[20.12.08]서울,인천,부천 등 무갭빌라투자 횡행/ 용인 수지구 풍덕천동 초입마을 리모델링 안전진단 C등급 통과/부동산 경매, 김포시 역대최고치 낙찰가율,파주시 응찰자 몰려

"공짜로 빌라 매입"…전세난 틈타 무갭투자 기승

https://www.fnnews.com/news/202012071812094853

아파트 전세가가 치솟으면서 빌라 전세 수요가 몰리자 고위험 부동산투자방식이 다시 나타나고 있습니다. 전세 입주가 맞춰진 빌라에 무갭으로 투자자를 모집하고 있다고 합니다.  이런 빌라에 투자를 자칫 잘못하다가는 깡통 주택으로 더 많은 돈을 지불해야 할 수 있습니다.

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전세 입주 맞춰진 빌라 - 무갭투자자 모집 횡행

'자본 0으로 무갭(매매가와 전세가가 동일한 매물) 투자하실 분 모십니다. 전세 입주 맞춰진 빌라입니다.' 최악의 전세난 속에 돈 한 푼 들이지 않고 전세보증금으로 빌라를 매입하는 '무갭 빌라투자'가 횡행하고 있다. 아파트 전세가가 치솟으면서 빌라 전세 수요가 몰리자 고위험 부동산투자가 고개를 들고 있는 것이다.

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주택도시보증공사(HUG)의 빌라 거래 활성화를 위해 도입한 '안심대출보증'까지 갭투자 활용

부동산시장에선 매물 가치가 떨어지는 빌라를 팔아주겠다는 부동산 컨설팅업체들의 움직임이 활발해지고, 무갭 빌라 투자방법을 알려주는 부동산 강의와 원정투자 모집까지 확산되고 있다.

심지어 주택도시보증공사(HUG)가 빌라 거래 활성화를 위해 도입한 '안심대출보증'까지 갭투자에 악용되는 실정이다. 무갭 투자 빌라 매입은 대규모 '깡통전세' 사태를 유발할 수 있어 세입자들의 각별한 주의가 요구된다.

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경기도 부천시 연립, 다세대 매물 중 8.1% 무갭투자, 마이너스피 투자/ 같은 기간 전세거래 16.7% 전세가가 매매가와 같거나 매매가의 80%이상

7일 토지·건물 실거래가 정보 플랫폼 밸류맵이 올해 7월 1일부터 10월 30일(실거래가 신고 계약일 기준)까지 경기도 부천시에서 거래된 연립·다세대 매물을 분석한 결과 매매거래 1965건 중 160건(8.1%)이 전세가와 매매가가 동일한 무갭 투자이거나 매매가가 전세가보다 낮은 '마이너스피 투자'로 나타났다.

같은 기간 전세거래된 1379건 중 231건(16.7%)도 전세가가 매매가와 같거나 매매가의 80%를 넘는 계약인 것으로 파악됐다. 이런 현상은 부천뿐 아니라 수도권 전역으로 확산 중인 것으로 분석됐다.

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경기도 부천시, 서울, 인천 등 무갭 빌라 투자 횡행/ 깡통전세로 이어질 경우 세입자 피해 우려

이창동 밸류맵 리서치팀장은 "경기도 부천시를 대표 사례로 통계를 추출했지만 서울과 인천 등에서도 무갭 빌라 투자가 횡행하고 있다"며 "이 같은 깡통전세 매물이 경매로 넘어갈 경우 세입자들이 보증금을 떼일 수 있어 주의해야 한다"고 말했다.

이 팀장은 "돈 한 푼 안내고 빌라를 사게 된 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하게 되고, 세입자도 전세금을 떼이면서 집주인과 세입자 양측 모두 주거 안정성이 무너진다"며 "중간에서 투기를 조장하며 수수료를 챙기는 부동산 컨설팅업체들의 배만 불려주는 것"이라고 지적했다.

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아파트 전세가격이 급상승하면서 더 이상 전세집을 구하기 힘들어지는 세대가 많이 늘어나고 있습니다.

이로 인해 살고 있는 동네를 떠나 좀더 싼 가격의 주택이 있는 지역으로 이동하거나 전세에서 월세로, 아니면 아파트에서 빌라 등으로 이전하는 세대가 늘어나고 있습니다.

이런 시류에 기획부동산들이 다시 움직이고 있는 것 같습니다.

특히 빌라를 무갭으로 매매할 수 있다고 하면서 단돈 몇백만원에 내집을 마련할 수 있다고 선전하고 있는 듯합니다.

하지만 빌라의 경우에는 아파트처럼 명확한 시세가 나오지 않습니다.

그러니 꼭 인근 부동산은 3군데 이상 방문하신 후에 그중에서 가장 보수적인 시세가 맞다고 생각하시고 접근하셔야 합니다.

그리고 빌라의 경우에는 아파트와 달리 전세가격은 오르지만 매매가격은 오르지 않는 경우가 많습니다.

이는 꺼꾸로 얘기를 하자면 매매가격보다 전세가격이 더 떨어지기도 한다는 뜻이 됩니다.

그만큼 전세가격은 매매가격보다 변동성이 크기 때문이거니와 빌라는 지금은 거래가 많이 나오고 있으나 이 시기를 지나면 빌라의 인기는 다시 떨어질 것이고 이로 인해 거래가 잦아들면서 내가 원하는 가격에 매매할 수 없을 수 있기 때문입니다.

특히 무갭빌라투자의 경우에는 말그대로 내돈을 안들이고 하는 투자이기 때문에 만에 하나 전세가격이 떨어져서 전세보증금 중 일부를 돌려주지 못하는 상황이 발생하게 된다면 세입자와 집주인 모두 피해를 볼 수 없게 됩니다.

​그런 빌라무갭투자는 전문 투자자가 아닌 이상은 절대 하지 않는게 맞다고 생각합니다.

전문가분들도 이런 무갭투자를 하고자 할때 꼭 향후 리스크를 대비(전세보증금을 되돌려주는 역전세 상황)하면서 접근하기 때문입니다.

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용인 수지 아파트 '리모델링 바람'…줄줄이 신고가 경신

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020120722541

용인시 수지구 풍덕천동 초입마을이 안전진단 C등급을 받으며 리모델링을 추진할 수 있게 되었습니다. 용인시 수지구에 리모델링 추진하는 단지가 많이 있는데 이렇게 첫 안전진단 통과 단지가 나왔네요.

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용인 수지구 리모델링 안전진단 통과 단지 나와 / 재건축보다 리모델링 선호

경기 용인시 수지구에 리모델링 바람이 불고 있다. 처음으로 리모델링 안전진단을 통과한 단지도 나왔다. 안전진단 강화 등 정부 규제로 재건축 추진이 어려워지자 발 빠르게 리모델링으로 돌아서고 있다는 분석이다. 부동산 전문가들은 “수지 아파트들은 분당 등 1기 신도시와 달리 단지 규모가 크지 않아 재건축보다 리모델링을 선호하고 있다”고 말했다.

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수지구 풍덕천동 초입마을아파트 리모델링조합, 리모델링 안전진단 C등급으로 통과

7일 수지구 풍덕천동 초입마을아파트 리모델링조합에 따르면 이 단지는 최근 리모델링 안전진단을 C등급으로 통과했다. 기존 층수 그대로 가구별 면적을 넓히거나 별개 동을 짓는 수평·별동 증축은 C등급 이상을 받으면 리모델링을 추진할 수 있다. 조합 관계자는 “작년 9월 용인시의 조합설립인가를 받은 뒤 2022년 말 착공을 목표로 리모델링을 진행 중”이라고 말했다.

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초입마을 지상 20층, 12개동, 1806가구로 변모, 용적율 302%, 포스크 건설 시공

1994년 준공한 초입마을은 수평·별동 증축을 통해 지상 15층, 12개 동, 1620가구에서 지상 20층, 12개 동, 1806가구로 바뀌게 된다. 용적률은 기존 210%에서 302%로 높아진다. 시공사는 포스코건설이 맡았다. 공사비는 4000억원에 달한다.

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수지구내 노후아파트 20년이상된 아파트 2만가구, 10층 이상 중층 아파트, 재건축 쉽지 않아

수지구 내 다른 노후 아파트의 리모델링 추진도 잇따르고 있다. 부동산114에 따르면 수지구에는 지어진 지 20년 이상이 된 아파트만 2만 가구에 달한다.

대부분 10층 이상 중층 아파트로 기존 용적률이 높아 재건축이 쉽지 않다.

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풍덕천동 보원, 신정8단지현대성우, 신정마을9단지, 수지한국 리모델링 조합 설립, 사업 진행중

1994년 준공한 풍덕천동 보원아파트(619가구)는 리모델링 안전진단을 진행하고 있다.

내년 2월께 결과가 나올 예정이다.

풍덕천동 신정8단지현대성우(1239가구)는 지난달 현대건설과 포스코건설이 컨소시엄을 구성해 시공사 입찰에 참여했다.

풍덕천동 신정마을9단지(812가구)와 수지한국(416가구)도 리모델링조합을 설립하고 사업을 진행 중이다.

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재건축 규제 강화 여파, 리모델링 사업 에 관심 높아, 주민동의율 66.7%이상이면 추진

안전진단 강화 등의 영향으로 재건축을 추진하기가 쉽지 않다 보니 리모델링사업에 대한 관심이 높아졌다는 게 전문가들의 설명이다.

리모델링은 주민 동의율이 66.7% 이상이면 사업을 추진할 수 있다.

재건축(75% 이상 동의)보다 수월하다. 추진 가능 연한도 준공 후 15년으로 재건축(30년)의 절반이다.

기존 용적률이 200%가 넘는 단지는 재건축 사업성이 나오지 않아 리모델링으로 돌아서고 있다.

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용인 수지구 리모델링 적합한 소규모 단지 많아

수지구에는 리모델링에 적합한 소규모 단지가 많다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “수지구와 비슷한 시기에 입주한 분당 등 1기 신도시도 용적률이 200%대지만 대지지분이 넓고 단지 규모가 커 일부 단지는 재건축 추진이 가능하다”며 “이에 비해 수지는 소규모 단지가 많아 재건축이 쉽지 않다”고 설명했다.

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용인시도 적극지원, "공동주택 리모델링 지원 조례" 2021년 상반기 제정 공표 할 계획

용인시도 적극 지원에 나섰다. 용인시는 ‘공동주택 리모델링 지원조례’를 내년 상반기 제정해 공포할 계획이다.

이를 통해 △리모델링 자문단 구성 및 운영 △조합 설립 업무 지원 △설계·시공사 선정 △컨설팅·안전진단 비용 지원 등에 나서기로 했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “최근 리모델링이 조명받고 있지만 늘어나는 가구 수가 많지 않고 다양한 평면 구성이 어려운 등 단점은 여전해 재건축을 완전히 대체하기에는 한계가 있을 것”이라고 지적했다.

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리모델링이 본격 추진되면서 집값도 상승세, 한국감정원 2020년 1월 부터 23.01% 상승

리모델링이 본격 추진되면서 집값도 상승세를 타고 있다.

초입마을 전용 59㎡는 지난달 5억5000만원에 신고가를 새로 썼다.

지난 6월에는 4억원대 후반에 거래된 주택형이다.

일대 대장아파트로 꼽히는 신정8단지현대성우 전용 59㎡도 지난달 18일 6억9850만원에 신고가를 경신했다.

올 1월(4억9500만원)과 비교해 2억원 넘게 뛰었다. 풍덕천동 A공인 관계자는 “수지구 리모델링 개발 기대가 커지면서 매물 문의가 급증했다”며 “강남과 인접해 있고 학원가가 몰려 있어 분당 등에서도 이곳으로 눈을 돌리고 있다”고 말했다.

외곽 지역으로 번진 ‘풍선효과’도 영향을 미쳤다. 아파트 가격이 크게 오르면서 리모델링 사업성이 개선됐기 때문이다. 한국감정원에 따르면 수지구 아파트값은 올해 1월부터 지난달까지 23.01% 상승했다.

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용인시 수지구 풍덕천동 초입마을이 안전진단 C등급을 받으며 리모델링을 추진할 수 있게 되었습니다.

현재 용인시 수지구 풍덕천동에는 보원, 신정8,9단지, 수지한국 등이 리모델링을 추진중에 있습니다.

해당 아파트들은 20년 이상된 10층 이상의 아파트단지들인데 이 수지구청이 위치한 풍덕천동의 아파트단지들이 리모델링을 추진하면서 주변의 아파트 시세에도 영향을 미치고 있습니다.

리모델링은 주민 동의율이 66.7% 이상이면 사업을 추진할 수 있습니다.

재건축(75% 이상 동의)보다 수월하고 추진 가능 연한도 준공 후 15년으로 재건축(30년)의 절반입니다.

특히 기존 용적률이 200%가 넘는 단지의 경우 재건축 사업성이 나오지 않기 때문에 리모델링을 하는 경우가 많은데 용인 수지구의 풍덕천동에서 이런 리모델링 바람이 불면서 추진에 있습니다.

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부동산 경매서도 '풍선효과'…경기도 아파트 낙찰가율 '급등'

https://www.hankyung.com/realestate/article/202012071379e

지지옥션 11월 경매 시장현황에 따르면 경기도 아파트가 주목을 받고 있다고 합니다. 김포시 아파틔 낙찰가율이 역대 최고치를 기록하였고, 파주시도 6년여만에 가장 많은 응찰자가 몰렸다고 하네요.

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부동산 경매 시장, 경기도 아파트 주목, 김포시 아파트 낙찰가율 역대 최고치, 파주시 6년여만에 가장 많은 응찰자 몰려

부동산 경매 시장에서 경기도 아파트가 주목받고 있다. 전세난과 각종 규제에 그나마 물건이 나오는 경기도 아파트에 입찰자들이 눈을 돌리고 있다. 김포시 아파트의 낙찰가율은 역대 최고치를 기록했고, 파주시에도 6년여만에 가장 많은 응찰자들이 아파트를 낙찰 받기 위해 몰렸다. 부산과 울산의 비규제 지역 아파트도 덩달아 경매시장에서 관심받고 있다.

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2020년 11월 , 전국 경매 진행건수 1만4952건 중 5226건 낙찰 / 낙찰가율 76.2%, 평균응찰자 수 3.8명 집계

법원경매 전문기업 지지옥션이 7일 발표한 ‘2020년 11월 경매동향보고서’에 따르면 전국 경매 진행건수는 1만4952건으로 이 중 5226건이 낙찰됐다. 낙찰률은 35%, 낙찰가율은 76.2%를 기록했고 평균응찰자 수는 3.8명으로 집계됐다.

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서울 아파트 108.4% 낙찰가율 기록, 11월 김포시 아파트 131.2% 낙찰가율, 평균 응찰자 30명 기록, 파주시 낙찰가율 2007년 5월 이후 처음으로 100% 넘겨

10월 역대 최고 낙찰가율을 기록했던 서울 아파트는 108.4%의 낙찰가율을 기록하며 견조한 흐름을 이어갔다. 11월에는 6·17 대책에서 빠진 김포시 아파트가 가장 큰 주목을 받았다. 11월 김포시 아파트 낙찰가율은 131.2%, 평균응찰자 수는 30명으로 역대 최고치를 기록했다. 파주에도 경매 투자자들의 관심이 집중됐다.

11월 파주시 아파트 낙찰가율은 108.1%로 2007년 5월(103.1%) 이후 처음으로 100%를 넘겼다.

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부동산 경매서도 '풍선효과', 경기도 아파트 낙찰가율 '급등' / 김포시 장기동 소재 아파트 무려 81명 입찰, 울산 남구 옥동 59명 입찰, 경기도 파주 목동동 54명 입찰

지난달 최다 응찰자 수 물건은 김포시 장기동 소재 아파트(전용 84㎡)였다. 무려 81명이 입찰에 참여해 감정가(3억9100만원)를 훨씬 웃도는 6억1021만원에 낙찰됐다. 2위 응찰가도 6억원이 넘었다.

물건은 김포한강신도시 바로 옆에 위치한 아파트로 김포골드라인선의 장기역을 도보로 이용할 수 있다.

최근 수도권 규제에 따른 풍선효과로 김포지역 아파트가 일반 매매시장에서 큰 인기를 누렸는데 그 여파로 경매물건도 반사이익을 누린 것으로 보인다.

응찰자 수 2위는 울산시 남구 옥동의 아파트로 59명이 입찰서를 제출해 감정가(2억3100만원)의 155%인 3억5790만원에 낙찰됐고, 3위는 54대 1의 경쟁률 끝에 5억원이 넘는 금액에 낙찰된 경기도 파주시 목동동의 아파트가 차지했다.

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11월달 들어 울산, 부산 아파트의 절반 이상 낙찰, 경기도, 지방광역시로 확대되는 양상

울산과 부산 역시 11월 들어 입찰이 진행된 아파트의 절반 이상이 낙찰됐다.

낙찰가율과 총 응찰자 수 또한 올해 가장 높은 수준을 기록했다.

11월 전체 경매진행 물건 중 주거시설의 비중이 47.7%로 10년래 최고치를 기록했다.

주거시설, 특히 아파트에 대한 관심이 서울을 찍고 경기도와 지방 광역시로도 확대되고 있는 양상이다.

최근 조선업계의 선박 수주 낭보가 이어지고 있는 울산은 평균응찰자 수가 6.8명으로 전국에서 가장 높은 수준을 기록했다.

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경매시장 물건 증가세 지속, 전년 동월대비 24% 증가, 3개월 연속 증가세

한편 경매 시장에 물건 증가세가 지속되고 있다. 11월 전국 경매 진행건수는 1만4952건으로 전월(1만4091건) 대비 6.1%, 전년 동월(1만2056건) 대비로는 24% 증가했다. 11월 진행건수는 2014년 12월에 기록한 1만6942건 이후 가장 높았다. 3개월 연속 전월 대비 증가세를 이어가고 있다.

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낙찰건수 2020년 09월부터 3개월 연속 전월대비 증가세 유지, 진행건수, 응찰자 동반 증가

낙찰건수도 9월부터 3개월 연속 전월 대비 증가세를 유지하고 있다.

11월 낙찰건수는 5226건으로 2015년 10월의 5286건 이후 최대치를 기록했다.

진행건수가 늘었음에도 총 응찰자 수도 동반 증가하면서 낙찰률도 전월 대비 1%포인트 오른 35%로 마감했다.

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충남 진행건수 '20년 11월 2000건 이상 급증, 아산시 배방읍 공수리 소재 아파트 영향

지역별로는 평소 1200~1300건대를 유지하던 충남의 진행건수가 지난달 2000건 이상으로 급증했다. 아산시 배방읍 공수리에 소재한 아파트 210건이 한꺼번에 입찰이 진행된 영향이다.

이 물건을 관할하는 천안지원은 코로나의 영향으로 동일한 물건에 대해 오전, 오후 2번 입찰이 진행되다 보니 진행건수로 집계되는 양이 급증할 수 밖에 없었다고 설멍했다.

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지지옥션에 따르면 2020년 11월 전국 경매 진행건수 1만4952건 중 5226건이 낙찰되었고, 낙찰가율은 76.2%, 평균응찰자수는 3.8명 집계되었다고 합니다.

대체로 경기도 아파트의 낙찰가율이 급등하였다고 하는데요.

경기도 김포시와 파주시의 낙찰가율이 급등하였다고 합니다.

수도권에서 비규제지역으로 있었을 때(2020년 11월 19일 김포시는 조정대상지역으로 지정되었습니다.) 응찰자가 많이 몰리기도 하였고, 김포시의 경우 단기간에 가격이 급상승하면서 6개월 사이에 1.5배 이상 뛰었습니다.

그렇다 보니 낙찰가율도 높아진게 아닌가 생각됩니다.

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낙찰건수를 보자면 2020년 09월부터 3개월 연속 전월대비 증가세 유지하고 있다고 합니다.

주거시설, 특히 아파트에 대한 관심이 높다 보니 서울을 찍고 경기도와 지방 광역시로도 확대되고 있는 양상을 보이고 있다고 합니다.

특히 울산, 부산등이 절반 이상 낙찰이 되고 있어 이런 분위기가 지속되고 있다고 합니다.

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그에 비해 전체 경매 진행건수도 늘어나고 있지만 응찰자도 동반 증가하고 있다고 합니다.

이중에 경매시장 물건의 증가세가 지속으로 늘고 있는데 전년 동월대비 24% 증가하면서 3개월 연속 증가세를 보이고 있다고 합니다.

이는 주거시설이 아닌 상업시설 등의 증세각 두드러지고 있기 때문입니다.

코로나19 영향으로 인해 폐업하는 상가가 늘고 있고, 이로 인해 경매 시장에도 물건들이 점점 늘어나고 있는 게 아닌가 생각합니다.