[21.03.23]서울 집값 조정중, 매도자매수자 관망세/ 거래량 절벽, 서울 입주물량 전년대비 절반이하/ 강남 매도호가는 진행중/서울, 입주장 효과 사라져, 자가거주비율 80%

"일단 지켜보자"…서울 집값, 조정 국면 돌입하나

https://newsis.com/view/?id=NISX20210322_0001379017&cID=10401&pID=10400

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한국 부동산원, 2.4대책 발표 이후 6주 연속 상승폭 둔화

서울 집값 상승세가 둔화하고, 시세보다 수천만원 낮은 매물들이 속속 나오면서 서울 집값이 조정 국면에 들어간 것 아니냐는 전망이 나오고 있습니다.

한국부동산원 주간 아파트 동향에 따르면, 서울 아파트값은 정부의 2·4 공급 대책 발표 이후부터 6주 연속 상승 폭이 둔회되었다고 밝혔습니다.

정부의 2·4 공급 대책 발표 이후 서울 집값 상승세가 주춤하고, 주택 거래가 급감하고 있고, 매수문의도 줄어들었다고 하네요.

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매도자와 매수자간의 숨고르기 장세

현재 일정 호가 이하로 팔지 않겠다는 집주인과 집값이 하락하면 매수에 나서겠다는 매수 대기자간의 관망세가 이어지고 있습니다.

이는 오는 6월 양도소득세 중과 회피를 위한 매물이 거래된 이후 매도·매수자 모두 관망세로 전환했기 때문이라고 합니다.

이를 두고 주택시장에선 정부의 2·4공급 대책이 효과를 발휘하고 있다는 의견과 일시적인 가격조정에 불과하다는 의견이 나오고 있습니다.

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서울 전역에서 시세보다 낮은 매물 나오고 있어

서울 전역에서 시세보다 낮은 매물이 잇따라 나오고 있다고 합니다.

강남구의 대표적 재건축 단지인 대치동 은마아파트(전용면적 84㎡)는 이달 2일 23억2000만원에 거래됐다.

종전 거래(지난달 24일) 24억5000만원보다 1억3000만원 낮은 가격에 매매됐다.

또 노원구 상계동 상계주공7차(전용면적 45.9㎡)는 이달 12일 5억5000만원에 거래되면서 직전 거래(1월27일) 6억2000만원보다 7000만원 하락했다.

 

하지만, 거래 절벽 현상, 서울 아파트 거래량 전년동기간대비(1월~3월) 17.5%에 불과

서울부동산정보광장에 따르면 2020년 02월 서울의 아파트 거래량은 1458건으로, 전월(5683건)의 25.7%에 그쳤습니다.

또 2020년 같은 기간(8301건) 대비 17.6%밖에 되지 않습니다.

결국 거래 절벽 현상은 통계로도 확인이 되고 있습니다.

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금리인상, 보유세 부담 증가, 집값 급등에 따른 피로도 등 주택거래 감소로 집값 상승세 둔화

일각에선 정부의 2·4 대책의 효과 공시가격 현실화에 따른 보유세 부담 증가, 집값 급등에 따른 피로도 증가 등으로 주택 거래가 감소하고, 집값 상승세가 둔화했다고 분석하고 있습니다.

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집값 급등으로 인한 피로감과 금리 인상 움직임 등이 맞물리면서 매수 심리 꺾여

집값 급등으로 인한 피로감과 금리 인상 움직임 등이 맞물리면서 매수 심리가 꺾이고 있습니다.

KB국민은행 리브온에 따르면 2021년 03월 15일 기준 서울의 주택 매수우위지수는 전주 대비 7.9p 줄어든 82.4로 집계되면서 2020년 11월 초 이후 가장 낮은 수치를 기록하였습니다.

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신규 아파트 공급 물량 절반으로 줄어, LH사태로 2.4공급대책 차질 불가피, 단기간에 집값 하락은 힘들 것

부동산114에 따르면 2021년 서울 아파트 신규 입주 물량은 2만5520가구로, 지난해(5만289가구)의 절반 수준에 불과, 신규 아파트 공급 물량이 줄어듭니다.

여기에 토지주택공사(LH) 임직원들의 땅 투기 의혹으로 2·4 공급 대책이 차질이 불가피할 것으로 예상되면서 실수요자들이 청약보다 매매로 선회해 집값을 다시 자극할 여지가 있습니다.

전문가들은 단기간에 집값이 하락세로 돌아서긴 힘들 것이라고 전망하고 있습니다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 2·4 공급 대책을 통해 공급 신호를 보냈다는 점에서 긍정적으로 평가하나, LH 임직원들의 땅 투기 의혹으로 정부의 부동산 정책에 대한 불신이 높아진 상황"이라며 "정부의 2·4 대책 효과는 정부의 재발방지 대책과 향후 주택시장의 변화를 좀 더 지켜본 뒤 판단해야 한다"고 설명했다.

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권 교수는 "집값 급등에 따른 피로감과 보유세 부담 강화, 주택담보대출 금리 인상 등의 복합적인 요인으로 관망세가 짙어지면서 주택 거래 전체가 위축됐다"며 "일부 거래만으로 집값 하락을 예단하는 건 무리고, 단기간에 집값이 하락세로 돌아서긴 쉽지 않다"고 덧붙였다.

지금이 매수 적기입니다.

이번 3월~5월까지 매수하지 못하신다면 앞으로 집을 지금보다 싸게 사기는 힘들지 않을까 생각합니다.

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한달새 3억 하락 강남 아파트 가보니 "다들 눈치만 보는 중"

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/03/272862/

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강남구 청담동 청담자이 아파트, 전용 89.1㎡ 한달새 3억 5000만원 하락

국토교통부의 부동산 실거래정보에 따르면 강남구 청담동 청담자이 아파트는 2021년 02월 03일 전용 89.1㎡가 35억원(11층)에 거래됐다가 2021년 03월 06일 3억5000만원 떨어진 31억5000만원(32층)에 매매되면서 한달새 3억5000만원이 하락하였습니다.

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강남 3구 아파트 가격 최근 조정 양상, 하락장은 시기상조

강남 3구 아파트 가격이 최근 조정 양상을 보이면서 부동산 시장이 본격적인 약세장으로 진입하는 것 아니냐는 분석이 나오고 있습니다.

하지만 현장에서는 강한 상승 기대심리가 한풀 꺾인 것일 뿐 여전히 호가는 오름세를 나타내고 있다며 하락장 이야기는 시기상조라고 보고 있습니다.

2021년 03월 22일 강남구 청담동 청담자이 인근 공인중개업소 관계자

"부동산 업계 15년동안 요즘처럼 매물도 손님도 없는 상황은 처음인 것 같아요. 최근 상황은 한마디로 관망세에요. 정부의 각종 규제 때문에 집 값이 계속 상승할 거란 기대심리가 한 풀 꺾인 건 맞지만, 그렇다고 전체적인 강남 3구 아파트 호가를 흔드는 상황은 아니에요."

 

6월 본격적인 세부담 늘어날 것으로 예상, 지금쯤 매물이 나와야 하지만 그렇지 않아

6월부터 본격적인 세부담이 늘어날 것이 예상되는데 그러려면 지금쯤 매물이 쏟아져야 하지만, 아직까지 시장에서는 그런 반응은 없는 상황이라고 합니다.

매물이 조금씩 나오긴 하지만 가격이 떨어진 사례는 없다고 부동산 사장님들은 말하고 있습니다.

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오히려 매도호가는 상승중

매도자들의 호가는 오르고 있는 상황이라고 합니다.

평소에도 매물 자체가 적지만 최근들어서는 더 줄었다고 하네요.

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부동산들은 대체로 매우 한산하다고 합니다.

강력한 부동산 규제 탓에 매수자도, 매도자도 시장 상황을 지켜만 보고 상황이라고 합니다.

서초동 공인중개사 D씨는 "서초 2차·5차 e편한세상은 매물도 없을 뿐더러 사겠다는 손님도 없다. 거래된 게 없으니까 현재는 아직 호가로만 있는 상태"라며 "임대차3법이나 양도세 등 세부담이 올라가면서 팔지도 않고 사지도 않는다. 자기 집에 들어가서 살아야 되는 상황이니까 이동이 없다"고 설명했다.

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"입주 아파트 효과 없네"…급매 사라지고 전셋값 '폭등'

https://www.hankyung.com/realestate/article/202103221776e

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​서울, 입주아파트 효과 = 입주장 효과 사라지고 있어

서울에서 '입주 아파트 효과'가 사라지고 있습니다.

대단지 아파트가 입주를 시작하면, 보통 전세 및 매매 매물 공급이 많다 보니 주변의 전셋값이 떨어지고 집값이 흔들리는 것이 일반적입니다.

이를 '입주장'이라고 부르지만 정부의 잇단 규제로 거래가 가능한 아파트가 줄면서 입주장도 사라졌다고 합니다.

매매는 물론이고 전세 매물까지 급감한데다, 전세매물은 임대차법이 반영돼 상승하고 있습니다.

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래미안 목동 아델리체'(1497가구) 아파트 전용 84㎡ 전셋값 2021년 03월 23일 현재 9억원대 중반~10억원 선 형성

신정동 일대 공인중개업소에 따르면 '래미안 목동 아델리체'(1497가구) 아파트 전용 84㎡ 전셋값은 2021년 03월 23일 현재 9억원대 중반~10억원 선에 형성돼 있습니다.

2021년 01월까지만 하더라도 7억~8억원대 전후에 매물이 나오기도 했지만 최근 5000만~1억원 가량 가격이 뛰었다고 합니다.

올 초 입주를 시작한 이 단지에서는 전세 가격이 상승세를 보이고 있다. 매매가도 가파르게 뛰는 중이라고 하네요.

네이버 부동산 - 2021.03.23일자

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전세가격 상승 요인 - 집주인 직접 거주 비율 늘어나 전세집 부족

전셋값이 오르는 가장 큰 요인은 마땅한 집이 없어서입니다.

대규모 아파트가 들어서면 보통 수백가구의 전세물량이 쏟아지면서 전세가는 낮아지고 주변의 전셋값까지 끌어 내리면서 입주장 효과가 나타납니다.

그렇지만 집주인들이 직접 거주하는 비율이 늘어나면서 시장에 나온 전세매물이 급감하고 있습니다.

이처럼 자가 점유율이 높아진 이유로는 1주택자 양도세 비과세 요건인 2년 거주 및 보유 강화가 꼽힙니다.

또 규제지역에서 주택담보대출을 받은 경우 6개월 내 전입을 의무화하면서 여유 주택분으로 풀리는 전세 공급은 사실상 불가능해졌습니다.

결국 발빠른 세입자들만이 일찌감치 비교적 가격이 저렴한 단기 임대 조건이나 선순위 융자 등의 급전세 물건을 먼저 계약하는 것뿐이라고 하네요.

P공인 대표는 “집주인들이 양도세 비과세 혜택을 받으려고 입주하는 경우가 많다”며 “소유주 80%이상은 세를 주지 않고 직접 거주하는 것으로 보인다”고 말했다.

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임대등록주택 혜택 줄어들고, 2년거주해야 양도세 비과세 받을 수 있어

전세매물이 줄어든 이유중에는 임대등록주택의 혜택이 줄어든 것도 하나의 원인이라 할 수 있습니다.

그리고 과거엔 조정대상지역 내 1가구 1주택은 보유만 하더라도 양도세가 비과세였으나 앞으로는 2년을 거주해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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앞으로 대단지 입주하더라도 전월세 시장에 매물이 풀릴 가능성 적어

최근엔 대단지가 입주하더라도 실제로 전월세 시장에 풀리는 매물은 매우 적다고 보고 있습니다.

부동산인포에 따르면 신규 아파트의 입주후 전월세 거래량을 추적 조사한 결과 80~90%가 집주인이 거주하고 있는 것으로 나타나면서 전월세 거래량이 급감하였다고 합니다.

이는 전셋값 하락을 기대하기는 어렵다고 봐도 무방할듯 합니다.

부동산 시장 분석 업체 부동산인포가 입주 후 6개월간 전월세 거래를 추적 조사한 결과

2020년 3월 입주한 인근 단지인 양천구 '목동센트럴아이파크위브'는 전월세 거래량이 299가구에 불과해 90%는 최초 분양 받은 사람이 거주하는 것으로 나타났다.

2020년 2월 입주한 서울 강동구 '고덕아르테온'도 4066가구 대규모 단지였지만 812가구만 전월세 거래량으로 잡혔다. 전체 가구 중 80%는 집주인이 거주하는 셈이다.

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전세가격 뛰면서 매매가격 밀어 올려

이렇게 전셋값이 뛰면서 매매가도 밀어올리고 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 래미안 목동 아델리체는 2018년 평균 분양가가 6억4000만원였는데 2020년말 전용 59㎡ 입주권이 13억원(최근 호가는 14억원)에 매매되면서 두 배 이상으로 뛰었습니다.

전용 84㎡도 2020년 11월 신고가인 15억9500만원로 평균 분양가(8억6000만원) 대비 두 배 가까이 상승하였습니다.

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2021년 서울 1분기 신축 아파트 공급 물량은 지난해보다 대폭 줄어, 입주장 효과 사라져

부동산 전문가들은 입주장 효과가 사라진데다 2021년 서울 1분기 신축 아파트 공급 물량은 지난해보다 대폭 줄어 앞으로도 전세난과 매매가 상승세가 계속될 것으로 전망하고 있습니다.