[21.03.08]2.4대책 빌라거래 반토막,민간 재개발 추진지역,경매 수요 여전/전국 3767가구 분양,서울0건/ 광운대역 역세권 개발사업 본격화/노원구 하계장미 예비안전진단통과

2·4대책에 매수세 꺾인 빌라…민간재개발 추진지·경매선 수요 여전

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2021년 1월 대비 2월 빌라 거래량 절반 수준

서울부동산정보광장에 따르면 2021년 03월 07일 기준 2021년 2월 빌라 거래량은 3083건으로 지난 2021년 01월 거래량 5845건에 비해 절반 수준이라고 합니다.

이는 2·4대책에 따른 현금청산 우려로 빌라 매수세가 꺽인 것이라고 분석하고 있습니다.

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2.4대책, 2021년 02월 05일부터 매입한 주택이 공공 주도로 개발될 경우 현금청산 당할 수도 있어

서울 빌라 거래량이 줄어든 것은 정부의 2·4대책 영향이 큰 것으로 분석하고 있습니다.

정부는 2.4대책에서 2021년 2월 5일부터 매수한 주택이 추후 공공 주도 개발 지역에 포함될 경우 우선공급권을 주지 않고 현금 청산하기로 했습니다.

그러나 구체적인 개발사업지 미공개로 불확실성이 커지면서 빌라 거래가 줄어들고 있는 것이라 보고 있습니다.

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빌라 가격 상승폭도 줄어, 앞으로 매수세 살아나긴 쉽지 않을 듯,

빌라 가격도 상승폭을 줄이고 있다고 합니다.

한국부동산원이 조사한 2월 전국주택가격동향조사에 따르면 다세대 주택을 포함한 서울 연립주택 매매가격지수 변동률은 0.41%에서 0.29%로 하락했다고 하네요.

아울러 이 조사는 2021년 1월 12일부터 2월 15일까지 변동률을 집계한 것으로, 2·4 주택 공급대책 발표에 따른 시장의 초기 반응만 반영되었기 때문에 그 이후 기간에 대한 집계는 나와봐야 하지만 더 떨어지지 않을까 생각합니다.

그렇다 보니 정부가 2021년 03월에 공공 주도 개발 사업을 우선 추진할 일부 후보지를 공개하기로 했지만, 앞으로도 빌라 매수세가 살아나긴 쉽지 않을 전망입니다.

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공공 직접 시행 정비사업은 무기한 적용이기 때문에 당장 빌라 거래가 늘어날 여지는 거의 없다.

여경희 부동산114 연구원은 “정부가 2·4대책으로 발표한 사업 중에서 역세권·저층주거지·준공업지역 내 빌라 등을 포함하는 공공주택 복합 사업은 앞으로 3년간 한시적 적용이고 공공 직접 시행 정비사업은 무기한 적용이기 때문에 당장 빌라 거래가 늘어날 여지는 거의 없다고 본다”며 “오히려 개발 구역으로 발표된 곳의 거래만 더 얼어붙을 것”이라고 내다봤다.

 

단, 민간 재개발 사업이 추진되는 구역과 경매 시장을 중심으로는 빌라 수요 여전

다만 민간 재개발 사업이 추진되는 구역과 경매 시장을 중심으로는 빌라 수요가 여전한 모습을 보이고 있습니다.

공공 직접 시행 개발의 경우 2월 5일부터 매입한 주택은 현금청산되지만, 그러려면 주민 동의가 필요하기 때문에 민간 재개발 노선이 확실한 구역들은 걱정하지 않아도 된다는 게 공인중개사들의 얘기하고 있습니다.

용산구, 송파구 내 민간 재개발 추진 구역은 수요자가 여전히 많고, 오히려 매물이 더 귀해지다 보니 가격이 계속 오른다고 하네요.

서울시 용산구 청파동 A 공인중개사는 “공공 직접 시행 개발을 하더라도 주민들 동의를 받아야 해 민간 재개발을 진행하고 있는 구역은 현금청산 걱정을 안해도 된다”며 “용산구 내 민간 재개발 추진 구역은 수요자가 여전히 많아 물건이 없을 정도”라고 말했다. 서울 송파구 B 공인중개사도 “민간 재개발이 원활하게 진행되고 있는 곳들을 정부가 강제로 공공 직접 시행 개발로 바꾸긴 어려울 것”이라며 “마천3·4구역 등 민간 재개발이 추진되는 곳들은 매물이 더 귀해지면서 가격도 계속 오르는 상황”이라고 말했다.

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경매, 빌라 인기 더 높아지고 있어, 시세보다 저렴하게 구입하는 경우 현금청산 당해도 이익이 남을 수 있어

경매 시장에선 오히려 빌라 인기가 전보다 더 높아지는 현상도 나타나고 있다고 합니다.

지지옥션에 따르면 2021년 02월 경매시장에서 서울 빌라 평균 낙찰가율은 93.1%로 전월(85.1%) 대비 8%포인트 급등했다고 합니다.

지지옥션 관계자는 “경매를 통하면 빌라를 시세보다 저렴하게 구입할 수 있기 때문에 현금청산을 당하더라도 손해가 덜하거나 이익이 남을 수 있다는 판단이 있는 것으로 보인다”고 설명했습니다.

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빌라 거래시 주의, 역세권 개발 사업만 하더라도 웬만한 곳은 공공주도 개발 / 민간재개발 추진 여부, 빌라 입지 등 꼼꼼히 따져야 / 민간 재개발 추진에서 공공 정비사업 변경시 현금청산 당할 수 있어

김제경 투미부동산 소장은 “구체적인 조건들이 다 나오진 않았지만, 공공주도 복합개발사업에 해당하는 역세권 개발 사업만 해도 일단 웬만한 곳들은 사정권 안에 들어갈 수 있다”며 “대체로 지금 빌라를 매입하는 사람들은 2·4대책에 대해 잘 모르거나 ‘설마 되겠어’라고 생각하는 경우가 많다”고 지적했다.

그러면서 “정부가 사업 강행을 예고한 만큼 현금청산 위험을 피하기 위해선 민간 재개발 추진 여부 등 빌라 입지를 꼼꼼하게 따져 매수해야 한다”고 설명했다.

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나아가 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “민간 재개발을 추진한다던 구역이라도 조합에서 갑자기 공공 직접 시행 정비사업으로 바꿔버린다면 대책 발표 이후 매수자는 언제든 현금청산 당할 수 있기 때문에 주의해야 한다”고 당부했다

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빌라등을 거래하실때는 꼭 입지 를 따져야 하고 민간 재개발로 조합이 제대로 추진하고 있는지 등을 꼭 확인해야 할거 같습니다.

조합이 민간 재개발을 추진하다가 공공 재개발로 전환하는 경우 현금청산을 당할수밖에 없기 때문입니다.

경매 등을 통해서 빌라를 매입하여 임대수익을 창출하다가 공공재개발 지역이 지정되고 난 이후 현금청산을 당하게 되더라도 이익을 볼 수 있다면 경매를 통해 싸게 낙찰 받는 것도 하나의 방법이라 생각합니다.

하짐나 그럴려면 결국 그 지역의 빌라 시세를 꿰뚫고 있어야 하기 때문에 주변 부동산에 대한 발품은 필수라 할 수 있습니다.

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볕뜨는 '광운대역'…역세권 개발사업 시동

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최고 46층짜리 복합건물, 2466가구 규모의 주상복합 아파트 개발 사업

광운대 역세권 개발은 지하철 1호선 광운대역 일대(노원구 월계동) 물류부지를 개발해 업무·판매·컨벤션·영화관 등을 포함하는 최고 46층짜리 복합건물과 2466가구 규모의 주상복합 아파트를 짓는 사업입니다.

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1년10개월만에 서울시-현산, 6차 협상조정 마무리, 광운대 역세권 개발 사업 본격화

서울 동북권 최대 개발 사업인 ‘광운대 역세권 개발사업’이 본격화될 듯 합니다.

2017년 6월 서울시와 코레일이 광운대 역세권 개발 사업 추진을 위한 양해각서(MOU)를 체결하고, 2019년 5월 사전협상을 본격적으로 시작한 지 1년 10개월만, 6차례에 걸친 협상조정협의회가 마무리 한다고 합니다.

아울러 2021년 03월 중 사전 협상을 하겠다고 하네요.

2021년 03월 07일 서울시 관계자는 “지난 1월 말 6차 협상을 마지막으로 추가 협상은 없을 것”이라며 “현재 개발사업자 측 추가 보완이 필요해서 이 작업이 완료되면 이달 중 사전협상도 마무리할 것”이라고 말했다.

 

2021년 03월 사전협상, 2021년 하반기 지구단위 계획 수립, 2022년 상반기 착공 목표

사전협상이 끝나는 대로 교통영향평가와 환경영향평가에 착수, HDC현산은 관련 내용을 포함한 지구단위계획 입안 제안서를 제출할 예정이라고 합니다.

서울시 등은 올해 하반기 지구단위계획 수립을 마무리하고, 내년 상반기 착공을 목표로 하고 있다고 합니다.

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수도권광역급행철도(GTX) C노선 광운대역 등이 예정, 광운대 역세권 인근 집값 상승

최근 수도권광역급행철도(GTX) C노선 광운대역 등이 예정되면서 광운대 역세권 인근 집값이 상승하고 있습니다.

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여경희 부동산114 수석연구원은 “여전히 서울 외곽 중저가 아파트가 부동산 가격을 견인하고 있다”면서 “개발 호재와 좋아질 교통 여건 등을 고려하면 서울 내에서 여전히 저평가된 측면이 있다”고 봤다. 아울러 “진입장벽이 상대적으로 낮기 때문에 추가로 상승할 여지가 있다”고 말했다.

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​계획대로 개발이 추진되었으면 좋겠습니다.

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​'서울 집값 상승 1위' 노원구 하계동 재건축 '첫삽'

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/03/218221/

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서울 노원구, 1980년대에 상계동 등 총 15개 택지개발지구가 조성

노원구에는 1980년대에 상계동 등 총 15개 택지개발지구가 조성되어 있습니다.

노원구는 2030년까지 총 124개 단지, 11만2320가구 아파트가 안전진단 대상으로 분류될 것으로 파악했다고 합니다.

이는 서울시 전체 노후 단지 중 16%에 달하는 비율인데, 노원구는 최근 `노후 공동주택 재건축 실행 지원방안 수립용역`을 발주하고, 정부의 안전진단 기준을 분석해 주민에게 알리는 등 재건축 지원 방안을 논의할 예정이라고 합니다.

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재건축 기대감에 노원구 집값 상승중, 2021년 02월 서울 아파트 매매가격지수 상승율 1위

재건축 기대감에 노원구 집값도 상승세입니다.

한국부동산원이 발표한 `2월 전국 주택가격 동향조사`에 따르면 노원구 아파트값은 전달보다 0.86% 올라 같은 기간 서울 지역 평균 아파트값 상승률 0.51%를 크게 웃돌면서 2021년 02월, 월간 통계조사에서도 서울 지역 자치구 중 가장 높은 아파트 매매가격지수 상승률을 기록했습니다.

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현재, 서울 노원구 상계동 1~16단지, 상계 택지지구 대부분 정비사업 진행중

노원구에 재건축 사업이 활발합니다. 먼저 상계주공 1~16단지 대부분이 정비사업을 진행 중이라고 합니다.

상계주공 5단지는 지난 1월 정비계획안이 통과됐고, 상계주공 1단지와 6단지는 같은 달 정밀안전진단을 신청해 4월께 결과가 나온다고 합니다.

상계주공 3·4·9·10·11·12·14단지 등도 예비안전진단 신청을 준비 중이라고 합니다.

이렇게 상계동 16개 단지(상계주공 1~16단지) 대부분이 재건축 정비사업에 착수한 상계 택지지구를 시작으로 하계동까지 재건축 사업이 이어지고 있습니다.

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2021년 03월, 노원구 하계동 하계시영6단지(하계장미), 재건축 첫단계인 예비안전진단 D등급으로 통과,

하계시영6단지(하계장미) 아파트는 최근 예비안전진단을 통과하며 단지 재건축을 시작하게 되었습니다.

2021년 03월0 7일 노원구청에 따르면 하계장미아파트는 전일 예비안전진단 통과를 통보받았다고 합니다.

이 단지는 2020년 10월 노원구청에 예비안전진단을 신청했고, 2021년 02월 26일 현장실사를 거쳐 D등급으로 예비안전진단을 통과했습니다.

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공공기관 적정성 검사 한번 더 거쳐야, 정밀안전진단결과 1년 정도 소요 예상

다만 조건부 재건축(D등급)을 받았기 때문에 공공기관 적정성 심사를 한 번 더 거쳐야 합니다.

이 단지는 주민들로부터 예치금을 확보하는 대로 정밀안전진단을 신청할 방침이라고 합니다.

준비위원회에서는 정밀안전진단 결과가 나오기까지 약 1년의 시간이 걸릴 것으로 전망하고 있습니다.

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1989년 준공된 하계장미아파트는 15개동(최고 15층) 1880가구 규모, 3종주거지역 재건축 하면 300% 용적율 받아 2500~3000가구 계획

1989년 준공된 하계장미아파트는 15개동(최고 15층) 1880가구 규모다. 3종 주거지역으로 재건축을 하면 300% 용적률을 적용받는 이 단지는 정비사업이 완료되면 2500~3000가구가 들어설 것으로 기대된다고 합니다.

아울러 이 단지는 하계역과 인접해 노원구 교통 중심지라는 평가와 함께 인근 광운대역세권 개발, 수도권광역급행철도(GTX)-C노선 개발이 예정돼 있고, 강북 학군 요지인 은행사거리 권역 등을 끼고 있는 입지를 가지고 있습니다.

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재건축 준비위원장, 민간 재건축 추진, 공공재건축, 공공시행은 고려치 않아

하계동에서 가장 먼저 재건축 첫발을 뗀 하계장미아파트는 정부가 추진하는 공공 재건축에는 선을 그었습니다.

재건축준비위원장은 "안전진단을 최종 통과할 경우 민간 재건축을 추진할 계획"이라며 "정부가 추진하는 공공재건축과 공공 직접시행 재건축은 고려하지 않고 있다"고 설명했습니다.

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하계 한신청구, 2020년 12월 현지조사 신청 / 현대우성 2021년 하반기 재도전 전망

840가구 규모 하계 한신청구도 지난해 12월 현지조사를 신청했다고 합니다.

2020년 09월 예비안전진단을 통과하지 못한 하계 현대우성아파트(1320가구)도 올 하반기 재도전할 전망이라고 합니다.

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[분양 캘린더] 3월 둘째주 전국 3,767가구 분양···분양가뭄 서울은 ‘0’

https://www.sedaily.com/NewsView/22JPSJGR73

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2021년 03월 둘째주에는 전국 6개 단지에서 총 3,767가구가 분양에 나선다고 합니다.

하지만 공급 가뭄을 겪고 있는 서울은 이번 주 분양이 0건이네요