[20.11.11]도시재생사업지역, 창신동,숭인동 공공재개발 사업제외 공문 받아, 행정소송 준비/ 전세가격 이중화, 민간등록임대물건, 계약갱신청구권 사용 등 / 비규제지역 상승중

공공재개발 막힌 창신동, 행정심판 예고

https://www.fnnews.com/news/202011102104577151

2020년 11월 10일 종로구청이 창신동, 숭인동 등에 공공재개발 사업제외 공문을 발송하였습니다

도시재생 사업 추진지역이기에 공모 대상에서 제외된다고 공문을 발송하였는데 해당 지역 주민들은 행정소송을 제기할 듯 합니다.

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종로구청, 2020년 11월 10일 창신동, 공공재개발 대상 제외 공문 발송

서울 창신동 공공재개발 추진위원회은 지난 10일, 종로구청으로부터 공공재개발 공모대상에서 제외된다는 공문을 받았다고 11일 밝혔다.

공공재개발사업 후보지 공모 공고 선정 기준에 따라 도시재생 사업 추진 지역은 제외된다는 이유에서다.

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도시재생 활성화 사업 1호인 창신·숭인동 행정심판 예고

공공재개발이 막힌 도시재생 활성화 사업 1호인 창신·숭인동이 결국 행정심판을 예고했다.

종로구청으로부터 공공재개발사업 후보지 공모 대상에서 제외된다는 공문을 받아서다.

창신동 공공재개발 추진위원회는 국토부에 행정심판 제기를 통해 내년도 공공재개발 수시 모집에 참여한다는 방침이다.

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강대선 창신동 추진위원장은 "주민이 진정 원하는 것을 묵살한 것이 구청이 말하는 '주민을 위한 행정'인지 묻고 싶다"라며 "주민은 공공재개발을 원하는 데 시에서 도시재생을 원한다고 사업에서 제외되는 주객이 바뀐 행정을 바로잡아야 한다"고 강조했다

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창신동, 이르면 다음주 중 행정심판 제기할 예정

창신동은 내년도에 진행되는 공공재개발 수시 모집을 위해 국토부에 행정심판을 예고했다. 이를 위해 법무법인을 선임했고, 이르면 다음주 중 행정심판을 제기할 예정이다.

행정심판을 통해 도시재생 지역의 공공재개발 참여가 가능하다는 결론을 얻으면 숭인, 서계, 남구로, 가리봉동 등 다른 도시재생 지역도 자연스레 동일한 기회를 얻을 수 있다는 판단에서다.

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또 이들 도시재생 지역과 연대를 강화할 예정이다. 10~15분 분량의 영상을 제작·배포해 도시재생의 폐해를 알리고, 도시재생 반대 서명을 받을 예정이다. 도시재생 반대 서명은 현재 3000여 명의 서명을 받은 상태로 내년 2~3월까지 계속 진행할 계획이다.

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공공재개발 제외 공문을 받은 숭인동 행정심판, 정비구역 지정 사전 타당성 검토 신청

같은 날 종로구청으로부터 같은 내용의 공문을 받은 숭인동은 행정심판을 함께 하면서도, 정비구역 지정 사전 타당성 검토 신청과 도시재생 활성화지구 변경 및 해제 신청 결과를 기다리고 있다.

이준형 숭인1동 주민협의체 대표는 "서울시 도시재생팀에 문의한 결과 도시재생은 사유 재산영역인 민간 재개발을 막을 수 없다는 설명을 들었다"며 "도시재생 활성화지구 변경 및 해제 신청과 민간 재개발을 위한 정비구역 지정 사전 타당성 검토 신청을 통해 주거환경 개선을 추진하겠다"고 말했다.

 

종로구청, 도시재생 활성화지구 변경 및 해제 신청과 정비구역 지정 사전 타당성 검토 신청 검토중, 45일내 답변

도시재생 활성화지구 변경 및 해제 신청과 정비구역 지정 사전 타당성 검토 신청은 현재 종로구청에서 내부 검토 중이라고 알려졌다. 종로구청은 검토 뒤 45일 이내 답변해야 한다.

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해당 지역구 의원들, 공공재개발관련 도시정비법 개정안 내놓으며 규제완화 추진중

한편 공공재개발은 60개 조합이 신청하며 '흥행'에 성공한 가운데, 해당 지역구 의원들이 도시정비법 개정안을 잇따라 내놓으며 규제 완화에 나서 사업에 탄력을 받을 전망이다.

현재 발의된 도정법 개정안 내용 중에는 △완화된 용적률로 건축된 주택의 20~50% 소형주택으로 기부채납 △코로나19를 막기 의한 전자 의결권 도입 법제화 등이 대표적이다.

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공공재개발은 현재 서울 전역에서 60개 조합이 신청할 만큼 사업을 추진하고자 하는 곳이 많습니다.

하지만 이번에 종로구가 도시재생 사업지역인 창신동, 숭인동 등에 대해서 공공재개발 제외된다는 공문을 발송하면서 해당 재개발 조합들에서 행정소송을 제기할 움직임을 보이고 있습니다.

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도시재생보다는 재개발을 통한 정비사업이 훨씬 더 좋습니다.

당연히 해당 재개발 조합에서는 행정소송을 제기할 것이라 생각합니다.

아울러 이번 행정소송에서 도시재생 지역의 공공재개발 참여가 가능하다는 결론을 얻으면 숭인, 서계, 남구로, 가리봉동 등 다른 도시재생 지역에도 미칠 영향이 크기 때문입니다.

아울러 도시재생 활성화지구 변경 및 해제 신청과 정비구역 지정 사전 타당성 검토 신청에 대해서도 종로구청이 내부검토중이라고 하는데요.

종로구청은 검토 뒤 45일 이내 답변해야 하는데 어떤 결론을 내릴지 이 또한 궁금해지네요.

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면적·단지 같아도 '5%룰'이 가른 전셋값…갱신 '4억' vs 신규 '8억'

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020111018252747561

임대차2법 시행 이후 전세가격이 급등하면서 같은 단지의 전세 가격이 2배 수준까지 벌어지고 있습니다.

임대사업자 등록된 전세매물과 전월세상한제가 적용되는 매물은 가격 인상률이 5%로 제한되기 때문에 신규 전세계약 물건과의 전세가격 차이가 2배나 나타나고 있습니다.

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서울 강남구 대치동 은마아파트 76㎡ , 전세가격 가격격차 4~5억원

전세 실거래 4억5150~5억1400만원 VS 전세 호가 8억5000만~9억원

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 76㎡ 전세가 이달 3~6일 4억5150~5억1400만원에 계약됐다.

현재 네이버 부동산에 등록된 은마 76㎡ 전세 호가는 8억5000만~9억원이다. 불과 며칠 전 계약된 실거래가보다 4억~5억원가량 높은 수준이다.

지난달에는 4억2000만원에 전세 계약이 치러지는가 하면 같은 면적이 두 배 가까이 되는 8억3000만원에도 거래되기도 했다.

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2020년 7월말 임대차법 시행, 전세보증금 인상률 5% 제한 계약갱신 사례 실거래가 등록,

지난 7월 말 임대차법이 시행되며 전세보증금 인상률이 5%로 제한되는 계약갱신 사례가 실거래가에 등록된 때문이다.

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보증금 인상율 5% 제한되는 임대사업자 매물로 인한 가격 이중화 벌어져

보증금 인상률이 5%로 제한되는 임대사업자의 전세 매물에서도 같은 현상이 나타나고 있다.

서울 동작구 신대방동 소재 ‘동작쌍떼빌 84.98㎡’(이하 전용면적) 전세 매물은 4억5150만원에 등록돼 있다.

해당 평형의 전세 매물은 딱 두 개 뿐인데 나머지 하나의 전세 호가는 7억원이다.

시세 대비 2억5000만원 가까이 낮은 전세 매물이 올라온 것이다.

이는 해당 주택이 등록 임대주택으로 임대료가 이전 계약금(4억3000만원) 대비 5% 밖에 오르지 않았기 때문이다.

해당 단지는 지난 8~9월에만 해도 5억원에 전세 계약이 체결됐지만 매물이 빠르게 소진되면서 2개월만에 호가가 2억원 이상 뛰었다.

인근 공인중개사는 “금액이 시세 대비 저렴하다 보니 매물을 올리자마자 문의가 많았다”며 “저녁에만 4팀이 매물을 보기로했다”고 전했다.

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임대주택 등록된 매물에 수요자 몰려, 5% 상한 적용 임대등록된 전세매물 서울에 딱 7개, 경기도 6건 뿐

사정이 이렇다 보니 임대주택으로 등록된 매물이 나오면 수요자가 몰리는 현상이 반복된다. 최근 다수의 수요자가 몰리며 제비 뽑기로 세입자를 구해 화제가 된 서울 강서구 한 아파트 역시 임대주택으로 등록된 매물이었다. 다른 집 대비 전세 보증금이 1억원 정도 싼 탓에 10여 팀이 몰린 것이다.

시세 대비 저렴한 까닭에 임대주택으로 등록된 전세 매물을 찾는 수요가 늘지만 물량은 턱없이 부족하다.

실제 공인중개사협회에서 운영하는 ‘한방부동산’에 따르면 서울에서 등록임대주택으로 등록된 아파트 전세 매물은 7개 뿐이다. 경기도 역시 6건에 불과하다.

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민간임대등록제도 개편, 의무기간종료와 함께 자동 소멸 예정, 자동말소되는 수도권 임대주택 27만 1890가구, 아파트 신규 장기 임대 등록 불가능

게다가 민간임대등록제도 개편으로 민간 임대주택 매물은 급속히 줄어든다. 연말까지 의무 임대기간 종료와 함께 자동말소되는 수도권 등록임대 주택은 27만1890가구다.

수도권 물량의 절반을 넘는 14만2244가구(52.3%)가 서울에서 나온다.

빌라, 오피스텔 등과 달리 아파트는 신규 장기임대 등록도 불가능하다.

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의무임대기간 절반 이상 채운 경우, 스스로 임대사업 등록 자진말소 가능

이밖에 의무임대기간을 절반 이상 채운 경우 스스로 임대사업 등록을 자진말소시키는 경우도 있다.

임대 기간을 채우지 못하더라도 한시적으로 과태료를 부과하지 않는 상황에서 전셋값이 급등하고 있어서다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “서울 아파트 전세가격이 많게는 기존 대비 두배 이상 오르는 곳이 나타나다보니 세제 혜택 등을 비교해 자진말소를 고민하는 임대사업자가 늘 것”이라며 “민간임대 감소와 실거주 요건 강화, 공급 부족 등으로 전세난은 한동안 계속될 것”이라고 설명했다.

 

이중가격으로 인한 통계 착시현상, 한국감정원 갱신계약, 전세통계 작성시 제외

이중 가격으로 인한 통계 착시 현상도 문제다. 계약갱신, 임대사업자 제도 등으로 실거래가만 보고 전세가격이 크게 오르지 않은 것처럼 보일 수도 있기 때문이다.

다만 정부 공식 통계인 한국감정원은 갱신계약은 전세 통계 작성시 제외하고 있다.

감정원 관계자는 “계약갱신된 전세 가격과 신규 계약된 전세 가격 간 차이가 생겨 신규 통계를 개발할지 등을 국토부와 협의하고 있다”고 말했다.

서울, 수도권에는 전세가격의 이중화되는 아파트 단지들이 급격히 늘어나고 있습니다.

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임대차2법 시행 이후 전세가격이 급등하면서 같은 단지의 전세 가격이 2배 수준까지 벌어지게 되었습니다.

임대사업자 등록된 전세매물과 전월세상한제가 적용되는 매물은 가격 인상률이 5%로 제한되기 때문에 신규 전세계약 물건과의 전세가격 차이가 2배나 나타나고 있습니다.

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민간 등록 임대사업자 폐지, 자동소멸 과 더불어 2020년 07월말 시행된 임대차 2법으로 인해 전세물건이 사라지면서 전세가격이 급등하는 사이에 민간 등록 임대사업자 물건은 전세가격을 계약 갱신 할때 5% 이상은 인상할 수 없게 되어 있었습니다.

여기에 임대차 2법으로 인해 계약갱신청구권을 사용하게 되면 전월세상한제로 인해 이또한 5% 이상 인상할 수 없게 됨으로 인해 기존에 살고 있던 세입자가 계약갱신청구권을 사용하여 5% 상한까지만 전세보증금을 올려서 계약하게 되었습니다.

그런데 신규로 전세계약을 맺는 세입자는 그동안 올라버린 시세에 맞춰서 전세계약을 맺다 보니 임대물건에 거주하는 세입자 또는 계약갱신권을 사용한 세입자와의 전세가격 갭이 2배나 나타나는 이중화 현상이 일어난 것입니다.

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정부는 이번 전세대란에 대한 마땅한 대책을 못내놓고 있습니다.

달리 말하면 섣부른 대책을 내놓게 된다면 더 큰 문제가 발생할 가능성이 크다고 판단하는게 아닐까 생각합니다.

그렇다 보니 정부 관계자는 이번 상황에 대해서 기다려 달라고만 합니다.

현상황을 해결할 방법은 예전으로 돌아가는 것 이외에는 달리 방법이 없어 보이네요.

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갭투자 전국 톱3...비규제지역 해운대·김포·파주

https://www.dailian.co.kr/news/view/935511

비규제지역들의 풍선효과로 인해 집값 상승이 상당합니다.

김포시는 최근 3주동안에 전국 1위를 하면서 집값 상승을 하고 있고, 부산 해운대구도 꾸준히 상승하는 가운데 최근에 급등하는 모습을 보이고 있습니다.

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아실(아파트실거래), 최근 3개월간 전국 갭투자 매매거래 증가지역 톱3, 부산 해운대, 경기 김포, 경기 파주

2020년 11월 11일 부동산정보업체 ‘아실(아파트실거래)’에 따르면 최근 3개월간 전국 갭투자 매매거래 증가지역 톱3는 모두 비규제지역으로 부산 해운대ㆍ경기 김포ㆍ경기 파주 지역이다.

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해운대 김포 지역, 아파트 매매가격, 전세가격과 함께 급등

해운대와 김포 지역은 아파트값도 함께 과열되는 양상으로 매매가격이 전세가격과 함께 급등하면서도 갭투자가 활발해지는 모습이다. 파주시는 전세가격이 매매가격보다 1000만원이 높아 오히려 갭차이가 –(마이너스)가 나타나는 사례도 발생하고 있다.

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1년전 조정대상지역에서 해제된 부산, 가격 상승

약 1년 전 조정대상지역에서 해제된 부산 지역은 갭투자 뿐 아니라 매매가 역시 급등하며 부동산 시장이 심상치 않은 모습을 보이고 있다.

한국감정원에 따르면 부산 아파트값은 최근 3개월(8월~10월) 동안 2.16% 상승했다. 이 중 해운대구는 6.39%나 치솟았다.

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경기도 김포시, 3개월간 아파트값 2.34% 상승, 지난주 전국에서 가장 많이 올라, 김포시 연말안에 조정대상지역 지정될 가능성 높아

지난 3개월간 김포 아파트값은 2.34%나 올랐다. 지난주는 1.94% 오르며 전국에서 가장 많이 상승했다.

부동산 업계에서는 이들 지역이 연말 안으로 조정대상지역으로 지정될 가능성이 높아질 것으로 내다보고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “김포는 서울에서 밀려난 가구들이 몰리는 지역”이라며 “비규제지역으로 실수요자들 중심으로 직접매입하는 경우와, 갭투자 모두 늘어나는 모습”이라고 설명했다.

김현미 국토교통부 장관도 지난 10일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에서 “규제지역을 피해서 투기를 하는 쏠림현상이 나타나 과도한 집값 상승이 일어나는 지역이 있어 예의주시하고 있다”고 말한 바 있다.

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임대차2법 시행, 주택 공급부족으로 전세가격 급등

지난 7월 말 이후 주택 임대차보호법(전월세상한제·계약갱신청구권)이 시행되면서 매매가격은 각종 규제로 인해 상승세가 멈췄지만, 공급부족으로 전세값은 급등하면서 나타난 현상이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “한쪽을 규제하게 되면 돈의 흐름은 규제가 없는 쪽으로 움직인다”며 “비규제지역을 규제지역으로 지정하면, 또다른 비규제지역에서 부작용이 생길 것”이라고 분석했다.

 

2020년 11월, 전세가격 폭등현상이 서울, 수도권에서 전국 대도시로 확산되고 있습니다.

여기에 비규제지역을 중심으로 매매가격이 상승하고 있습니다.

일부 비규제지역의 경우에는 매매가격과 더불어 전세가격도 급등하고 있고, 김포시의 경우에는 연말에 조정대상지역으로 지정될 가능성도 제기되고 있습니다.

이게 다 임대차2법으로 인해 전세가격 폭등으로 인한 현상으로 귀결되는 듯 하지만 실제로는 초저금리로 인한 유동성으로 매매가격이 상승하고 있는 상황에서 기름을 부은 것이라고 할 수 있습니다.

거기에 더불어 현재 주택 공급이 원활하지 않은 상황이다 보니 공급이 부족할 것이라는 불안심리 또한 작용하고 있고, 실제로 서울 수도권에는 공급이 부족하다는 것을 국토부 장관님께서도 인정하고 있습니다.

최소한 2년 안에는 서울, 수도권에는 공급이 부족합니다.

그렇다 보니 매매 가격이 상승하게 되는 것이고, 여기에 임대차 2법으로 인해 전세가격의 폭등을 유발시키면서 다시 한번 매매가격을 자극하는 상황이 벌어지고 있습니다.

이 현상은 서울, 수도권에서만 일어나는 것이 아니라 전국 대도시로 확산되고 있으며 이미 지방 광역시는 서울, 경기도와 같이 매매, 전세가격이 상승하고 있는 상화에서 중소도시까지 확산되는 모습을 보일려고 하고 있습니다.

2020년 11월말 부터 지방 중소도시에서도 전세가격의 상승으로 인해 매매가격도 상승하지 않을까 생각합니다.