-
[20.12.15]전월세 전환율 낮추니 손해배상청구 한도전환율도 낮아져/통합 공공임대,가족 늘면 넓은 주택 이사 가능/민간 임대사업자,제3자에 양도시,임차인 피해발생기사읽기 2020. 12. 15. 09:36728x90
집주인에 손해배상 청구하라더니…한도는 정부가 내렸다 [집코노미]
https://www.hankyung.com/realestate/article/202012144958i
계약갱신청구를 거짓으로 거절당해 퇴거한 세입자가 집주인에게 손해배상을 청구
법조계에 따르면 ‘주택임대차보호법’은 계약갱신청구를 거짓으로 거절당해 퇴거한 세입자가 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 집주인이 본인이나 직계존·비속의 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 실제론 다른 임차인을 들이는 경우 등입니다
하지만 계약갱신청구권을 사용하더라도 집주인이 실거주한다고 하면서 다른 임차인을 들여 부당하게 쫓겨난 세입자가 집주인에게 청구할 수 있는 손해배상액이 대폭 낮아진 것으로 나타났다고 합니다
손해배상액이 대폭 낮아진 것 - 배상액과 연동되는 전월세전환율을 정부가 끌어내렸기 때문
배상액과 연동되는 전월세전환율을 정부가 끌어내렸기 때문입니다
임대차법은 세입자의 보증금을 월차임으로 환산해 손해배상액을 계산하도록 정하고 있습니다.
이 환산 비율은 전월세전환율을 따르게 되어 있는데 정부는 2020년 09월 전셋값 불안을 막겠다며 종전 4%이던 전월세전환율을 2.5%로 내려습니다.
그렇다보니 세입자들이 손해배상을 받을 수 있는 금액도 그만큼 내려가게 된 것입니다.
(전월세전환율 4%) 집주인이 전세보증금 3억원 세입자 내보내고 5억원에 새 세입자 들였다면, 3개월 월차임 + 증액된 2억원의 2년치 월차임을 환산한 1600만원 손해 배상
집주인이 전세보증금 3억원을 내고 살던 세입자A를 부당하게 쫓아내고 다른 세입자B를 5억원에 들였다고 가정해 보면, 종전 전월세전환율(4%)을 적용했을 때 A가 집주인에게 청구할 수 있는 손해배상 금액은 자신의 보증금(3억원)을 3개월치 월차임으로 환산한 300만원과 증액된 2억원을 2년치 월차임으로 환산한 1600만원 가운데 더 큰 값인 1600만원이라고 합니다.
(전월세전환율이 2.5%) 손해배상 금액1000만원 으로 줄어
그러나 전월세전환율이 2.5%로 내려간 탓에 A가 청구할 수 있는 금액은 1000만원으로 줄어들게 되는데 자신의 보증금을 3개월치 월차임으로 환산한 186만원과 증액분을 2년치 월차임으로 환산한 1000만원 가운데 큰 값을 적용하게 되어 손해배상금액은 1000만원을 요구할 수 있게 됩니다.
변호사 수임료도 내려가기에 소송 착수할 변호사 없을 듯
한 임대차 전문 변호사는 “세입자가 보상받을 수 있는 금액 수준을 감안하면 변호사 수임료는 더욱 내려간다”며 “그 정도 가격으로 소송에 착수할 변호사는 없을 것”이라고 지적했습니다.
집주인들이 세입자를 부당하게 쫓아내는 상황이 확산할 것으로 우려, 새 세입자 들이는게 이익이 크기 때문
법조계는 집주인들이 세입자를 부당하게 쫓아내는 상황이 확산할 것으로 우려하고 있습니다.
당장 손해배상을 하게 되더라도 새로운 세입자를 들이면서 보증금을 증액하는 이익이 더 크기 때문인데 이는 세입자가 바뀌는 신규 임대차계약엔 전월세상한제도 적용되지 않기 때문에 보증금을 5%이상을 올릴 수 있기 때문입니다
신태호 법무법인 한틀 대표변호사는 “소송을 진행하더라도 비용 등을 제하면 세입자의 실익이 거의 없다”며 “정부가 계약갱신청구권의 안전장치로 손해배상을 도입했지만 사실상 사문화될 조문에 불과하다”고 말했다.
법이라는게 완벽할 수 없습니다.
그리고 이런 법을 뛰어넘는게 시장이라 생각합니다.
결국 시장에서 흘러오던 관습을 이렇게 법제화하여 또 다른 불법을 양산하는게 아닌가 생각합니다.
집주인들은 자신의 자신에 대한 가치를 이용하여 보다 나은 삶을 추구할 것이고 그게 이익이 된다고 한다면 손해배상으로 돈이 덜더라도 더 큰 이익이 되는 쪽을 선택할 것입니다.
물론 그 이전에 세입자에게 양해를 구하며 잘 마무리가 되면 좋겠지만 요즈음 같은 시기에 전세입자들이 다른 곳으로 이주할 마땅한 가격대의 물건이 없기 때문에 눌러앉을 수밖에 없는 상황입니다.
점점 상황이 어렵게 꼬여만 가는 듯 하네요.
"통합 공공임대, 가족 불어나면 넓은 주택 이사 가능"
https://www.hankyung.com/realestate/article/202012144337Y
공공임대, 가족 늘면 더 넓은 곳으로 옮긴다
https://www.hankyung.com/realestate/article/2020121474621
국토교통부는 현재 기존의 행복주택과 영구임대, 국민임대 등 복잡하게 나뉜 건설 공공임대를 하나로 합친 통합 공공임대 주택 제도를 마련 중입니다.
여기에는 입주 대상 소득기준과 주택형을 확대하면서 중산층도 살 수 있는 주택도 포함되어 있습니다
통합 공공임대, 기존의 행복주택과 영구임대, 국민임대 등 복잡하게 나눠진 건설 공공임대를 하나로 통일한 형태의 새로운 임대주택
통합 공공임대는 기존의 행복주택과 영구임대, 국민임대 등 복잡하게 나눠진 건설 공공임대를 하나로 통일한 형태의 새로운 임대주택으로, 정부는 이를 입주 대상 소득기준과 평형을 확대하면서 중산층도 살 수 있는 '질좋은 평생주택'으로 만드는 작업을 진행 중이라고 합니다
현, 공공임대 주택제도, 다른 평형대 임대로 이사 쉽지 않아
현재 공공임대 주택제도에서 입주자가 다른 평형의 임대로 이사하기 쉽지 않고 특히 가족수가 늘어난다고 해도 집 크기를 늘려주는 것도 쉽지 않다고 합니다.
아예 처음 입주할 때 가구원수에 비해 넓은 면적의 주택에 입주하는 것이 아예 불가능한 것은 아니지만 이때는 임대료가 할증된다고 하네요.
가구수 늘었을때 현 거주단지내 더 넓은 주택의 예비후보자로 가장 후순위 등록은 가능
한국토지주택공사(LH) 내부 지침에 국민임대 등 공공임대 입주자가 가구수가 늘었을 때 현재 거주하는 단지 내 한단계 더 넓은 주택의 예비입주자 중 가장 후순위로 등록할 수는 있으나 예비입주자들의 대기수요도 상당하기 때문에 이렇게 넓은 주택으로 이사하기란 쉽지 않다고 합니다.
공급 면적은 가구원 수에 비례, 처음 부부2명은 36㎡나 46㎡ 주택에 입주
국토부에 따르면 현재 공급 면적은 가구원 수에 비례합니다.
1인 가구는 전용 26㎡, 1~2인은 36㎡, 2~3인은 46㎡, 2~4인은 56㎡, 3~4인은 66㎡, 4인 이상은 76㎡나 84㎡를 공급한다. 처음 부부 두 명인 상태에서 공공임대에 입주한다면 36㎡나 46㎡ 주택에 입주하게 됩니다.
통합 임대 입주자, 가족 구성원 변화에 따라 집크기 조절가능, 자녀가 생기면 30평대도 이사 가능해질 듯
앞으로 통합되는 공공임대 입주자는 자녀 출생 등으로 가족 수가 늘어나면 이전보다 더 넓은 임대주택으로 옮길 수 있게 된다고 합니다.
통합 공공임대는 거주 기간이 최장 30년으로 길기 때문에 가족 구성원 변화에 따른 집 크기를 조절할 수 있게 해준다는 것입니다
즉 처음 부부 두 명인 상태에서 통합 공공임대에 입주한다면 36㎡나 46㎡ 주택에 입주하고, 그 이후 자녀가 생겨 가족이 늘어나면 30평대인 84㎡ 주택으로 옮길 수 있게 된다고 하네요
국토부 관계자는 “통합 공공임대는 입주 이후 출생 등으로 자녀가 생겨 가족이 불어나면 그에 맞는 더 넓은 면적의 주택으로 옮기는 것을 허용할 방침”이라고 말했다.
국토부 관계자는 "통합 공공임대는 모든 유형의 임대를 하나의 유형으로 만들었기에 가구원수 변화에 따라 다른 면적의 임대로 옮기는 것이 가능하다"라며 "다자녀 가구에 대해선 기존보다 더 많은 혜택을 주는 방안을 강구 중"이라고 설명했다.
2025년까지 공공임대 재고, 240만가구/ 중형 임대 6만3천가구 공급 예정
정부는 2025년까지 공공임대 재고를 240만가구로 늘리면서 중형 임대는 6만3천가구 공급할 예정이라고 합니다.
여기에 질 좋은 평생주택을 공급하기 위한 주택 구조 개발도 병행한다고 하네요.
LH는 작게는 26㎡에서 넓게는 84㎡ 주택을 양질에 저렴한 비용으로 건설하기 위한 새로운 주택 건설 기술인 LHSP(Low cost & High quality Structural Platform)를 개발 중이라고 합니다.
LHSP - 공공임대의 벽식구조를 라멘구조 접목, 층간소음 적게
원래 공공임대는 벽면으로 하중을 지탱하는 벽식구조가 대부분인데, LHSP 기술은 기존 벽식구조에 오피스 건물처럼 기둥으로 하중을 받치는 라멘구조를 접목한 형태로 단순 벽식구조보다 훨씬 튼튼하고 층간소음도 적은 데다 무엇보다 가변성과 확장성이 좋다고 말하고 있습니다.
공공임대에 살고 계신 분들에게 보다 많은 혜택이 돌아갔으면 합니다.
공공임대에서 가족수가 늘어났는데도 불구하고 더 넓은 곳으로 이사하기 쉽지 않다는 것이 참 마음이 안타깝습니다.
통합 공공임대 제도가 빨리 정착되어서 공공임대에 살고자 하시는 분들에게 보다 많은 혜택이 돌아 갔으면 합니다.
"집 없는 것도 서러운데"…임대주택법 허점에 서민들 '눈물'
https://www.news1.kr/articles/?4150062
건설사이자 민간 임대사업자가 다른 임대사업자에게 아파트 사업권을 양도하면서 새 임대사업자가 분양전환조건을 바꾸면서 문제가 되고 있습니다
광주 광산구 선운지구 해광샹그릴라의 건설사이자 민간 임대사업자인 해광건설이 임대사업자 (유)글로벌우신에 아파트 사업권을 양도했습니다
그런데 아파트 사업권을 인수한 글로벌우신은 219세대 중 89세대만 분양 전환 적격 판정을 내리고 나머지 130세대는 부적격·보류 통보했습니다
적격, 부적격 자격은 임대주택법 시행령 제19조에 따라 임대사업자가 결정할 수 있습니다.
하지만 새로 바뀐 임대사업자인 (유) 글로벌 우신은
1. 분양 미달로 유주택자이지만 분양을 받아 입주할 수 있었던 세대에는 '무주택자가 아니다'는 이유로 부적격 분류
2. 입주 당시 관리사무소에서 작성한 입주자 카드를 분실했다는 이유로 '실거주자가 아니다'는 이유로 부적격 통보
하는등 문제가 되고 있다고 하네요.
그렇다보니 내집마련을 하겠다고 하는 전세로 살고 있는 세입자들은 분양 전환을 받지 못하는 일이 발생하였다고 합니다.
임대사업자의 분양 전환 절차가 생각보다 간단합니다.
사실상 임대의무기간에 상관없이 임대주택을 넘길 수도 있다고 합니다.
임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없으나, 임대사업자간 매각은 가능, 관할 구청에 "신고"만 하면 임대의무기간에도 매각 가능
구 임대주택법(현 민간임대주택법) 제16조(임대주택의 매각 제한 등) 1항에는 임대주택은 '임대의무기간'이 지나지 않으면 매각할 수 없다고 명시돼 있지만 3항에는 '제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다'고 나와 있습니다.
즉, 원칙적으로는 임대의무기간인 5년 혹은 10년 내에 임대주택을 양도할 수 없지만 '임대사업자 간'의 매매가 가능하면 매각이 가능하다는 것입니다.
결국 관할 구청에 '신고'만 하면 임대의무기간에도 매각이 가능하다는 얘기가 됩니다.
제16조 3항에 명시된 대통령령을 살펴보면 임대주택법 시행령 제13조(임대주택의 임대의무기간 등)에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 '신고'한 후 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각할 수 있다.
임대주택 매각신고서와 등기사항증명서, 임대주택 매입을 하는 자의 임대사업자 등록증 등 세 가지 서류를 구청 제출 신고하면 끝
신고 역시 절차는 간단하다고 합니다.
임대주택 매각신고서와 등기사항증명서, 임대주택 매입을 하는 자의 임대사업자 등록증 등 세 가지 서류를 구청에 제출하기만 하면 된다고 하네요.
구청에서도 신고서류를 신청만 받을 뿐 임대사업자의 '지위를 승계(포괄적 승계)'한다는 뜻만 분명히 밝힌다면 별도의 심사 없이 임대주택 양도를 허가해 준다고 합니다.
임대사업자 아니더라도 임대사업자 등록만 하면 매매가능, "임대사업자 예정자" 에게 임대아파트 매도 가능
임대사업자 간의 매매가 아니라면 최초 임대주택법 제16조1항에 해당해 양도를 할 수 없지만, 이 조항도 쉽게 무력화할 수 있다고 합니다. 1항으로 매매가 되지 않으면 3항의 적용을 받으면 되는데 3항 적용을 위해서는 임대사업자 등록만 하면 되기 때문입니다.
즉, 임대사업자가 아닌 개인이나 업체가 공공임대아파트를 임대하고 싶다면 임대사업자로 등록해 매수하면 되는 것입니다.
임대사업자 등록 절차도 등록신청서만 제출하면 가능하고 시간이 촉박하다면 '임대사업자 예정자'로도 충분히 임대아파트를 양도할 수 있습니다
결국 건설사와 임대사업자가 마음만 먹으면 어떤 방법으로든 아주 간편히 임대 기간 중에도 임대주택을 매도·매수할 수 있다고 합니다.
결국 그래서 아래와 같이 공공주택특별법, 민간 임대주택법 등이 국회 본회의를 통과하였군요.
[20.12.10]공공주택특별법,민간임대주택법,택지개발촉진법 등 국회 본회의 통과, 5년공공임대 분양전환 분쟁 해소방안, 이주자택지 전매 금지/한국감정원, 한국부동산원으로
그런데 이렇게 개정된 법도 신고를 받은 지자체장이 적합성여부를 판단해서 하긴 할것이나 요식행위가 되지 않을까 싶네요.
신고서류를 신청만 받을 뿐 임대사업자의 '지위를 승계(포괄적 승계)'한다는 뜻만 분명히 밝힌다면 별도의 심사 없이 임대주택 양도를 허가해 주기 때문입니다.
다만, 분양전환 자격에 개별 임차인도 분쟁조정 신청이 가능하도록 한 것은 어느 정도 강화하긴 하였습니다만 실효성이 얼마나 있을지는 의문이네요.
다만, 다른 임대사업자에게 넘겼다고 하더라도 신규로 매입하게 된 임대사업자가 임대아파트를 분양할때는 분양전환당시의 분양가를 넘지 못하도록 제재한 것으로 임대사업자들간의 매매는 상당히 줄어들 것이라 생각되네요.
'기사읽기' 카테고리의 다른 글