[20.12.04]전세대출 1년새 23조 급증/전세대출 금리 인상 /재무건정성 관리 = 리스크 관리, 채무자 상환능력 약화 우려/ 카카오뱅크, 고신용자 대상 신용대출 금리 인상

전세 구하기도 힘든데…대출금리마저 올라 서민들 `이중고`

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2020/12/1246252/?utm_source=naver&utm_medium=newsstand

전 세계적으로 코로나19에 대응하기 위해 금리를 낮추고 막대한 규모의 돈을 풀리고 있습니다. 돈이 풀리게 되면 일반인들이 받는 대출 금리도 떨어지는 것이 일반적이지만 최근 우리나라 대출 시장은 금리가 빠른 속도로 오르면서 이런 흐름에 역행하고 있습니다.

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5대 시중은행 11월 말 기준 전세자금대출 잔액 총 103조3392억원 집계, 연간 20조원 증가

3일 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 11월 말 기준 전세자금대출 잔액은 총 103조3392억원으로 집계됐다. 작년 12월 말(80조4532억원)과 비교해 22조8860억원 늘어났다. 연간 전세대출 증가액이 20조원을 넘어선 것은 사상 처음이다.

5대 은행 전세대출 누적 잔액은 작년 12월 80조원대로 올라선 뒤 올해 5월 90조원을 돌파하고, 10월에는 100조원을 넘어서는 등 규모가 빠르게 불어났다.

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정부, 주택담보 금리 인상, 신용대출 금리 인상, 부동산 정책 실패에 따른 전세난

정부가 주택담보대출을 조이자 주담대 금리가 오르고 신용대출 수요가 늘어 신용대출 금리도 올랐다.

여기에 주택 구입 수요가 전세로 옮아가면서 전세대출이 단기간에 급증하고 전세대출 금리까지 빠른 속도로 오르고 있다. 일반인이 이용하는 모든 대출 금리가 일제히 오른 셈이다.

부동산정책 실패에 따른 역대급 주택난에 더해 은행 대출 금리까지 오르자 대출 수요자들의 불만이 날이 갈수록 커지고 있다.

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​가파른 전세대출 증가세는 전셋값 급등 때문, 부동산시장 과열 잡고자 주택담보대출 규제하자 주택수요 감소하는 대신 전세수요 증가, 전세가격 상승으로 이어져

가파른 전세대출 증가세는 전셋값 급등에 따른 것으로 풀이된다.

상반기에는 부동산 대출 규제 강화와 전세 수요 증가가 겹치면서 전세자금 대출이 이례적으로 큰 폭의 증가세를 보였다.

부동산 시장 과열을 잡기 위해 고가 주택을 사기 위한 주택담보대출을 받기 어렵게 하자 주택 수요가 감소하고 대신 전세 수요가 늘어나 전세 가격 상승으로 이어졌다.

정부가 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세자금 대출을 막는 전세대출 규제를 내놓으면서 지난 2~3월에는 전세대출을 받으려는 `막차` 수요도 집중됐다.

하반기 들어서는 새 임대차보호법 시행 등으로 서울을 비롯한 전국에서 전셋값 상승세가 한층 더 가팔라졌다. 특히 전세 물량 부족으로 전셋값이 급격히 뛰어 전세대출이 눈덩이처럼 불어났다.

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부동산 매매, 전세 단기간에 올라, 채무자의 상환능력 개선되지 못한 상황에 리스크 커져

김태기 단국대 경제학과 교수는 "기준금리가 제로금리 수준인 상황에서 대출 금리가 오른다는 건 은행들이 그만큼 리스크 프리미엄을 요구하고 있다는 뜻"이라고 설명했다.

김 교수는 이어 "부동산 매매 가격과 전세 가격 모두 단기간에 과도하게 올랐지만 채무자의 상환 능력은 그만큼 개선되지 못해 관련 리스크가 커졌다"고 지적했다.

실제 주택 가격에 이어 전세 가격까지 오르면서 시중은행 전세대출은 사상 최대치를 연일 경신하고 있다.

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전세대출 증가세가 꺾이지 않자 은행들 금리인상과 더불어 가계대출 총량 관리 등 재무건전성 = 리스크 관리

전세대출 증가세가 꺾이지 않자 은행들은 금리 인상과 함께 일부 대출을 연말까지 중단하는 등 가계대출 총량 관리에 나섰다.

우리은행은 10월 말부터 12월 말까지 전세자금대출 상품에 대해 `조건부 취급 제한`을 하고 있다.

앞서 우리은행은 전세대출 금리가 다른 은행보다 낮게 유지되면서 9~10월 두 달 새 전세자금대출 잔액이 2조7000억원 넘게 급증한 바 있다.

농협은행은 5대 시중은행 가운데 전세자금대출 금리를 가장 높게 설정해 대출 증가 속도를 조절하고 있다. 농협은행의 10~11월 전세대출 잔액은 두 달 연속 전월 대비 감소했다.

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​시중은행들이 금리를 인상하고 있습니다.

예금금리는 낮추면서 대출금리를 인상하고 있는 것입니다.

전 세계적으로 코로나19에 대응하기 위해 금리를 낮추고 막대한 규모의 돈을 풀리고 있는 와중에 이렇게 돈이 풀리게 되면 일반인들이 받는 대출 금리도 떨어지는 것이 일반적이지만 최근 우리나라 대출 시장은 금리가 빠른 속도로 오르면서 이런 흐름에 역행하고 있는 것입니다.

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이렇게 시중은행들이 대출금리를 올리는 이유는 부동산 가격의 상승으로 인해 정부가 수요억제 대책들을 일관되게 시행하고 있기 때문입니다.

부동산 가격이 상승함에 공급대책등으로 수요를 분산시켜야 했지만 그렇지 않고 대출 규제 등의 수요억제 대책등을 내놓으며 오히려 부동산 가격의 상승을 부채질 한 측면이 더 크다고 생각합니다.

더욱이 전세자금 대출이 1년새 22조나 급증한 배경에는 이러한 부동산 대책으로 인해 대출제한으로 매매수요가 줄어들자 이들이 그대로 전세수요로 증가하게 되면서 전세대출이 많아지게 된 것이라 생각합니다.

특히 2020년 7월말에 시행된 임대차 2법의 영향으로 더욱 전세가격이 급등하면서 전세보증금을 마련하기 위해서 보다 더 많은 전세대출 받아야 하는 상황이 되다 보니 전세대출이 더 크게 늘어난 것이라 생각합니다.

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그런데 이렇게 전세자금 대출이 늘어나는 상황에서 은행들은 재무건정성 관리 차원에서 전세대출에 대한 심사기준을 깐깐히 하고, 대출금리를 인상하고 있습니다.

말은 재무건전성을 관리하기 위함이라 하지만 이는 달리 말하면 채무자의 상환능력이 개선되지 않는 상황이 커지고 있기 때문에 미리 리스크를 관리하는 것이라 할 수 있습니다.

이는 부동산 가격이 단기간에 급상승하는 상황에서 채무자들의 수입이 급격히 늘어나지 않은 상황이고, 코로나19상황으로 인한 경기가 좋지 않은 만큼 전세자금대출을 많이 받게 되는 채무자들의 이자와 원금 상환능력은 나빠질 것이라고 은행들은 판단하고 있기 때문이라 생각합니다.

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여기에 더불어 신용대출의 증가세도 만만치 않게 상승하고 있고, 금융당국의 신용대출 관리방안을 시행하면서 시중은행들이 이 시점에 대출금리 인상과 우대금리 인하, 대출한도액 감소 하는 방식등으로 리스크 관리를 하고 있습니다.

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폭등 전셋값에 전세대출도 1년 새 23조 급증… 사상 최고

http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924168039&code=11151500&cp=nv

전셋값 폭등세에 2020년 들어 주요 시중 은행들의 전세자금대출 잔액이 23조원 가까이 늘어나면서 연간 전세대출증가액이 20조원을 넘는 경우는 처음이라고 합니다. 전세난에 주택 공급도 줄고 있어 당분간 이런 흐름은 이어질 것이라고 하네요.

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2020년 12월 03일, KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 지난달 말 기준 전세자금대출 잔액은 총 103조3392억원, 연간 22조 8860억원 증가

3일 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 지난달 말 기준 전세자금대출 잔액은 총 103조3392억원으로 집계됐다.

지난해 말(80조4532억원)과 비교해 22조8860억원이 늘었다.

월별 증가 폭으로는 3조3000억원을 기록한 지난 2월이 역대 최대였다.

이어 5~6월은 1조원대로 주춤했다가 전세 시장 비수기로 꼽히는 7~9월 연속 2조원대 증가 폭을 보였다.

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전세대출 증가세 주된 원인 - 전세가격 상승, 전세수요 겹치며 대출 큰 폭 증가

전세대출 증가세는 가파르게 오르는 전셋값에서 비롯된 측면이 크다.

올 상반기에는 정부의 대출 규제 강화에 전세 수요까지 겹치면서 대출이 큰 폭으로 늘기 시작했다.

정부의 주택담보대출 규제로 주택 구입 수요는 줄고 전세 수요가 늘어난 것이다.

하반기 들어서는 정부의 새 임대차보호법이 전셋값 상승세를 부채질했다.

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전세 물량 부족 → 전셋값 급등 → 전세대출 급증, 당분간 전세대출 증가세 일정수준 이상 유지될 듯

특히 전세 물량이 부족해지면서 전셋값 급등→전세대출 급증으로 이어졌다.

시중은행 관계자는 “당분간 전셋값 급등 현상이 지속하면서 전세대출 증가세도 일정 수준 이상 유지될 것”이라고 내다봤다.

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국토부, 10월 서울의 공동 주택 분양 물량, 399가구 전년 대비 74.6%, 5년 평균치 대비 91.1% 감소, 전국 2만 7447가구 전년대비 23.3% 감소

이날 국토교통부는 지난 10월 서울의 공동 주택 분양 물량은 399가구로 전년 대비 74.6%, 5년 평균치 대비 91.1% 줄었다고 밝혔다.

전국의 공동 주택 분양 물량도 2만7447가구로 1년 전보다 23.3% 감소했다.

수도권은 1만277가구로 11.3%, 지방은 1만5370가구로 30.7% 각각 감소 폭을 기록했다.

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전국 주택 인허가 물량, 전국 3만3257가구로 전년 대비 16.3%

집값과 전셋값이 잡히지 않는 상황에서 공급 상황마저 여의치 않은 셈이다.

주택 인허가 물량은 전국 3만3257가구로 전년 대비 16.3% 실종됐다.

주택 준공 물량도 전국 2만6467가구로 1년 새 17.8% 없어졌다.

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​2020년 11월 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 전세자금대출 잔액은 총 103조3392억원으로 2019년 말(80조4532억원)과 비교해 22조8860억원이 증가하였습니다.

이렇게 전세자금대출이 증가한 이유는 전세 물량이 부족해지면서 전셋값 급등이 전세대출 급증으로 이어졌기 때문입니다.

그런데 시중은행 관계자는 “당분간 전셋값 급등 현상이 지속하면서 전세대출 증가세도 일정 수준 이상 유지될 것”이라고 전망하고 있습니다.

이렇게 전망하는 배경에는 바로 서울, 수도권 그리고 전국적으로 신규 공급물량이 줄어들고 있기 때문입니다.

국토부에 따르면 서울의 공동 주택 분양 물량이 전년대비 74.6%나 감소하였고, 전국적으로 따져보아도 23.3%가 감소하였습니다.

수도권은 11.3%, 지방은 30.7%가 감소한 것입니다.

여기에 더불어 3~4년이후에 신규로 공급되어질 선행지표인 전국 인허가 물량은 2020년 현재 전년대비 16.3%가 감소하였다고 합니다.

전세공급물량은 신규 입주물량이 많아야 가격 안정이 될 수 있습니다.

그런데 이렇게 신규 공동주택 물량이 줄어들고 있는 상황에서 전세가격이 안정을 찾기란 쉽지 않고, 이런 전세가격이 상승함으로 인한 전세자금 대출 잔액은 계속 늘어날 수밖 없다고 생각합니다.

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카뱅, 너마저…은행권 고신용자 신용대출 금리 줄줄이 인상

https://news.joins.com/article/23936507

카카오뱅크가 2020년 12월 03일 고신용자 대상 신용대출 금리를 인상한다고 밝혔습니다. 금융당국의 신용대출 관리 강화로 시중은행들이 잇따라 신용대출에 대해 금리를 인상하며, 자산건전성 관리에 돌입하였습니다.

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카카오뱅크 직장인 신용대출 최저금리 2.33%, 마이너스 통장대출 최저금리 2.83%

이날 카카오뱅크는 직장인 신용대출과 마이너스 통장대출 등 신용대출 상품의 금리를 각각 0.1, 0.25%포인트 인상한다고 공지했다. 이에 따라 직장인 신용대출의 최저금리는 기존 2.23%에서 2.33%로, 마이너스 통장대출의 최저금리는 2.58%에서 2.83%로 오른다.

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카카오뱅크, 자산건전성 관리, 대출 속도조절차원

카카오뱅크 관계자는 “이번 금리 인상은 자산건전성 관리를 위한 대출 속도조절 차원”이라고 설명했다. 타 은행들과 달리 여러 조건을 충족할 시 제공되는 ‘우대금리’가 없는 만큼, 기본금리를 인상한다는 게 카카오뱅크 측의 설명이다. 다만 이 관계자는 “사잇돌대출, 자체 중금리 대출에 대해서는 금리를 인상하지 않는다”고 말했다.

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다른 시중은행들, 고신용자 대상 신용대출 금리를 올리거나 우대금리 낮춰

다른 시중은행들도 잇따라 고신용자 대상 신용대출 금리를 올리거나 우대금리를 낮추고 있다.

우리은행	주거래직장인대출 - 우대금리 0.3% 로 낮춰 우리 금융인클럽 - 우대금리 0.1% 로 낮춰 우리 스페셜론 - 우대금리 0.5% 로 낮춰 우리 WON하는 직장인대출 - 우대금리 0.4% 로 낮춰
NH농협은행	올원직장인대출 - 대출한도 1억원 로 낮춰 올원직장인대출 - 우대금리 0.3% 로 낮춰 올원마이너스대출 - 우대금리 0.3% 로 낮춰
국민·신한·하나은행	이미 9월달 한차례 금리 인상

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금융당국의 신용대출 관리방안 실시, 고신용자 대상 대출금리 인상

시중은행의 잇따른 고신용자 대상 대출금리 인상은 금융당국의 신용대출 관리방안 실시에 따른 것으로 풀이된다. 금융당국은 지난 달 30일부터 가계 신용대출을 본격적으로 강화했다.

연 소득 8000만원이 넘는 고소득자의 1억원 초과 신용대출에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용하는 등이다. 이 때문에 지난 달 말까지 시중은행에는 ‘신용대출 막차’를 타려는 수요가 폭증했다.

2일 은행권에 따르면 5대 시중은행(국민‧신한‧하나‧우리‧농협은행)의 11월 말 기준 신용대출 잔액은 총 133조6925억원으로 지난 달(128조8431억원) 대비 4조8494억원 늘어났다.

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신용대출도 앞으로 연 소득 8000만원이 넘는 고소득자의 경우 1억원 초과 신용대출에 대해서 DSR 40% 규제를 적용 받게 되었습니다.

정부가 부동산에 쏠리는 자금을 막고자 주택 담보대출에 대한 규제가 강화되자 신용대출등에 수요가 몰리게 되었습니다.

초저금리 상황에서 신용대출 등을 받더라도 그렇게 이자 부담이 없다 보니 신용대출을 받아 이를 활용하여 주식, 부동산 등에 자금이 유입되는 것에 있어서 신용대출 관리방안을 통해서 대출 규제를 더욱 옥죄고 있습니다.

​이렇게 금융당국의 신용대출 관리방안 실시 이후 은행들은 고신용자 대상으로 하는 대출금리를 인상하거나 우대금리를 인하, 대출한도액을 줄이는 방식으로 신용대출을 줄이고 있습니다.

카카오뱅크는 우대금리 제도가 없다고 하면서 상품 금리를 인상하였습니다.

시중은행들의 대출금리가 인상된다고 하더라도 큰 폭의 금리 인상은 힘들 것이라 생각합니다.

다만 시중금리가 인상되는 만큼 이에 대한 리스크 관리를 해야 하지 않을까 생각합니다.

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전국 미분양 주택 물량 17년만에 최저

https://www.donga.com/news/article/all/20201203/104281101/1

전국의 미분양 주택이 꾸준히 줄어 2003년 10월 이후 최저 수준이라고 합니다. 부동산 규제로 인한 풍선효과로 전국적으로 주택 매수세가 이어지며 미분양이 소진되고 있다고 하는데요. 공동주택 분양 실적도 감소하고 있어 이 같은 추세는 계속 이어질 거라고 합니다.

 

전국의 미분양 주택은 총 2만6703채, 경기도 18.1%, 경남 13.7%, 경북 12.1% 감소

국토교통부는 10월 말 기준으로 전국의 미분양 주택은 총 2만6703채로 집계됐다고 3일 밝혔다.

이는 전달(2만8309채)보다 5.7% 줄어든 수준이다. 지역별로 경기가 2733채로 18.1% 감소했다. 경남(―13.7%) 경북(―12.1%) 순으로 감소 폭이 컸다.

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공동주택 신규 분양 물량 감소 - 10월 공동주택 물량 전년대비 23.3% 감소

미분양은 소진되고 있지만 공동주택 신규 분양 물량은 오히려 줄고 있다.

이날 국토부에 따르면 10월 전국의 공동주택 분양 물량은 2만7447채로 1년 전보다 23.3% 감소했다.

1∼10월 누적 기준으로도 15% 줄어들었다.

서울의 공동주택 분양 물량은 399채로 지난해 동기 대비 74.6%, 5년 평균치에 비해선 91.1% 감소했다.

누적 기준으로도 4.6% 줄었다.

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인허가, 착공, 준공 실적 모두 감소, 전국 인허가 실적 10월 기준 16.3% 감소

인허가, 착공, 준공 실적이 모두 감소하는 추세다. 10월 기준 전국 인허가 실적은 3만3257채로 전년 동월 대비 16.3% 감소했다.

서울은 7074채로 전년 동월 대비 136.8% 증가했지만 1∼10월 누적으로 보면 전국은 33.3%, 서울은 31.4% 감소했다.

특히 아파트 인허가 실적이 전국 2만5039채로 전년 대비 20.2% 줄어든 것으로 나타났다.

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전국의 미분양 주택이 꾸준히 줄어 2003년 10월 이후 최저 수준이라고 합니다.

부동산 규제로 인한 풍선효과로 전국적으로 주택 매수세가 이어지며 미분양이 소진되고 있다고 있습니다.

특히 인허가, 착공, 준공 실적이 모두 감소하고 있습니다.

인허가 실적은 향후 3~4년후의 입주물량이라 할 수 있는 선행지표입니다.

그런데 이 인허가 실적이 전국적으로 전년대비 20.2%가 줄어들었습니다.

서울의 경우에 전체 주택의 인허가 실적은 전년대비 31.4%가 줄어들었다고 합니다.

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공동주택 분양 실적도 감소하고 있는 상황이다 보니 미분양 주택수가 줄어들고 있고 악성 미분양이라고 하는 준공후 미분양도 덩달아 줄어들고 있습니다.

그만큼 공급은 없고 수요는 많다고 할 수 있는데, 문제는 앞으로도 더 공급이 줄어들 것 같습니다.