[21.03.22]광운대역세권 개발 22년 착공예정/지하철 5호선 하남검단산역 연장개통/광명 철산한신 아파트 리모델링/재건축 대신 리모델링, 초과이익환수제 없어,내력벽 철거 이슈

"광운대역세권 개발 내년 착공"…인근 재건축도 '속도'

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020121664451

광운대역세권 물류부지, 49층 랜드마크건물 들어선다

https://www.fnnews.com/news/202103211747194945

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사전협상제도 5000㎡이상 대규모 개발부지에 대해 공공과 민간사업자가 사전협상을 통해 구체적인 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 제도

광운대역세권개발사업 서울 노원구 월계동 85의 7 일원 14만8166.1㎡에 달하는 한국철도공사(코레일) 소유 철도·물류시설 용지와 국공유지에 업무·판매, 컨벤션, 영화관 등을 포함하는 최고 46층짜리 복합건물과 주상복합아파트 단지를 짓는 사업이다. 사전협상 결과에 따라 부지는 3개용도(상업업무·복합·공공용지)로 나눠 개발, 총 사업비만 2조6000억원에 이르는 서울 동북권에서 가장 큰 개발 사업

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2021년 03월 21일 서울시는 코레일(토지소유자), HDC현대산업개발(사업자)과 3자 사전협상 끝에 '광운대역세권개발사업'에 대한 개발계획 확정

21일 서울시는 코레일(토지소유자), HDC현대산업개발(사업자)과 3자 사전협상 끝에 '광운대역세권개발사업'에 대한 개발계획을 확정했다고 밝혔습니다.

이로써 광운대역세권 물류부지가 2025년 최고 49층 높이의 업무·상업·주거시설이 어우러진 서울 동북권 신경제거점으로 재탄생하게 되었습니다.

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서울시, 2000억원가량 공공기여금을 받아 도로 등 기반시설 조성 방안 논의중

서울시와 광운대역세권개발 사업자 간 사전협상이 사실상 마무리 단계라고 합니다.

서울시가 2000억원가량의 공공기여금을 받아 도로 등 기반시설을 조성하는 방안 등이 논의되고 있다고 합니다.

서울시와 HDC현대산업개발 양측은 연내 추가협상을 통해 공공기여금과 공공기여 시설 등에 관한 사항을 확정할 예정이라고 합니다.

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도시계획변경 사전협상제도 도입, 개발 추진

서울시는 2009년 광운대역 일대 부지에 ‘도시계획변경 사전협상제도’를 도입하면서 개발을 추진해 왔습니다.

민간사업자를 찾지 못해 답보하다 2017년 HDC현산이 사업자로 선정되며 속도를 내기 시작했다고 합니다.

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사전협상 - 광운대역세권 개발의 도시계획(지구단위계획)을 짜기 위한 필수 절차

2022년 상반기 지구단위계획 수립을 마무리하고 하반기께 착공이 가능할 것으로 사업자인 HDC현대산업개발은 예상하고 있습니다.

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인근 정비사업도 잇따라 인허가가 나면서 시세 상승 기대 커

서울 동북권 최대 개발 사업으로 꼽히는 ‘광운대역세권’ 프로젝트에 속도가 붙으면서 인근 정비사업도 잇따라 인허가가 나면서 시세 상승 기대가 커지고 있습니다.

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월계동 487의 17 일원의 주택재건축 사업, 사업시행변경인가 마무리

월계동 487의 17 일원의 주택재건축 사업은 최근 사업시행변경인가를 마무리했다고 하네요.

시공사는 대림건설로 향후 지하 2층~지상 20층, 5개 동, 총 347가구(임대 39가구 포함) 아파트로 새로 지어진다고 합니다.

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월계동 436 일대 동신아파트 주택재건축도 사업시행인가 신청 예정

월계동 436 일대 동신아파트 주택재건축도 사업시행인가 신청을 앞두고 있다고 합니다.

광운대와 인접해 있으며, 지하철 1·6호선 환승역인 석계역을 도보로 이용 가능합니다.

재건축을 통해 지하 4층, 지상 13~25층, 14개 동, 총 1071가구의 아파트 단지를 계혹하고 있습니다.

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3930가구에 달하는 월계시영, 예비안전진단 재추진

3930가구에 달하는 월계시영은 지난해 재건축을 위한 예비안전진단에서 떨어진 이후 예비안전진단을 재추진하고 있습니다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “광운대역세권 개발은 주거 환경을 개선하는 효과가 크기 때문에 집값에도 큰 영향을 미칠 수 있는 호재”라며 “서울 내 공급부족 상황 등과 맞물려 집값 상승세가 이어질 것”으로 내다봤다.

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지하철 5호선 하남검단산역까지 간다…27일 3개역 개통

https://newsis.com/view/?id=NISX20210319_0001377194&cid=10405

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국토부, 서울 도시철도 5호선 연장 사업(하남선 사업, 5개역), 3월 27일 완전 개통

2021년 03월 21일 국토교통부는 상일동역과 검단산역을 연결하는 서울 도시철도 5호선 연장 사업(하남선 사업, 5개역)을 마무리하고 오는 27일 완전 개통한다고 밝혔습니다.

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서울 지하철 5호선, 상일동역을 지나 하남검단산역까지 연결

현재 상일동역-미사역-하남풍산역까지 개통(작년 8월)된 상태입니다.

이번에 하남시청역-하남검단산역까지 개통하게 되는데 또 상일동역과 하남풍산역 사이의 강일역도 개통함에 따라 하남선 사업 전 구간 5개역을 모두 개통하게 된다고 하네요.

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하남시(하남시청역 기준)에서 잠실역까지 30분, 강남역까지는 50분 내에 진입이 가능

이로써 하남시(하남시청역 기준)에서 잠실역까지 30분, 강남역까지는 50분 내에 진입이 가능해져 수도권 동부지역의 교통 편의성이 크게 개선될 전망입니다.

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하남선, 2014년 8월 착공해 6년 7개월 동안 추진, 사업비 총 9810억원 투입

하남선은 지난 2014년 8월 착공해 6년 7개월 동안 추진됐다. 사업비는 총 9810억원이 투입됐다고 하네요.

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기존 5호선과 동일한 8칸 전동차, 오전 5시30분 ~ 다음날 0시6분까지 운행

하남검단산역을 기준으로 평일 오전 5시30분(출발기준)부터 다음날 오전 0시6분(도착기준)까지 운행된다고 합니다.

차량은 기존 5호선과 동일한 8칸짜리 전동차가 다닐 예정이라고 하네요.

이용요금은 기존의 지하철을 이용할 때와 같이 교통카드를 사용할 경우 기본요금 일반 1250원, 청소년 720원, 어린이 450원이라고 합니다.

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쌍용건설 컨소시엄, 광명 철산한신 아파트 리모델링 수주

https://www.donga.com/news/article/all/20210321/106000515/2

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철산한신 리모델링 사업, 수평증축 리모델링에 1개동 신축 방식으로 진행, 235가구 일반 분양 예정

1992년 준공된 철산한신 아파트는 수평증축 리모델링에 1개동을 신축 방식을 통해 진행한다고 합니다.

지하 1층~25층 12개 동이 지하 3층~26층 12개동, 35층 1개동 신설 되며, 이에 따라 기존 1568가구는 1803가구로 증가된 235가구는 모두 일반 분양될 예정이라고 합니다.

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84.99㎡(34형) 235가구 신설, 모두 일반 분양 예정

각 가구별 전용면적은 △89.46㎡(33형)→103.77㎡(39형) 1420가구 △129.66㎡(47형)→150.40㎡(54형) 148가구로 확대되고. △84.99㎡(34형) 235가구가 신설된다고 합니다

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지하 3층까지 주차장 확보, 주차대수 2.7배 확대

지하 3층까지 주차장 확보로 주차대수가 1002대에서 2705대로 2.7배 확대되고 최상층에는 입주민을 위한 안양천 조망 스카이커뮤니티 2곳이 조성될 계획이라고 합니다.

단지 전체 1층을 필로티 구조로 설계해 다양한 조경공간이 조성된다고 하네요.

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쌍용건설 컨소시엄(쌍용건설·현대엔지니어링), 광명철산 한신 아파트 리모델링 수주

쌍용건설 컨소시엄(쌍용건설·현대엔지니어링)이 경기도 광명시 철산동에 위치한 광명철산 한신아파트 리모델링 공사를 수주했다고 하빈다.

쌍용건설 컨소시엄은 2021년 03월 20일 개최된 광명철산 한신아파트 리모델링 시공사 선정 총회에 참석한 838명(전체 조합원 1086명) 중 777명의 찬성표를 확보해 시공사로 선정됐다고 합니다.

쌍용건설이 컨소시엄 주간사로, 양사 지분은 50대 50을 가지고 있다고 하네요.

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​재건축 누르니 리모델링 몰린다…수도권 4만5천가구 '들썩'

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/03/267695/

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리모델링은 기존 아파트를 완전히 허물고 새로 짓는 재건축과 달리, 골조를 유지하면서 평면을 앞뒤로 늘려 면적을 키우거나 층수를 올려 주택 수를 늘리는 방식입니다.

여기에 2000년 이전에 지어진 아파트에 없는 지하주차장도 새로 만들거나 넓힐 수도 있습니다.

여기에 리모델링은 재건축과 달리 건축연한 15년이 넘으면 가능하고, 안전진단도 B등급땐 증축 허용이 가능합니다.

특히 초과이익환수제 적용이 안되기 때문에 재건축 보다 규제가 적어 입주민들이 선호한다고 하네요.

그렇다 보니 서울, 수도권의 30년 연한에 도달하는 아파트단지에서는 리모델링 추진하는 곳이 1년 사이에 88%나 급증하였다고 합니다.

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수도권, 리모델링 추진 아파트 단지 2020년 03월말 기준 61곳(4만4915가구) 늘어

한국리모델링협회에 따르면 수도권에서 리모델링을 추진하는 아파트 단지(조합설립인가 완료 기준)는 2019년 12월 말 37곳(2만3935가구)에서 올해 3월 말 기준 61곳(4만4915가구)으로 늘었다고 합니다.

1년이 조금 넘는 사이 단지 기준으로 64.9%, 가구 기준으로 87.7% 늘어난 수치라고 하네요.

협회 관계자는 "작년 하반기부터 서울은 물론, 수원과 용인 수지 소재 아파트 단지에서도 리모델링에 큰 관심을 보였다"면서 "올해는 추진위원회 단계에 있는 단지들도 조합을 본격적으로 설립해 추진 단지는 더욱 늘어날 것"이라고 전망했다.

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아파트 리모델링, 민간 재건축 규제 강화로 인한 규제 반사효과, 2021년 2·4 부동산 대책 이후 더욱 큰 반사 이익, 온라인 총회 가능해서 더욱 진행 속도 내기 수월

현 정부가 민간 재건축 규제를 강화한 뒤 `규제 반사효과` 수혜를 누린 아파트 리모델링이 2·4 부동산 대책 이후 더욱 큰 반사 이익을 누리고 있다고 합니다.

이번 2.4 대책에도 민간 재건축 규제 완화가 전혀 포함되지 않았을 뿐 아니라 한국토지주택공사(LH)가 재건축 시행사로 나서는 `공공주도 정비사업`에 대한 시장 반응이 그리 좋지 않습니다.

여기에 2021년 02월 주택법 시행령이 개정돼 리모델링 조합은 온라인 총회가 가능해 진행 속도를 내기에도 유리해진것이 한몫하고 있다고 합니다.

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전국으로 퍼진 아파트 리모델링 붐, 리모델링 추진 단지 매매가격 상승세

실제로 최근 아파트 리모델링 열풍은 서울과 경기 뿐만 아니라 지방에서도 불고 있다고 합니다.

조합이 이미 설립된 단지는 물론이고 2021년 추진위 단계에서 조합 설립을 노리고 있는 대어급 아파트도 상당하다고 합니다.

더욱이 적극적인 리모델링 추진 분위기는 수도권을 넘어 지방 광역시로 확산되고 있는 추세라고 합니다.

특히 리모델링을 추진하는 단지들은 매매 가격도 상승세를 보이고 있다고 하네요.

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리모델링 붐, 재건축의 강한 규제에 의한 반사이익

리모델링에 대한 관심이 높아진 것은 정부가 민간 재건축 규제를 대폭 강화하면서 부터이고, 최근 2021년 2·4 대책은 이런 흐름을 더욱 강화시키는 추세라고 합니다.

재건축 규제가 심할수록 상대적으로 규제가 덜한 리모델링에 관심이 더 집중될 수밖에 없습니다.

재건축은 2018년 3월 안전진단이 강화되면서 D등급을 받아도 한국건설기술연구원 등 공공기관의 검증을 받는 절차까지 추가되면서 리모델링이 더 부각되고 있습니다.

더욱이 최근 2·4 대책이 발표되면서 새로운 정비사업 형태로 `공공 직접 시행`을 제시했지만 소유권을 완전히 공공에 넘기는 방식이기 때문에 반발이 생길 수 밖에 없습니다.

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15년 이상이면 가능, 안전진단 B 등급이상 이면 가능, 초과이익환수제도도 없어 조합 설립후 아파트 사고 팔 수 있어, 재건축초과이익 부담금 없어

재건축은 아파트를 지은 지 30년이 넘어야 추진하지만 리모델링은 15년 이상이면 되고, 안전진단 등급도 재건축은 최소 D등급(조건부 허용) 이하를 받아야 하지만 리모델링은 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직 증축이, C등급 이상이면 수평 증축이 가능하다고 합니다.

초과이익환수제도 따로 없고 조합 설립 후 아파트를 사고팔 수 있습니다.

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2.4부동산 대책으로 인해 리모델링 사업 빨리 추진, ' 공공'에 대한 우려 원천 차단해야

일각에선 리모델링 사업을 빨리 추진한다면 `공공`에 대한 우려를 원천 차단해 아파트 자산 가치 상승에 유리하다는 분석도 제기되고 있습니다.

2021년 2·4 대책에서 문제가 되는 부분은 2월 4일 이후 매수한 주택은 앞으로 공공주도 정비사업을 할 때 강제로 `현금 청산`을 당한다는 점 때문입니다.

집을 살 때는 정비구역이 아니었는데 나중에 공공주도 정비 사업지가 된다면 아파트를 받지 못하고 시세보다 싼값만 받고 나가야 하기 때문입니다.

이에 리모델링은 이 모든 위험 요소를 제거하고자 빨리 추진해야 한다고 하네요.

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내력벽 건축물에 들어가는 벽은 크게 내력벽과 비내력벽이 있는데, 이 내력벽은 아파트 무게를 지탱하는 벽으로, 벽 자체가 기둥 역할을 하고 비내력벽은 공간을 나누는 용도로 사용된다고 합니다. 특히 가구 간 내력벽은 가구 안 내력벽보다 두껍고 하중을 더 많이 지탱하게 됩니다. 이 때문에 가구 안 내력벽 철거는 항상 안전사고의 위험이 발생할 수 있기 때문에 리모델링에서는 철거를 금지하고 있습니다.

 

리모델링 걸림돌 `내력벽` 내력벽 철거 못하면 좌우 확장 불가능, 2~3베이 에서 4베이로 확장이 안됨

아파트 리모델링 사업의 핵심인 가구 사이의 내력벽 철거 허용 여부 결정이 2년째 안 나오고 있습니다.

이 내력벽 철거는 재건축보다 수익성이 떨어진다는 평가를 받는 아파트 리모델링 시장의 상품성을 높이기 위한 핵심 요소입니다.

리모델링을 통해 아파트를 증축할 때 가구 간 내력벽을 철거하지 못하면 좌우 확장이 불가능합니다.

이는 옛날 아파트들은 대부분 2베이나 3베이인데 이를 요즈음 아파트들 처럼 3베이나 4베이로 늘릴 수 없게 됩니다.

결국 리모델링 아파트들은 탄생 시점부터 새 아파트들보다 상품성이 떨어지는 취약점을 가질 수밖에 없게 됩니다

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정부, 2년째 철거허용 결론 유보

정부는 2016년 1월엔 아파트 리모델링을 할 때 안전진단 평가 등급(B등급 이상)을 유지하는 범위에서 가구 간 내력벽 `일부 철거`를 허용하는 내용의 주택법 시행령·시행규칙 개정안을 입법 예고하기도 했습니다.

하지만 안전성 문제가 다시 제기되자 정부는 2016년 8월 내력벽 철거 문제를 다시 검토하기하기로 하고 2019년 3월까지 허용 여부를 결정한다고 밝혔으나 아직까지 결론을 유보하고 있습니다.

이 연구 용역을 수행한 한국건설기술연구원은 2020년 09월 초 국토교통부에 검증 보고서를 제출했지만 국토부가 발표를 미루고 있는 상황입니다.

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수직증축 여전히 정부 동의 얻어내지 못해

게다가 내력벽 철거와 함께 리모델링 사업성을 높이는 핵심으로 꼽히는 `수직증축`도 여전히 정부 동의를 얻어내는 게 쉽지 않다고 합니다.

수직증축은 2014년부터 허용됐지만 안전진단, 구조안전성 검사 등이 까다로워 아직 준공 사례가 없다고 하네요.

현재까지 수직 증축 리모델링을 허가받은 곳은 서울 송파구 성지아파트가 유일하다고 합니다.