[20.12.03]서울 아파트 매매 상승율 강북,강남 앞질러/직방 설문, 2021년 주택 매입 계획 있다 - 69.1%/ 과천 전세 4주연속 하락/서울 반전세 비중 25%

서울아파트 매매가 상승률, 강북이 강남 12년 만에 앞질렀다

https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=AKR20201202147100003

서울아파트 매매가 상승률, 강북이 강남 12년 만에 앞질렀습니다. 올해 한강 이북 14개 구 평균 상승률 12.79%상승하였고, 이중에서 노원구가 최고로 상승하였습니다. 그런데 이런 분위기는 2021년 상반기까지 지속될 것이라고 예상하고 있습니다.

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2020년, 서울 아파트값 평균 상승률 강북권 12.79% 이 강남권 10.56% 앞질러

3일 KB국민은행 부동산 리브온 월간 KB주택가격동향 시계열 지수 통계에 따르면 올해 1∼11월 서울 한강 이북 14개 구 아파트값의 평균 상승률은 12.79%로, 한강 이남 11개 구 평균 상승률(10.56%)보다 높았다.

올해가 한 달 남은 상황이지만, 역대 월간 상승률 추이 등을 고려할 때 강북 지역의 연간 상승률이 강남보다 높을 것이 확실시된다.

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강북이 강남보다 아파트값 상승률이 높은 것은 2008년 이후 12년 만

강북이 강남보다 아파트값 상승률이 높은 것은 2008년 이후 12년 만이다.

2008년 당시 강북 아파트값은 9.36% 상승했지만, 강남 아파트값은 1.94% 하락했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "2008년에는 상반기까지 뉴타운 개발 광풍으로 재개발 사업지가 많은 강북 지역의 아파트값이 상대적으로 많이 올랐다"면서 "하반기에는 미국발 금융위기가 국내 경제에 악영향을 미치며 강남권을 중심으로 아파트값이 하락세를 면치 못했다"고 설명했다.

강남 아파트값은 이듬해인 2009년 3.94%로 상승 반전하면서 강북의 상승률(0.94%)을 앞질렀고, 두 권역의 아파트값이 모두 하락했던 2010∼2013년을 제외하곤 강남이 계속 우위를 유지했다.

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노원구 19.02% 가장 높아, 2020년 04월부터 강북권이 강남권 앞지르기 시작

지난해 연말 대비 올해 아파트값 상승률은 구별로 노원구(19.02%)가 가장 높았으며 종로구(6.22%), 서초구(6.30%), 용산구(6.91%)가 최하위권을 형성했다.

올해 들어 서울의 아파트값 상승률은 3월까지만 해도 강남이 강북보다 높았으나 4월부터는 강북이 강남을 앞지르기 시작했다.

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부동산 보유세 과세기준일(6월1일), 양도소득세 중과 유예기간 앞둔 시점, 강남권 고가아파트 중심 가격 하락, 6월 이후 30대 강북권, 중저가 아파트 매수 급증

4월과 5월은 부동산 보유세 과세 기준일(6월 1일)과 양도소득세 중과 유예 기간 종료일(6월 30일)을 앞둔 시점이었기 때문에 강남권 고가 아파트를 중심으로 매물이 증가하고 가격이 하락한 것으로 분석된다.

6월부터는 서울에서 30대 이하의 '패닉 바잉'(공황 매수)이 급증한 시기로, 자금력이 상대적으로 떨어지는 젊은 층의 수요가 중저가 아파트에 집중되며 강북 아파트의 가격이 많이 오른 것으로 풀이된다.

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30대 이하의 서울아파트 매수 비중 5월 32.1% → 6월 36.1% 급등 → 10월 43.6%

실제 한국감정원 아파트 매입자 연령대별 현황 통계를 보면 30대 이하의 서울아파트 매수 비중은 5월 32.1%에서 6월 36.1%로 급등한 이후로도 매달 상승해 10월 43.6%에 이르렀다.

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2020년 08월부터 전월세상한제와 계약갱신청구권 등, 새 임대차법 시행 여파 등으로 전세난 심화, 강북 아파트 매수세 더욱 강해져

여기에 지난 8월부터는 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 골자로 한 새 임대차법 시행 여파 등으로 전세난이 심화하면서 강북 아파트의 매수세가 더 거세진 것으로 보인다.

강북 아파트는 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 강남보다 높은 데다, 상대적으로 고가 주택이 많은 강남 아파트 매매에 대출 규제가 진입 장벽으로 작용하면서 몸값이 더욱 치솟은 것이다. KB통계 기준 지난달 서울아파트 전세가율은 강북이 56.7%, 강남이 54.4%로 집계됐다.

박원갑 전문위원은 "서울 강북권 아파트값의 상대적 강세는 주택 시장에서 젊은 세대가 핵심 수요층으로 떠오른데다, 전세난이 직접적으로 영향을 미쳤기 때문"이라며 "강북 아파트 강세 추세는 적어도 내년 상반기까지는 진행될 가능성이 있다"고 전망했다.

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박 전문위원은 "통상 서울아파트의 가격 상승은 강남이 먼저 오르고 파생적·순차적으로 강북이 오르는 패턴이 오랜 기간 지속됐다"면서 "올해는 강남의 주도주 위상이 흔들리고 중저가가 몰린 비강남의 반란이 일어난 한 해로 기록될 것"이라고 평가했다.

 

올해 2020년이 한달도 안남은 상황에서 강북권의 매매가격 상승율이 강남권을 추월했습니다.

12년만에 추월했다고 하는데요.

2020년 3월 전까지는 강남권의 매매가격 상승율이 강북권보다 높았습니다.

그런데 정부가 2019년 12·16 대책을 통해 다주택자 대상 양도세 중과를 일시 유예하면서 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 주택에 한해서 다주택자의 주택 처분을 유도하면서 부터 강남권의 고가 아파트 중심으로 가격이 하락하기 시작하였습니다.

시기적으로 부동산 보유세 과세기준일이 06월01일이고, 양도소득세 중과 유예기간 이 종료되는 시점이 2020년 06월 30일이었습니다.

그렇다 보니 04월과 05월에 강남권 고가 아파트를 중심으로 매물이 증가하고 가격이 하락하였습니다.

이에 상대적으로 중저가 아파트가 많은 강북권의 매매가격 상승율이 높아지기 시작하였습니다.

그리고 2020년 06월부터는 서울 강북권에 본격적으로 30대 이하 연령대의 매매수요가 급증하였습니다.

자금력이 상대적으로 떨어지는 젊은 층의 수요가 중저가 아파트에 집중되며 강북 아파트에 진입하면서 수요가 몰리자 가격이 상승하였습니다.

한국감정원의 매입자 연령대렬 보더라도 지난 5월에 32.1% → 6월 36.1% → 10월 43.6% 등으로 계속 증가하고 있었습니다.

더욱이 2020년 08월부터 전월세상한제와 계약갱신청구권 등, 새 임대차법 시행 여파 등으로 전세난 심화, 강북 아파트 매수세 더욱 강해지면서 10월달에 30대이하 연령대의 매입자 비율이 43.6%을 기록하게 되었습니다.

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이는 강북 아파트가 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 강남보다 높은 데다, 상대적으로 고가 주택이 많은 강남 아파트 매매에 대출 규제가 진입 장벽으로 작용하면서 강남권보다 강북권에 매입수요가 몰리게 된 것이라 생각합니다.

그리고 이런 추세는 내년 상반기까지 계속 지속될 것이라고 하는데요.

내년에도 전세난이 해소가 되지 않는 상황에서 내년 상반기를 넘어서 게속 지속되지 않을까 생각합니다.

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수요자 69.1%, "2021년 주택 매입 계획 있다"

https://1boon.kakao.com/zigbang/5fc6e4758a07124b9443297b

직방에서 2021년 수요자들의 주택매입 및 매도 계획에 대해서 설문조사를 했습니다. 응답자 3,087명 중, 69.1%(2,134명)가 2021년에 주택을 매입할 계획이 있다고 응답했다고 하네요. 다만 2020년 초 진행한 설문조사에서 2020년 주택 매입 계획이 있다고 응답한 결과(71.2%)보다 소폭 감소한 수치라고 합니다.

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2021년 신축년(辛丑年)에 수요자들의 주택 매입, 매도 계획을 알아보기 위해 직방에서 어플리케이션 이용자를 대상으로 설문조사를 진행해 총 3,087명이 참여했다. 이번 조사 결과는 올해 초(2월 13일~2월 24일)에 진행했던 『2020년 주택 매입 계획』 설문 조사 결과와 함께 비교하여 2020년과 2021년의 차이를 알아봤다.

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2021년에 주택을 매입할 계획있다 69.1% - 2020년초 71.2% 보다 소폭 감소

응답자 3,087명 중, 69.1%(2,134명)가 2021년에 주택을 매입할 계획이 있다고 응답했다.

이는 올해 초 진행한 설문조사에서 2020년 주택 매입 계획이 있다고 응답한 결과(71.2%)보다 소폭 감소한 수치이다.

2021년 주택을 매입할 계획이 있다고 응답한 응답자는 경기(71.5%), 광역시(70.5%), 지방(70.6%) 거주자가 서울(64.6%), 인천(69%) 거주자보다 더 비율이 높았다.

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매입 방식 - 기존 아파트 매입 46.9% 1위, 신규아파트 청약 29.1% 2위

2021년 주택 매입 계획이 있다고 응답한 응답자 중, 매입 방식을 묻는 질문에는 기존 아파트(46.9%)를 매입할 것이라는 응답이 가장 많았다. 이어 △신규 아파트 청약(29.1%) △아파트 분양권, 입주권(8.6%) △연립, 빌라(8.4%) 등의 순서로 나타났다.

2020년에는 아파트 매입의사를 밝힌 수요자가 절반 이상으로 가장 많았지만 2021년에는 소폭 줄었다.

반면 아파트 청약을 선택한 응답자의 응답비율은 2020년(24.9%)보다 2021년(29.1%)에 증가했다.

2021년에 시작될 3기 신도시 사전청약 등으로 분양시장에 관심이 커지면서 주택 매입 수단으로 아파트 청약에도 관심이 증가한 것으로 보인다.

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주택 매입 비용은 ‘3억초과~5억이하’(36.9%) 1위

2021년 설문 응답자들이 계획하는 주택 매입 비용은 ‘3억초과~5억이하’(36.9%)가 가장 많았고 다음으로 △3억이하(36.5%) △5억초과~7억이하(13.5%) △7억초과~9억이하(7.7%) 등의 순이었다.

이는 ‘3억이하’ 응답이 가장 많았던 2020년 설문 결과와 차이가 있다.

2021년 ‘3억이하’를 선택한 응답자의 응답률은 2020년보다 감소했고, 3억초과~11억 이하 금액대까지는 소폭이지만 2020년 응답비율보다 2021년 응답비율이 늘었다. 올해 주택가격이 상승세를 보이면서 주택 매입에 필요한 비용을 올해 초보다는 내년에 더 높게 고려하는 것으로 보인다.

2021년 계획 중인 주택 매입시기 ‘2021년 1분기’ 43.2%

2021년 계획 중인 주택 매입시기는 ‘1분기’가 43.2%로 가장 많았다.

다음으로는 △미정(17.8%) △2분기(16.9%) △4분기(12.2%) △3분기(9.9%) 순으로 응답했다.

2020년에는 매입시기를 정하지 못한 응답이 가장 많았다.

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매입사유 - ‘전, 월세에서 자가로 내 집 마련’ 37.7% / 20~30대 비율이 높아

2021년 주택을 매입하려는 이유로는 ‘전, 월세에서 자가로 내 집 마련’이 37.7%로 가장 많았다.

이어 △거주지역 이동(17.3%) △면적 확대, 축소 이동(12%) △본인 외 가족 거주(10.4%) △시세 차익 등 투자목적(10.3%) 등의 순으로 응답했다.

특히 20~30대에서 전, 월세에서 자가로 내 집을 마련하겠다는 이유가 다른 연령대(20~30%대)에 비해 응답률이 40%대로 높게 나타났다.

거주지역별로도 서울, 경기, 인천 수도권 거주자에서 내 집 마련을 위한 목적으로 주택 매입을 계획하는 응답자가 상대적으로 많았다.

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2021년 주택 매도 계획 있다. - 평균 63.3%,서울 55.8%,경기 65.0%,광역 64.3%

2021년 주택 매도 계획이 있는지에 대한 질문에는 현재 주택을 보유하고 있다고 응답한 응답자 총 1,464명 중, 63.3%(926명)가 ‘매도 계획이 있다’고 응답했다.

거주지역별로는 서울을 제외한 나머지 지역에서 60%대의 응답률을 보여 지역적인 차이를 나타냈다.

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주택 매도 이유 - ‘거주지역 이동’ 33.4%로 1위

주택 매도 이유는 ‘거주지역 이동’이 33.4%로 가장 많았고 이어 △면적 확대, 축소 이동(31.7%) △다주택 처분, 차익실현(12.9%) △늘어날 종부세, 보유세 부담(10.8%) 등의 순으로 응답이 많았다.

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직방의 설문조사에 따르면 응답자 3,087명 중, 69.1%(2,134명)가 2021년에 주택을 매입할 계획이 있다고 응답했습니다.

이는 올해 초 진행한 설문조사에서 2020년 주택 매입 계획이 있다고 응답한 결과(71.2%)보다 소폭 감소한 수치라고 하는데요.

실제 2021년 주택을 매입할 계획이 있다고 응답한 응답자들의 거주지로 살펴보면 경기(71.5%), 광역시(70.5%), 지방(70.6%), 서울(64.6%), 인천(69%) 순이라고 합니다.

즉, 경기도, 광역시, 지방에서의 매수 수요가 서울, 인천보다 높지 않을까 생각합니다.

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다만, 2021년에는 기존 아파트를 매입하기 보다는 신규 아파트 청약에 더 많은 관심을 갖고 있기 때문에 청약에 수요가 더 몰릴 가능성이 크다고 생각합니다.

2021년에 시작될 3기 신도시 사전청약 등으로 분양시장에 관심이 커지면서 주택 매입 수단으로 아파트 청약에도 관심이 증가한 것으로 설문조사에서 나타나기 때문입니다.

해서 2020년에 비해서는 2021년에는 아파트 매매가격 상승율은 좀 낮지 않을까 생각합니다.

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다만, 2021년 주택을 매입하고자 하는 연령대가 30대 이하 비중이 높게 나타나면서 2021년에도 2020년 과 비슷한 30대 이하 매수 비중이 높게 나오지 않을까 생각합니다.

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거주지역별로 서울 > 경기 > 인천 순으로 주택을 매입하고자 하는 응답자가 많은 반면에 매도 할려는 응답자들의 순서는 인천 > 지방 > 경기 > 광역 > 서울 순으로 설문조사가 된 것으로 보아 서울 지역에서의 매매가격 상승은 더욱 두드러지게 나타나지 않을까 생각합니다.

경기도 지역도 서울 인근지역의 매매가격 상승은 두드러질 것이라 생각합니다.

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"공급에 장사 없다"…과천 전셋값 2억 하락 왜?

https://newsis.com/view/?id=NISX20201202_0001255988

서울의 아파트 전셋값 상승세가 지속되면서 3.3㎡당 8,600만원이 넘는 역대 최고가를 경신하는 단지들이 속출하고 있는 상황에서 경기도 과천시의 전세가격은 4주 연속 하락하고 있습니다. 이는 과천시의 경우 2021년까지 이어지는 대규모 아파트 신규 입주 물량 공급때문에 전세가격이 낮아지고 있기 때문입니다.

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한국감정원, 2020년 11월, 전국 주택 전셋값 7년여 만에 가장 큰 폭의 상승

실제로 지난달 전국 주택 전셋값은 7년여 만에 가장 많이 상승한 것으로 나타났다.

한국감정원의 11월 전국 주택가격 동향조사에 따르면 전국 월간 주택 전셋값은 0.66% 올랐다.

이는 2013년 10월 기록한 0.68% 이후 85개월 만에 가장 높은 수치다. 또 전국 주택 전셋값은 14개월 연속 상승세다.

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2020년 11월, 서울, 수도권, 지방 모두 상승폭 키워

지난달 전셋값은 서울(0.35%→0.53%)과 수도권(0.56%→0.74%), 지방(0.39%→0.58%)에서 모두 상승폭을 키웠다.

서울(0.53%)은 학군이 양호하거나 중·저가 단지 위주로, 인천(1.28%)은 연수·서구 신축 단지와 역세권 위주로, 경기(0.75%)는 용인·고양·남양주시 등에서 상승폭이 확대됐다.

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서울, '강남4구'(강남·서초·송파·강동)가 전셋값 상승 주도

서울은 '강남4구'(강남·서초·송파·강동)가 전셋값 상승을 주도했다.

서초구(1.13%)·강남구(1.08%)는 반포·대치동 등 학군 지역 위주로, 송파구(0.98%)는 풍납·장지·마천동 중저가 단지와 잠실동 인기 단지 위주로, 강동구(0.91%)는 암사·강일·고덕동 대단지 위주로 올랐다.

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​경기도 과천, 전셋값 4주 연속 하락

사상 최악의 전세난이 전국으로 확산하고 있는 가운데, 경기도 과천시가 유일하게 정반대 행보를 보이고 있다.

서울과 수도권 지역에서 전세대란에 따른 전셋값 급등이 이어지고 있는 것과 달리 준강남권으로 불리는 과천시에서는 전셋값 하락세가 이어지고 있다.

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과천시는 서울을 포함해 수도권 지역에서 유일하게 아파트 전셋값이 하락세다.

KB국민은행의 월간 주택 가격 동향에 따르면 지난달 과천 지역 아파트 전셋값은 전월 대비 0.53% 내렸다.

아파트 전셋값은 지난 ▲10월26일 –0.24% ▲11월2일 –0.13% ▲11월9일 –0.12% ▲11월16일 -0.04%로 4주 연속 하락세다.

지난 2일 과천 래미안슈르아파트 단지 상가의 한 공인중개업소 대표에게 주택임대차시장에 대해 묻자 "집주인들이 전세 호가를 내려도 세입자 찾기가 쉽지 않다"며 이같이 말했다.

이 대표는 "사실상 지식정보타운 분양이 마무리 되면서 청약 대기 수요가 줄고, 입주 물량이 늘면서 전셋값이 하락하고 있는 추세"라며 "전세 매물이 늘어나다 보니 구축을 중심으로 전셋값 하락폭이 커지고 있다"고 말했다.

 

2021년 대규모 아파트 신규 입주물량 공급, 지정타 분양 등으로 전세가격 하락

지식정보타운 아파트 분양이 사실상 마무리 단계에 접어들었고, 내년까지 이어지는 대규모 아파트 신규 입주 물량 공급이 전셋값 하락으로 이어졌다는 분석이다.

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2020년 12월 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'(1317가구), 2021년 1월 '과천 위버필드'(2128가구) 입주 예정, 2026년까지 공공택지 2만여 가구 아파트 분양예정

최근 57만 명이 몰렸던 지식정보타운 청약 이후 남은 아파트는 대부분 신혼희망타운과 행복주택, 임대 등(659가구)으로 전세 수요가 줄었다.

또 이달 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'(1317가구)과 내년 1월 '과천 위버필드'(2128가구) 등이 입주 예정이다.

이 단지들은 6·17 부동산 대책 이전에 분양해 6개월 이내 전입의무 규제를 적용받지 않기 때문에 전세 매물이 증가할 가능성이 있다. 또 오는 2026년까지 공공택지 방식으로 2만여 가구의 아파트가 분양될 예정이다.

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전세가격 안정을 위해 충분한 물량이 공급되어야

주택시장에서는 전셋값 안정을 위해서는 충분한 물량이 공급될 것이라는 신호를 주는 것이 중요하다는 지적이 나오고 있다. 강남과의 접근성이 좋은 과천에서 수요자들의 원하는 충분한 물량 공급이 전셋값 하락으로 이어졌다는 평가다.

전문가들은 수급 불균형 해소를 위해 수요자가 원하는 주택을 충분하게 공급해야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공급 부족에 대한 우려를 해소하지 않고, 반복적인 규제만으로는 전셋값 급등에 따른 주거 불안이 계속될 수밖에 없다"며 "전세 매물이 턱없이 부족한 상황에서 수요공급 법칙에 의해 전셋값이 상승은 불가피하다"고 강조했다.

권 교수는 "정부의 24번째 대책에서 나온 공급 방안은 다세대 주택이 대부분이기 때문에 아파트를 원하는 실수요자의 요구와 동떨어져 실효성이 없다"며 "전셋값 안정을 위해서는 실수요자가 원하는 형태의 주거와 지역, 시기에 맞게 공급 총량을 늘려야 한다"고 덧붙였다.

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​한국감정원에 따르면 2020년 11월은 전국 주택 전셋값 7년여 만에 가장 큰 폭의 상승율을 기록하였다고 합니다.

서울, 수도권, 지방 할 것없이 모두 전세가격이 상승하였는데, 경기도 과천시만 전세가격이 하락하였습니다.

그것도 4주 연속 전세가격이 하락하였다고 하는데요.

그 이유는 과천 지식정보타운 분양이 마무리 되면서 청약 대기 수요가 줄고, 신규 아파트 입주 물량이 늘어난 것이 그이유로 전세가격이 하락하고 있다고 합니다.

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2020년 12월 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'(1317가구), 2021년 1월 '과천 위버필드'(2128가구)가 입주를 하게 됩니다.

아울러 최근 57만 명이 몰렸던 지식정보타운 청약 이후 남은 아파트는 대부분 신혼희망타운과 행복주택, 임대 등(659가구)으로 전세 수요가 줄었습니다.

더욱이 2026년까지 공공택지를 조성하여 2만여가구의 아파트를 분양할 예정이라고 까지 합니다.

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그렇다 보니 과천시의 전세가격이 계속 하락하면서 안정세를 보이고 있습니다.

결국 전문가들의 말씀처럼 수급 불균형을 해소하기 위해서는 실수요자가 원하는 주택을 충분히 공급하는 것이 해답이 아닌가 생각합니다.

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'2년치 세금' 계산해 그만큼 '월세' 받으면 된다는 집주인들

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020120263981

'전세→월세' 시장 재편이 가속화되고 있습니다. 서울만 하더라도 반전세 비중이 10월 12.2%에서 11월달에 25% 달하고 있습니다. 월세 상승률도 역대 최고 가격을 기록하고 있습니다. 이렇게 월세 시장으로 재편되는 대에는 보유세 부담이 커지면서 서울 임대차 시장에서 반전세 거래가 크게 늘고 있기 때문이라고 합니다.

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서울 아파트 임대차 시장, ‘반전세’ 비중 높아, 월세 상승률도 역대 최고치

서울 아파트 임대차 시장에서 ‘반전세’ 비중이 크게 높아졌다.

반전세는 일정액의 보증금을 주고 월세도 내는 계약이다.

월세 상승률도 역대 최대치를 찍었다.

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보유세 부담이 커지면서 월세로 세금을 충당하려는 집주인 늘어, 전문가들 장기적으로 월세위주로 재편될지도

종합부동산세 등 보유세 부담이 커지면서 월세로 세금을 충당하려는 집주인이 늘고 있는 영향이다.

지난 7월 말 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제 등 새 임대차보호법 시행 이후 집주인들은 전세 주기를 꺼리고 있다.

부동산 전문가들은 지금은 반전세가 우선 늘고 있지만 장기적으로는 임대차 시장이 월세 위주로 재편될 것으로 전망하고 있다.

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서울, 임대 네 곳 중 한 곳 ‘반전세’, 전월세에서 반전세 비중 11월 24.5% 차지

2일 서울부동산정보광장 부동산 거래현황에 따르면 지난달 서울 아파트 임대차 거래 총 7930건 중 반전세가 1945건으로 전체의 24.5%를 차지했다.

전달인 10월 12.2%에 비해 반전세 비중이 두 배가량으로 높아졌다.

서울 아파트 반전세 비중은 올 들어 매월 10%대 초반을 유지해왔다.

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'2년치 세금' 계산해 그만큼 '월세' 받으면 된다는 집주인들, 종부세 인상이 영향 미쳐

반전세 비중이 급증한 데는 종부세 인상이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

지난달 국세청이 고지한 올해 종부세 부과 대상은 74만4000명으로, 지난해(59만5000명)보다 약 25% 증가했다. 고지세액도 3조3471억원에서 4조2687억원으로 9216억원(27.5%) 늘었다.

부과 대상과 세액 모두 역대 최대 규모다. 공시가격 현실화(시세 반영률 상향)로 내년, 후년으로 갈수록 세금이 더 오르는 구조다.

예컨대 서울 서초구 ‘반포자이’ 전용 84㎡ 보유자는 종부세가 지난해 191만1000원에서 올해 349만7000원으로 올랐다. 2년 뒤에는 1010만7000원으로 1000만원을 넘기게 된다.

이승현 진진세무회계법인 대표는 “은퇴 등으로 현금 흐름이 원활하지 않은 다주택자들이 세금을 충당하기 위해 기존 전세를 월세로 전환하려는 사례가 많다”고 말했다.

온라인 부동산 커뮤니티 등에도 종부세 대응 방안과 관련한 집주인들의 글이 쏟아지고 있다.

기존 전세 세입자에게 반전세로 전환해주지 않으면 실거주하겠다고 통보한다거나, 향후 재산세 및 종부세 2~4년치를 계산해 그만큼 월세를 받으면 된다는 내용 등이 공유되고 있다.

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서울 송파구 잠실동 ‘리센츠’는 지난달 이뤄진 44건의 임대차 거래 중 절반(22건)이 월세 또는 반전세로 신고됐다. 이 단지 전용 84㎡는 지난해 11월 전세보증금 8억원에도 계약이 이뤄졌으나, 1년 만인 지난달 같은 보증금에 추가로 월세 160만원을 내는 계약이 체결됐다.

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전세의 월세 전환 가속화할 것, 서울 강남권 중심으로 고가 월세 거래 나타나

월세 상승률도 역대 최고를 기록했다. KB부동산 리브온이 조사한 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 서울 아파트 월세지수 증감률은 1.06%로, 앞서 2015년 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 상승폭이 가장 컸다.

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실입주하지 않고 전세를 줄 만한 메리트가 사라지면서 서울 강남권을 중심으로 이뤄졌던 고가 월세 거래가 비강남권까지 번지는 분위기다.

동작구 본동 ‘유원강변’ 전용 84㎡는 지난달 보증금 5000만원에 월세 200만원으로 계약서를 썼다.

마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오 2단지’ 전용 84㎡는 보증금 1억원에 월세 400만원으로 계약이 이뤄졌다.

성북구 길음동 ‘길음뉴타운9단지(래미안)’ 전용 84㎡도 보증금 2억원에 월세가 200만원이다.

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계약 형태 전세에서 월세로 바뀌면서 월세액도 빠르게 높아질 것이라고 전망, 다주택자 줄고, 실입주 증가, 임대물량 자체 감소

전문가들은 계약 형태가 전세에서 월세로 바뀌면서 월세액도 빠르게 높아질 것이라고 전망하고 있다.

다주택자가 줄고 집주인의 실입주가 증가하면서 임대로 나오는 물량 자체가 감소할 것이기 때문이다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “다주택자는 물론 전세를 끼고 집을 구입해 다른 집을 임차해 사는 ‘갭투자자’들도 전셋값 상승분을 월세로 돌려서 보유세를 충당하려는 움직임이 가속화할 것”이라고 내다봤다.

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서울 아파트 임대차 시장, ‘반전세’ 비중 높아, 월세 상승률도 역대 최고치

서울 아파트 임대차 시장에서 ‘반전세’ 비중이 크게 높아졌다.

반전세는 일정액의 보증금을 주고 월세도 내는 계약이다.

월세 상승률도 역대 최대치를 찍었다.

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2020년 12월 02일 서울부동산정보광장 부동산 거래현황에 따르면 2020년 11월 서울 아파트 임대차 거래 총 7930건 중 반전세가 1945건으로 전체의 24.5%를 차지했다고 합니다.

서울 아파트 반전세 비중은 올 들어 매월 10%대 초반을 유지해왔는데, 지난 10월 12.2%에 비해 11월에 반전세 비중이 두 배가량으로 높아졌다고 합니다.

​이는 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담이 커지면서 월세로 세금을 충당하려는 집주인이 늘어난 영향이 크다고 합니다.

특히 지난 2020년 7월 말 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제 등 새 임대차보호법 시행 이후 집주인들은 전세를 내놓기를 주저하고 있는 상황에, 정부가 다주택자들을 규제함으로 인해 다주택자가 줄고 집주인의 실입주가 증가하면서 임대로 나오는 물량 자체도 감소하고 있는 상황입니다.

​그렇다 보니 전세가격은 계속 상승하게 되었고, 세금부담을 느끼는 집주인 입장에서는 높은 전세가격에 매물을 내놓거나 이전에 했던 전세계약 보증금 수준에서 높아진 전세가격 만큼의 월세를 받는 반전세로 전환하는 경우가 많아진게 아닌가 생각합니다.

특히 은퇴 등으로 현금 흐름이 원활하지 않은 다주택자들이 세금을 충당하기 위해 기존 전세를 월세로 전환하려는 사례가 많다고 하는데요.

​그런데 전문가들은 이런 반전세, 월세로의 전환이 빠르게 진행되는 상황에서 장기적으로 임대차 시장이 전세 위주에서 월세 위주로 재편될 가능성이 높다고 전망하고 있습니다.

​특히 실입주하지 않고 전세를 줄 만한 메리트가 사라지면서 서울 강남권을 중심으로 이뤄졌던 고가 월세 거래가 비강남권까지 번지는 분위기라고 하는데요.

강남권을 위주로 고가 월세 거래가 이뤄지고 있는 상황이 주변으로 번지면서 고착화된다면 결국 전세보다는 월세의 수익율이 높기 때문에 집주인들이 전세보다는 반전세, 월세로 전환할 것이라 생각합니다.

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