[20.02.12]2.4공급대책 이후 빌라 거래 급감, 투자수요 빠져/ 2.4일 이후 거래, 현금청산 대상/ 공공주도 개발 지역과 시기, 방법 등 특정하지 않아 혼란 가중

시한폭탄 된 빌라…분양 받았는데 집 안 팔려 ‘울상’ [부동산360]

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20210211000143

32만호 어디에"…깜깜이 공공개발에 '거래절벽' 어쩌나

https://newsis.com/view/?id=NISX20210210_0001336458&cID=10401&pID=10400

4일 이후 집사면 현금청산, "국민 절반, 죄인 만드네" 청원

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021021119382529132

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정부는 2021년 02월 04일 이후부터 취득한 주택은 추후 해당 지역이 공공 직접시행 정비사업과 도심공공주택복합사업지로 지정돼도 입주권이 나오지 않는 현금청산 대상이 된다고 밝혀

정부는 2021년 02월 04일 서울과 수도권 등 전국 85만호의 물량을 공급한다는 계획을 내놨습니다.

하지만 정부가 투기수요 차단을 위해 2021년 02월 04일 이후 신규 계약한 매물에 대해 '우선 공급권'을 부여하지 않고, '현금 청산'하기로 하였습니다.

이는 투기수요를 차단하기 위한 조치를 풀이되고 있는데요.

변창흠 국토부 장관은 "정비사업은 소유주 중심의 조합 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화돼 과도하게 투자 대상으로 활용될 수 있다"며 "공공이 직접 시행하는 새로운 모델을 적용하면, 투기수요 유입 억제가 가능해 사업을 신속히 진행하고 세입자·상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화할 수 있다"고 설명했다.

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하지만 공공주도 개발 지역과 시기, 방법 등을 특정하지 않아

하지만 공공주도 개발할려고 하는 역세권과 준공업지역, 저층 주거지역 등에 대한 지역과 시기, 방법 등에 대해서 "현재 진행 중이거나 해당지역 주민들과 협의하고 있다"며 특정짓지 않았습니다.

변 장관은 "대부분 입지가 확정된 상태지만 미세하게 구역 조정이나 지방자치단체와의 마지막 합의를 남겨놓고 있어 구체적인 입지를 밝히지 않았다"며 "조만간 지자체와 협의가 완료되면 발표할 예정"이라고 덧붙였다.

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이 때문에 여러 주택 유형 중에서도 빌라 거래의 경우에 추격매수해줄 사람이 없어지면서 상당한 혼선

최근 공공재개발 사업지에서 빌라와 단독주택 가격이 급등하자 투자에 나선 사람들도 있지만 실수요자들도 추격매수를 해줄 사람을 못 찾지 못해 피해가 예상되기 때문입니다.

특히 1주택 실거주자의 경우, 새 아파트를 분양 받을때 기존 주택 처분 조건으로 분양받게 된다면 피해를 보게 될 상황에 처하게 된다고 하네요.

한 현직 공인중개사는 “계약을 그대로 진행해도 되겠냐는 문의전화를 많이 받았다”며 “아직 잔금일 전인데 파기할 수 없냐고 묻더라”고 귀띔했다.

“저는 서울의 조그만 빌라에 사는 1주택 실거주자 입니다. 얼마전 청약을 넣어서, 추첨으로 아파트 당첨이 됐습니다. 기존 주택 처분 서약서도 썼습니다. 그런데 그게 독이 될 줄 몰랐네요. 지금 입주를 앞두고 미칠 것 같습니다.”(국토부 여론광장 내 민원글)

12일 국토부 여론광장에 따르면 민원인 이 모 씨는 “앞으로 제 빌라를 사는 사람은 (2·4대책)발표 이후 구매이기 때문에 공공개발시 현금청산 대상자”라며 “그래서 갑자기 집을 사겠다는 사람들이 모두 사라졌다”고 밝혔다.

그러면서 “빌라를 팔지 못하면 저는 입주가 취소되고 분양권을 날린다”며 “이번 정책은 다주택자나 투기꾼을 잡기 위한 정책으로 알고 있는데, 저같은 1주택 실거주자에게는 이 조항을 적용시키지 말아달라”고 호소했다.

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정부와 여당은 관련 입법 추진, 2021년 03월안에 마무리하기로

당정은 2021년 02월 09일 국회에서 2·4 부동산 대책 관련 비공개 실무 협의회를 열었고, 2·4 주택공급대책과 관련한 후속 입법을 이르면 다음달 안에 마무리하기로 한 것입니다.

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국토부, 현금 청산의 위헌 가능성, 토지보상법에 따라 정당한 보상이기에 문제가 없다.

국토부 관계자는 현금청산의 위헌 가능성에 대해 “대책을 준비하면서 이미 법률 검토를 거쳐 위헌성이 없다는 판단을 내렸다”면서 “토지 등에 대한 손바뀜이 많은 곳은 사업지에서 제외해, 결과적으로 현금청산 대상자는 최소화될 것”이라고 밝혔습니다.

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정부는 2025년까지 서울 32만호, 전국 85만호 주택을 신속 공급한다고 하지만 거래절벽현상 짙어지고 있어

정부가 오는 2025년까지 서울 32만호를 비롯해 전국에 85만호의 주택을 신속하게 공급한다는 2·4 공급대책을 발표하면서 거래절벽 현상이 짙어지고 있습니다

정부는 '공급쇼크'라는 표현까지 써가며 25번째 부동산 대책에 대해 자신감을 나타냈지만, 공급 지역과 시기 등 구체적인 계획은 빠져 있습니다.

특히 세금·대출·청약 등을 총망라한 잇단 규제 대책으로 거래절벽 현상이 갈수록 심화되고 있는 상황에서 공공주도 개발 때 아파트 우선 입주권을 주지 않고, 현금 청산만 가능했기 때문에 '거래절벽'을 넘어 '냉각기'에 접어들 것이라는 전망도 나오고 있습니다.

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서울부동산정보광장, 다세대, 연립주택 매매 건수 총 39건 (2월 4일 ~ 2월 9일) 으로 급감

서울부동산정보광장에 따르면 대책 발표 이후 2021년 02월 04일 부터 2021년 02월 09일까지(5일간) 서울(25개 자치구)에서 진행된 다세대, 연립주택 매매 건수는 총 39건으로 집계되었다고 합니다.

아파트값과 전셋값이 고공행진 하면서 아파트보다 상대적으로 저렴한 빌라에 대한 수요가 늘면서 2020년 12월 거래량(6203건)이나 되었는데, 정부발표 이후 거래량이 급감한 것이라 할 수 있습니다.

이는 정부 대책 발표 이후 실수요자들이 역세권 저층 주택의 매입을 꺼리고 있다는 게 일선 현장의 공통된 설명이라고 합니다.

용산구 후암동 후암1구역 내 공인중개업소 대표는 "공공개발사업의 지역과 시기가 불분명한 깜깜이 대책 때문에 지금 주택을 사면 피해를 볼 수 있다는 불확실성이 커졌다"며 "실수요자들조차 관망세로 돌아서면서 사실상 거래가 끊겼다"고 전했다.

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공급대책이 아니라 수요억제 대책?

주택시장에서는 매도자는 집을 팔아야 할지 말아야 할지 고민이고, 매수자는 관망세로 돌아서면서 거래절벽 현상이 가속화될 수 있기 때문입니다.

전문가들 조차도 주택 공급확대 정책에 따른 구체적인 추진 방향과 시기 등이 나오지 않아 부동산시장이 혼란스럽다고 진단하고 있습니다.

그렇다 보니 거래가 활성화 되지 못하고 관망세가 짙어지면서 오히려 수요를 억제하는 대책이 되어 버린 것이라 새악합니다

동작구 흑석동의 한 공인중개업소 대표는 "공공개발사업이 안 될 곳이 대체 어디인지 알 수 없어 답답하다"며 "거래를 주선하고 싶어도 나중에 자칫 손해를 배상할 수도 있기 때문에 중개인조차 거래가 망설여진다"고 토로했다.

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2.4대책은 1가구 1주택자의 거주 이전 자유 침해, 지나친 재산권 침해

정부의 2·4 공급 대책 발표 때 후보지 등 세부적인 내용이 나오지 않았기 때문에 어느 지역이 사업대상이 될지 모르기에 집을 팔기도, 사기도 어려운 상황이 되면서 1가구 1주택자의 거주 이전에 대한 자유가 침해되었다는 논란이 일어나고 일고 있습니다.

아울러 2.4 대책에서 소급적용하여 현금 청산을 적용하는 등은 지나친 재산 침해에 해당된다고 생각합니다.

지난 10일 서울 동작구 흑석2구역 내 한 공인중개업소 대표는 "정부의 2·4 공급 대책 발표 때 후보지 등 세부적인 내용이 나오지 않으면서 집을 팔기도, 사기도 어려운 상황이 됐다"며 이같이 말했다.

이 대표는 "특단의 대책이 일선 현장에서는 부동산 거래 제한법이나 다름없다"며 "지금 빌라를 사면 자칫 피해를 볼수 있기 때문에 실거주 목적으로 집을 사려는 사람조차 거래를 망설이고 있다"고 전했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 공급 확대 신호를 보낸 것은 중장기적으로 긍정적으로 평가한다"면서도 "공급 물량 자체를 늘리겠다는 것도 중요하지만, 구체적인 지역과 시기, 방법 등 세부적인 계획이 없다 보니 부동산시장이 혼란스럽고 논란도 커지고 있다"고 지적했다.

권 교수는 "집값 안정화를 위해서 수요자들이 원하는 위치와 시기가 맞아야 하고, 무엇보다 민간의 참여가 관건"이라며 "투기 수요 차단을 위한 정부 정책이 필요하지만, 현금 청산 등과 같은 방식은 거래의 자유를 침해하고, 지나친 재산권 침해에 해당한다"고 덧붙였다．

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정부, 일부 재산권 침해 논란이 불거질 것을 예상, 하지만 집값 잡기 우선순위

이에 정부 한 관계자는 "주택 공급 대책을 내놓은 이유가 결국은 집값 상승을 막기 위해서인데 개발 호재로 집값을 자극할 수는 없지 않냐"며 "일부 재산권 침해 논란이 불거질 것을 예상했으나 집값 잡기를 우선순위를 뒀다"고 강조했습니다.

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「공공주도 3080+」 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표

https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=2&id=95085147

[ 압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소 ] ◇ (물량) 서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급 ◇ (속도) 건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내) ◇ (품질) 특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC ◇ (가격) 공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급 ◇ (청약) 3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편 ​ * 분양주택중심(70~80%) + 일반공급 비중 상향(15→50%) + 추첨제 도입(일반공급 30%) ​ ​ [ 과감한 규제혁신과 개발이익 공유 ] ◇ (도시·건축규제 완화) 용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화 ◇ (재초환 미부과) 공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과 ◇ (인허가 신속 지원) 중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의 ◇ (개발이익 공유) 토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대 ​ ​ [ 파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출 ] ◇ (토지주) 10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담 ◇ (민간) 새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)