[21.03.24]오피스텔 전년대비 23%상승/고가 오피스텔 거래량 2배/수익율 하락, 거래량 증가/ 실수요자 증가 때문/전세가율 높아/ 생활형숙박시설, 레지던스, 리스크 우려

아파트값 10% 오를때 오피스텔 23% 뛰었다… 규제의 역설 [오피스텔 '풍선효과']

https://www.fnnews.com/news/202103231813563154

아파트 때리니 오피스텔이 웃었다

http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924183967&code=11151500&cp=nv

아파트 규제 피해 눈 돌렸나… 1~2월 고가 오피스텔 거래 2배↑

https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2021032318018039049

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오피스텔 매매량과 가격이 오르고 있습니다.

정부의 규제 강화가 집중된 아파트의 대체재로 부상하면서 대형·고가 오피스텔 가격이 상승하고 있습니다.

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오피스텔 가격 2020년 동월 대비 22.8% 상승, 아파트 상승율 1.0% 보다 2.3배 상승

부동산리서치업체 리얼하우스가 한국부동산원 자료를 분석한 결과에 따르면 2021년 02월 오피스텔 가격은 전년 동월 대비 22.8% 상승했다고 합니다.

같은 기간 아파트 가격 상승률(10.0%)의 2.3배에 달한다고 합니다.

​국토교통부 실거래가에 따르면 서울 영등포구 여의도동 '여의도자이' 전용면적 82.48㎡는 2020년 7월 9억2500만원에 거래됐지만, 2021년 1월에는 10억5000만원에 계약되면서 불과 반년 새 1억2500만원이 올랐다고 하네요.

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지방 오피스텔 가격 상승율 수도권보다 높아

이 기간 지방 오피스텔 가격은 33.9% 오르면서 수도권 평균이 21.6%였던 점을 감안하면 지방 오피스텔 가격의 상승율이 더 높았습니다.

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오피스텔 소득 수익률은 오히려 감소, 전국 오피스텔 수익율 4.77% 전년 동월대비 0.68% 감소

오피스텔 소득 수익률은 오히려 감소했다고 합니다.

상가정보연구소가 한국부동산원 자료를 분석한 결과 2021년 02월 전국 오피스텔 소득 수익률은 4.77% 지난해 같은 달 수익률 5.45% 대비 0.68%포인트 감소했다고 밝혔습니다.

서울, 경기, 부산 지역 역시 전년 같은 달 대비 수익률이 감소했는데, 수익률이 가장 크게 감소한 지역은 1.04%포인트 감소한 부산이고, 이어 경기(0.56%포인트 감소), 서울(0.5%포인트 감소) 순이라고 합니다.

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수익율 감소했지만 거래량 증가, 오피스텔 실거주 목적 매입 증가, 아파트에 비해 규제 덜해

수익률이 감소했지만 거래가 증가한 이유로 오피스텔을 실거주 목적으로 매입한 사람이 증가했기 때문이라는 분석하고 있습니다.

특히 아파트를 대체할 수 있는 대형 면적 오피스텔과 고가 오피스텔에 대한 수요가 높아진 것으로 분석하고 있습니다.

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아파트 시세차익 실현이 힘들어지면서 오피스텔에 투자수요 몰려

업계에선 임대수익 창출 목적인 오피스텔이 아파트 가격 상승률을 뛰어넘는 상황은 이례적이라고 보고 있습니다.

오피스텔 가격과 임대수익률은 반비례하는데, 이렇게 오피스텔의 가격이 오르는 것은 오피스텔을 통한 임대수익 창출을 목적으로 투자가 이뤄지는 것이 아니라 시세차익 실현이 주된 목적이 되고 있어서라고 생각합니다.

김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 “오피스텔은 보통 임대수익 창출을 목적으로 투자가 이뤄지므로 아파트 가격 상승률을 뛰어넘는 상황은 이례적이다”며 “ 아파트로는 더 이상 시세차익 실현이 힘들어지면서 오피스텔에 투자수요가 몰렸던 것으로 보인다”고 분석했다.

GS건설이 지난 1월에 분양했던 '판교밸리자이'는 282실 모집에 6만5503명이 몰리며 평균 232.2대 1의 경쟁률을 기록했다.

반면 판교밸리자이 아파트는 1순위에서 151가구 모집에 9754명이 청약, 평균 64.6대 1 수준에 그쳤다.

 

주택임대사업자 등록 아파트는 폐지, 오피스텔은 가능

2020년 7·10 부동산대책에서 주택임대사업제도를 대대적으로 손질한 이후 오피스텔의 인기가 크게 높아졌습니다.

7·10 대책에서 단기임대(4년)와 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 모두 폐지하면서 아파트는 더 이상 주택임대사업자 등록이 불가능해 졌습니다.

하지만 오피스텔은 여전히 주택임대사업자 등록이 가능하고, 다양한 세제혜택을 받을 수 있습니다.

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주택에 비해 오피스텔 분양권 규제가 덜해, 취득세, 양도세 산정시 주택수 포함되지 않아

오피스텔 분양 수요도 크게 늘었습니다.

주택에 비해 분양권의 규제가 훨씬 덜하기 때문에 오피스텔 분양시장에 관해서도 관심이 높아졌습니다.

이는 오피스텔 분양권은 취득세 및 양도세 산정 시 주택 수에 포함되지 않는 데다 분양권을 양도할 때 양도소득세율이 기본세율(6%~45%, 2년 이상 보유조건)로 적용되기 때문입니다.

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아파텔 수요 크게 늘어, 2021년 1~2월 전국 9억원 이상 오피스텔 매매량은 124건(지난 22일 기준)으로, 지난해 같은 기간 매매량(63건) 대비 약 96.8% 증가

특히 아파트를 대체할 수 있는 아파텔에 대한 수요가 늘어나면서 9억원 이상 고가 오피스텔 매매량이 크게 늘었다고 합니다.

상가정보연구소가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 1~2월 전국 9억원 이상 오피스텔 매매량은 124건(지난 22일 기준)으로, 지난해 같은 기간 매매량(63건) 대비 약 96.8% 증가했다고 합니다.

특히 올해 거래된 124건의 고가 오피스텔 중 3~4인 가구가 살기 적합한 전용 84㎡ 이상 오피스텔이 115건으로 집계되었습니다.

지난 1~2월 거래된 9억원 이상 오피스텔이 거래된 지역은 서울, 경기, 부산 등 세 곳으로 이 가운데 거래량이 가장 많았던 지역은 61건 거래된 경기였다. 서울은 45건, 부산은 18건 거래됐다고 합니다.

이는 오피스텔 거래 통계가 집계되기 시작한 지난 2006년 이래 가장 높은 수치라고 합니다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "고가 주택 대출규제가 강화돼 대출규제에서 비교적 자유로운 고가 오피스텔 거래량이 증가한 것으로 보인다"며 "또 과거 임대수익을 얻는 투자상품이었던 오피스텔이 실거주 목적으로 거래되며 수요층이 다양해진 것도 한 요인"이라고 전했다.

서울의 한 중개업소 관계자는 "아파트 가격 급등에 대한 피로감과 정부의 주택시장 규제까지 겹치며 오피스텔이 반사이익을 얻고 있다"며 "1~2인 가구 비중이 해마다 높아지며 소형 오피스텔 수요도 많아졌다"고 말했다.

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하지만 깡통 전세 등의 사태에 취약, 전세가율 84.56, 세종시 92.28% 가장 높아

오피스텔은 주택 관련 규제가 발표될 때마다 아파트 대체 상품으로 주목받지만 ‘깡통 전세’ 우려도 항상 제기되어 왔습니다.

한국부동산원에 따르면 2021년 02월 전국 오피스텔 전세가율(매매가격 대비 전셋값)은 84.56에 달했습니다.

세종시가 92.27%로 가장 높았고 경기도는 86.62%였다고 하는데요.

지역별 시장 상황에 따라 문제가 심각해질 수 있다고 전문가들은 깡통전세 우려를 제기하고 있습니다.

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​주거형 오피스텔의 인기가 상당합니다.

작년 부터 급격히 오른 아파트 가격에 대한 부담감과 더불어 규제로 인해 대출도 자유롭지 않아 매매 하기 쉽지 않은데 반해 주거형 오피스텔은 아파트에 비해 규제가 덜하다 보니 수요가 몰리고 있습니다.

특히 아파트는 더 이상 임대사업등록이 안되지만 오피스텔은 임대사업자 등록이 가능합니다.

특히주택에 비해 분양권의 규제가 덜하여 취득세 및 양도세 산정 시 주택 수에 포함되지 않습니다.

아직까지 분양권을 양도할 때 양도소득세율이 기본세율(6%~45%, 2년 이상 보유조건)로 적용되고 있습니다.

​하지만 위의 기사에서 언급했듯이 높은 전세가율은 부담으로 작용하지 않을까 생각합니다.

아파텔이 인기가 많다고 하지만 아파트보다는 가격이 비쌀 수 없습니다.

전세가율이 높은 것은 최근 전세가격이 급상승하였고, 매물 자체도 극히 적다 보니 아파텔에 대한 전세수요가 몰리는 것이지 아파트에 대한 전세난이 해결된다고 하면 아파텔에 대한 전세수요는 자연스레 빠질 것이라 생각합니다.

그래서 현재 아파텔의 전세가율이 너무 높은게 아닌가 생각하게 되면서 깡통전세에 대한 우려에 대해서는 같은 생각입니다.

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생활형숙박시설(레지던스) 인기몰이 중이지만… 전문가들은 “투자 리스크 작지 않다”

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2021/03/23/2021032302996.html

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건설사 레지던스, 생숙 = 생활형숙박시설 분양

최근 건설사들이 ‘레지던스’, ‘생숙’이라고도 불리는 생활형숙박시설 공급을 많이 하고 있습니다.

부동산 업계에 따르면 2021년 생활형숙박시설 공급이 잇따라 이뤄지고 있는데 수요자들도 관심이 예년보다 높아지고 있습니다.

부동산 시장에서 틈새 상품으로 여겨졌던 이 시장으로도 시중에 확대된 유동성과 투자 및 주거 수요가 유입되면서, 분양 적기로 보고 분양을 서두르고 있다고 합니다.

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롯데건설이 최근 부산 동구 초량동 부산항 북항 재개발사업지 내 공급한 생활형숙박시설 롯데캐슬 드메르에 청약 신청자들이 대거 몰렸다.

청약 첫날인 17일 당초 예상보다 훨씬 많은 인원이 홈페이지에 동시 접속해 청약 시스템에 오류가 생기기도 했다. 롯데건설은 청약 신청 시간을 연장했다.

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생활형숙박시설 - 단기임대, 취사가능/ 호텔과 오피스텔 중간형태

생활형숙박시설은 단기임대와 취사 등이 가능한 상품으로 호텔과 오피스텔의 중간 형태라고 할 수 있습니다.

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청약통장 필요없고, 담보대출 규제 적용 안받아/ 전매제한 없어/ 주택수에 포함 안돼

청약 통장이 없어도 분양에 참여할 수 있고 주택담보대출비율(LTV) 규제도 적용받지 않는다고 하네요.

여기에 전매 제한이 없고 주택에 포함되지 않는 등 고강도 주택 규제도 피할 수 있습니다.

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생활형숙박시설, 준주거, 상업지역에도 지을 수 있어

생활형숙박시설 공급이 잇따르는 데는 상업지역에 들어설 수 없는 아파트와 달리 준주거·상업지역에 지을 수 있습니다.

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분양권 전매나 임대수익 등을 노리는 투자 수요와 주거 목적 수요의 유입 늘어

여기에 최근 계약 직후 웃돈을 붙여 되파는 분양권 전매나 임대수익 등을 노리는 투자 수요와 주거 목적 수요의 유입이 늘어나고 있다고 합니다.

분양업계 한 관계자는 "투자 수요뿐만 아니라 아파트값이 단기에 급등하면서 주택 마련에 부담을 느낀 실수요자들까지 몰리는 추세"라고 말했다.

그는 "같은 입지 내 아파트 매매가격에 비하면 생활형 숙박시설 분양가가 상대적으로 저렴하고 대출 및 세금 규제가 덜 하다는 판단 하에 주거 대안으로 접근하는 것"이라고 덧붙였다.

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화폐가치 하락, 자산가치 상승, 관광수요 증가 기대감 등

시장 일각에서는 화폐가치의 하락과 자산가치의 상승세, 코로나 사태로 눌린 관광 수요가 향후 폭발적으로 살아날 것이라는 점 등을 근거로 주요 관광지역 내 생활형숙박시설이 투자가치가 있다는 의견도 나오고 있습니다.

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주택이 아니기에 주거용으로 쓸 수 없어

부동산 전문가들은 생활형숙박시설 투자를 신중하게 접근해야 한다고 합니다.

주택가격이 워낙 비싸지다 보니 대체상품으로 수요가 생기고 있으나 소액으로 투자할 수 있느 장점이 있지만 큰 투자수익을 기대하긴 어렵다고 하네요.

특히 생활형 숙박시설은 주거용으로 쓸 수 없도록 규제가 강화되고 있기 때문에 더욱 신중해야 한다고 합니다.

이에 국토교통부는 2021년 04월부터 생활형숙박시설을 주거용으로 사용하면 건축법상 이행강제금을 부과하겠다는 방침을 발표하기도 하였습니다.

서울시도 "각 자치구에 생활숙박시설 관련 분양신고서 검토시 ‘주택’용도로 사용할 수 없으며 숙박업 영업신고가 가능한지 확인하도록 안내하는 홍보문구를 분양광고에 명시하도록 요청했다"고 밝혔습니다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "주택가격이 워낙 비싸다보니 대체상품으로까지 수요가 흘러가고 있는 것인데 경계할 필요가 있다"면서 "생활형숙박시설이 소액으로 투자를 할 수 있다는 장점은 있지만, 투자수익은 기대만큼 크지 않다는 점을 알고 투자해야한다"고 말했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "오피스텔이나 생활형숙박시설과 같은 수익형 부동산의 수익률은 입지나 수요에 따라 크게 엇갈린다"면서 "잘 판단해 투자해야 한다"고 덧붙였다.

 

생활형숙박시설, 환금성 떨어져, 보유자 자금 묶일 수 있어, 부동산 시장 침체기때 타격 클 수 있어

전문가분은 생활형숙박시설에 대한 투자 리스크가 작지 않다고 말합니다.

환금성이 떨어져 보유자가 자금이 묶일 가능성이 있는데 쉽게 말해 들어갈 땐 쉬워도 나올 땐 어렵다고 합니다.

특히 법이 소급적용되지 않더라도 다음 매수자는 이 문제를 떠안게 될 수 있어 처분이 어려워 질 수 있다고 지적합니다.

특히 부동산 시장에 침체기가 오면 생활형 숙박시설과 같은 틈새 수익형 부동산이 타격이 더 클 수 있다고 합니다.

윤지해 부동산 114선임 연구원은 "생활형숙박시설에 대한 투자 리스크가 작지 않다"면서 "환금성이 떨어져 보유자가 자금이 묶일 가능성이 있다. 쉽게 말해 들어갈 땐 쉬워도 나올 땐 어렵다는 얘기"라고 했다.

그는 이어 "법이 소급 적용되지 않더라도 다음 매수자는 이 문제를 떠안게 될 수 있어 처분이 어려워질 수 있고, 부동산 시장 침체기가 오면 생활형숙박시설과 같은 틈새 수익형 부동산에 미치는 타격은 더 클 수 있다"고 했다.

 

이미 주거용으로 사용하고 있는 생활형숙박시설에 대한 소급 논란

현재 생활형숙박시설을 주거용으로 사용하고 있는 주민에게 4월부터 건축법에 의거 이행강제금을 부과하는 것에 대한 법 소급 적용에 대해서는 논란이 일고 있습니다.

앞서 이미 생활형숙박시설을 주거용으로 쓰고 있는 주민들이 이행강제금 부과를 우려하며 반발 목소리를 내자, 국토부는 생활형숙박시설을 주거용도로 사용해온 기존 주민들의 피해를 줄이기 위한 구제방안을 마련 중이라고 합니다.