더 커질 수 있다고 우려했다.

임대차 2법 시행으로 전세의 월세화가 가속화되는 상황에서 집주인의 세금 부담이 결국은 무주택 서민에게 전가될 가능성도 제기된다.

공시가격 인상 계획에 맞춰 과세체계를 함께 조정해야 한다는 지적도 나온다.

정수연 제주대 경제학과 교수는 “공시가격 산정 결과를 놓고 지금도 계속해서 오류와 민원이 나오는 상황에서 현실화율을 높이는 방안만 추진해서는 국민적 공감을 얻기 힘들다”며 “조세 저항을 줄이기 위해서라도 정부가 공시가격 산정 방식부터 개선해 신뢰도를 높여야 한다”고 말했다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “그동안은 낮게 산정된 공시가격을 감안하고 과표와 세율 등을 정해왔다”며 “정부의 정책 추진이 세 부담으로 모두 전이되는 것은 불합리하기 때문에 공시가격을 높인다면 국회도 과세체계 자체를 재검토해야 한다”고 말했다.

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2020년 10월 27일, 정부가 공시가격 현실화율 로드맵에 대한 공청회를 열었습니다.

여기서 나오는 것을 정리해 보자면 15억 이상은 2025년에 90%, 9억원~15억원 미만은 2027년, 9억원 이하는 2030년에 공시가격 90%에 도달하도록 할 것으로 계획하고 있는 것 같습니다.

15억원 이상의 아파트를 이제는 고가 아파트로 규정지었고, 가장 급격한 보유세 인상속도로 나타날 것으로 보여집니다.

아직 정해진 것은 없으나 이 계획대로라면 조세저항은 불보듯 뻔한 상황입니다.

특히 여당이 추진 중인 공시가 9억 원 이하(시세 약 13억 원)에 대한 재산세 인하와 겹칠 경우 고가 주택과 그 외 주택의 세 부담 차이가 더 극명히 나타날 것으로 예상됩니다.

​아울러 아파트는 가격이 투명한 편이긴 하지만 단독주택은 아파트처럼 거래가 활발하지도 않거니와 거주공간도 표준화되어 있지 않기 때문에 가격이 같은 동네에도 가격이 천차만별입니다.

그런데 이 단독주택에 대해서도 2030년까지 공시가를 90%까지 올린다는 계획을 세웠는데 이게 쉬운 일인지 잘 모르겠습니다.

아파트에 비해 단독주택의 현실화율이 낮았던 것은 공시가격을 정하는 근거 자료가 공동주택보다 적기 때문인데 말입니다.

이런 한계를 갖고 있는 단독주택의 공시가 현실화율을 앞으로 10년동안에 90%로 제고한다는 것은 쉽지 않을 것이라는 우려가 나오기도 한다네요.

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집값 다시 오른다…주택가격전망 석달만에 반등

http://biz.heraldcorp.com/view.php?ud=20201027001051&cpv=1

​한국은행의 10월 소비자동향조사에서 주택가격전망 CSI지수가 122를 기록하였습니다. 2020년 09월 보다 7포인트 상승한 수치입니다.

한국은행 보도자료

소비자들의 경제상황에 대한 심리를 종합적으로 나타내는 소비자심리지수(CCSI)는 10월중 91.6으로 전월대비 12.2p 상승 https://www.bok.or.kr/portal/bbs/P0000559/view.do?nttId=10060903&menuNo=200690&pageIndex=1

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CCSI 소비자동향지수(CSI) 중 6개 주요 지수를 이용해 산출한 심리지표로, 장기평균치(2003∼2019년)를 기준값 100으로 삼아 100보다 크면 낙관적임을 뜻한다.

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‘2020년 10월 소비자동향조사’, 이달 소비자심리지수(CCSI)는 전월보다 12.2포인트 상승, 91.6 기록

2020년 10월 28일 한국은행이 발표한 ‘2020년 10월 소비자동향조사’에 따르면 이달 소비자심리지수(CCSI)는 전월보다 12.2포인트 상승, 91.6을 기록했다. 코로나19 확산 이전인 지난 2월(96.9) 이후 최대다.

CCSI는 코로나19가 최초 확산됐던 지난 3월 이후 4월에 저점을찍은 뒤 8월까지 4개월 연속 회복세를 나타냈다. 그러다 지난달 코로나19 2차 확산 영향으로 5개월 만에 반락했다 다시 한달 만에 큰 폭 반등한 것이다.

​한은은 이날 “코로나19 확산세 둔화에 따른 사회적 거리두기 완화 등의 영향으로 경기 및 가계 재정상황에 대한 인식이 개선됐다”고 설명했다.

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주택가격전망 CSI는 122를 기록, 전달보다 5포인트 상승

1년 후 집값에 대한 의견 조사인 주택가격전망 CSI는 122를 기록, 전달보다 5포인트 올랐다.

한은은 전국 아파트 매매가격 오름세가 지속된 데 따른 것이라고 말했다.

주택가격전망 CSI는 지난 7·8월 125를 찍었다가 정부의 부동산 정책 등의 영향으로 지난달 117로로 내려 4월 이후 다섯 달만에 첫 감소 전환된 바 있다.

하지만 이 역시 연초보다 높은 수준에서 기준선인 100을 크게 웃돌고 있어 집값이 오를 것이란 인식이 여전히 우세했던 상황이다.

그러나 이번에 다시 석달 만에 플러스 증가로 돌아서면서 집값 상승에 대한 낙관 시각이 다시 확산됐음을 확인할 수 있게 됐다.

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소비심리가 서서히 살아나고 있습니다.

한국은행은 “코로나19 확산세 둔화에 따른 사회적 거리두기 완화 등의 영향으로 경기 및 가계 재정상황에 대한 인식이 개선됐다”고 설명하고 있는 바 코로나19가 최초 확산됐던 지난 3월 이후 4월에 저점을찍은 뒤 8월까지 4개월 연속 회복세를 나타내고 있습니다

그렇다고 소비심리가 2019년대와 같다는 것은 아닙니다.

그렇지만 여러 지수들이 대부분 + 로 나타나면서 계속 상승하고 있기 때문에 코로나19의 영향에서 서서히 벗어나고 있는게 아닌가 조심스럽게 생각하게 되네요.

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특히 물가인식과 기대인플레이션은 1.8%포인트로 0.1%포인트 하락한 것으로 나타나고 있지만 2019년대에 비교하자면 인플레이션율이 많이 좋아진 것이라 할 수 있습니다.

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'주택공급 확대' 마음 급했나…10년 만에 말 바꾼 서울시 [집코노미]

https://www.hankyung.com/realestate/article/202010260450e

정부와 서울시가 ‘공공재개발’을 추진하면서 주거용으로 사용하는 근린생활시설에 대해서도 입주권을 주기로 해서 논란이 될 거 같습니다. 2011년부터 근린생활시설에 대해서 입주권을 주지 않기로 했는데, 공공재개발에 대해서 조례 개정을 해서 입주권을 허용할 것을 시사하고 있어서 입니다.

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‘공공재개발’을 추진하면서 주거용으로 사용하는 근린생활시설에 입주권을 주기로

정부와 서울시가 ‘공공재개발’을 추진하면서 주거용으로 사용하는 근린생활시설에 대해서도 입주권을 주기로 해 논란이 일 전망이다.

‘근생 쪼개기’를 방지하겠다며 10년 동안 조례를 통해 막아왔기 때문이다. 부동산 전문가들은 도심 주택공급에 대한 다급함이 악수가 될 수 있다고 지적한다.

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서울시, 지난달까지 진행한 공공재개발 설명회에서 상가 등 비주거시설 소유자들에게도 새 아파트 분양자격을 주겠다고 안내

27일 정비업계에 따르면 서울시는 지난달까지 진행한 공공재개발 설명회에서 상가 등 비주거시설 소유자들에게도 새 아파트 분양자격을 주겠다고 안내했다. 공부상 근린생활시설이더라도 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 입주권을 주겠다는 의미다.

​당시 설명회에 참여한 뒤 사전의향서를 제출한 강북의 한 추진위원회 관계자는 “서울시가 조례를 개정하거나 공공재개발로 주택공급활성화지구를 지정할 때 반영해주겠다고 했다”며 “사업에 반대하는 상가 소유주들 마음을 돌릴 수 있을 것”이라고 말했다.

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서울시의 현행 ‘도시 및 주거환경정비조례’는 상가 등 근생 건물 소유자들에게 재개발 입주권을 허용하지 않아, 2011년 5월 26일 조례 개정으로 막아 버려

서울시의 현행 ‘도시 및 주거환경정비조례’는 상가 등 근생 건물 소유자들에게 재개발 입주권을 허용하지 않고 있다. 2000년대 초반 용산 서계동과 청파동, 한강로 등을 중심으로 근생 쪼개기가 만연했던 영향이다.

서울시는 2008년 7월 30일 조례 개정을 통해 이 같은 사실상 주거용 근생시설에 대해 제한적으로만 입주권을 허용했다. 그러다 2011년 5월 26일부턴 아예 막았다.

이날 이후 정비구역지정 공람이 이뤄진 구역에선 사실상 주거용 근생시설 소유자들에게 새 아파트 입주권이 나오지 않는다.

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근생쪼개기, 근생시설을 둘 이상으로 쪼개서 분양대상자를 늘리는 수법

근생 쪼개기란 재개발구역의 근생시설을 둘 이상으로 쪼개서 분양대상자를 늘리는 수법이다.

‘지분 쪼개기’나 ‘신축 쪼개기’의 한 맥락이다.

근생 쪼개기의 경우엔 주거용 건물과 달리 주차장 관련 규제를 받지 않아 유행했다.

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공공재개발을 추진하는 과정에서 다시 근생시설에 대해 입주권을 주기로

하지만 공공재개발을 추진하는 과정에서 다시 근생시설에 대해 입주권을 주기로 하자 엇갈린 반응이 나온다.

사업을 추진하는 지역에선 일단 환영이다.

정비구역에서 해제됐다가 공공재개발을 추진하기로 한 옛 한남1구역 주민 김모 씨는 “사업 동력이 생길 수 있을 것으로 기대된다”며 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 공실 문제를 겪었던 상가 소유주들에게도 도움이 될 것”이라고 말했다.

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근리시설 등 상가 소유주들의 입주권 자격이 인정된다면 동의율은 단기간에 올릴 수 있어

이미 조합을 설립한 정비구역에서 공공재개발을 추진하려면 토지등소유자 50%의 동의를 얻으면 된다.

아직 정비구역으로 지정되지 않은 경우 주민 66.7%의 동의가 필요하다.

조합설립에 필요한 토지등소유자 등의율이 75%인 점을 감안하면 사업 소요 기간을 크게 줄일 수 있다.

근리시설 등 상가 소유주들의 입주권 자격이 인정된다면 동의율은 단기간에 가파르게 오를 수 있다.

다만 조합원이 늘어나면 그만큼 사업성이 떨어질 수 있다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “과거엔 서울시에서 근생의 입주권 자격을 막는 바람에 무더기 경매가 쏟아지기도 했다”며 “이제 와 허용한다면 제도의 일관성을 해치게 되는 셈”이라고 지적했다.

 

공공재개발에 보다 많은 혜택들이 돌아가고 있습니다.

공공재개발을 추진하는 지역에서 근린시설 등 상가 소유주들에게도 입주권 자격을 인정하겠다고 서울시와 정부가 사업설명회에서 안내를 하고 있다고 합니다.

​서울시가 제한을 뒀던 근린시설에 대해 입주권을 허용하지 않는 조례를 개정하여 근린시설에 대한 입주권을 허용하겠다고 시사하고 있습니다.

​이렇게 된다면 공공재개발 구역에 투자자들이 많이 몰릴 수 밖에 없을 듯 합니다.

재개발 구역에 상가건물에 대해서도 입주권이 나온다면 안할 사람이 어디 있을까요?

주택수에도 포함되지 않고 취득세 등도 4.6%만 내면 되는데 말입니다.

​한편, 전문가들은 서울 도심 주택공급을 확대하려는 정부와 서울시의 다급함이 느끼진다고 할 정도라고 지적하고 있습니다.

느닷없이 기준을 바꿔 입주권 자격을 인정하겠다는 건 그만큼 사업을 촉진시켜 공급량을 늘리겠다는 것이기 때문에 그동안 정비사업을 억제한것과는 사뭇 대비되네요.

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생애최초 청약 광풍…별내자이 최고 132대1

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/10/1099666/

남양주 '별내자이'…1순위 청약에 무려 8.5만명 몰려

https://www.sedaily.com/NewsView/1Z9AMS7ELB

​한국감정원 청약홈에 따르면, 2020년 10월 26일 진행된 경기도 남양주 별내자이더스타 특별공급이 319가구 모집에 1만6619명이 청약해서 평균경쟁률 52대1 기록했습니다.

특공 전체 평균 경쟁률이 50대 1을 넘은건 이례적으로 특별공급 자체에만 1만6619명이 몰리면서 경쟁률이 뛰었습니다.

그리고 2020년 10월 27일 1순위 청약에서 8만명이상이 몰리면서 평균 경쟁율 203.3대 1을 기록하였습니다.

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2020년 10월 26일, 특별공급 319가구 모집 1만6619명 청약, 평균경쟁률 52대1 기록

경기도 남양주 별내자이더스타 특별공급이 319가구 모집에 1만6619명이 청약해서 평균경쟁률 52대1 기록했다.

특공 전체 평균 경쟁률이 50대 1을 넘은건 이례적이다.

특별공급 자체에만 1만6619명이 몰리면서 경쟁률이 뛰었다.

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처음 도입된 민영아파트 생애최초 특별공급 / 해당 단지의 생애최초 특별공급 신청자 8,718명 / 평균 경쟁률 113.2대1

이번에 처음 도입된 민영아파트 생애최초 특별공급에 수많은 사람들이 몰려 특공 경쟁률이 최고 세자릿수를 기록했다. 해당 단지의 생애최초 특별공급 신청자는 8,718명으로 평균 경쟁률이 113.2대1에 달했다.

신혼부부 특별공급에는 6,341명이 청약해 62.2대1의 평균 경쟁률을 보였다.

생애최초 특공이 적용되기 전에는 신혼 특공의 경쟁이 가장 치열했지만 자녀 없는 신혼부부, 무주택 중년 신청자들이 생애최초 특공에 몰린 것이다.

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2020년 10월 27일, 1순위 청약 421가구 모집에 무려 8만5,593명이 신청

서울 등 수도권 아파트 공급물량이 줄고 있는 가운데 경기도 남양주 아파트 1순위 청약에 8만명 이상이 몰렸다.

2020년 10월 27일 한국감정원에 따르면 이날 1순위 청약을 진행한 경기도 남양주 ‘별내자이더스타’ 421가구 모집에 무려 8만5,593명이 통장을 던졌다. 평균 경쟁률만 203.3대1에 달했다. 최고 경쟁률은 추첨제 비율이 높은 전용 99㎡B 타입에서 나왔다. 116가구 모집에 3만3,537명이 청약해 평균 경쟁률만 289.1대1을 기록했다.

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‘로또 청약’ 경쟁률이 치열해지는 가운데 당첨되기 위한 청약가점도 나날이 올라가고 있습니다.

이에 따라 별내자이더스타는 민간분양임에도 생애최초 특공이 도입됐는데 수많은 사람이 몰리면서 경쟁률이 훌쩍 높아진 것으로 풀이되고 있습니다.

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`청약 대란`의 부작용으로 청약 가점도 나날이 올라가고 있는데 민간택지 분양가 상한제가 처음으로 적용된 서울 아파트 분양인 `서초자이르네` 당첨자 평균 가점이 66점을 넘겼습니다.

앞으로 서울에서는 전용 85㎡이하 평형은 청약 만점자 아니고는 당첨이 쉽지 않을 거 같습니다.

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그래도 가격이 싼 물건들이 계속 나올 것이기 때문에 이번에 당첨이 안되신 분들은 실망하시지 마시고 계속 도전해보시길 바랍니다.