[20.03.25]3기신도시 토지보상 50%, 지장물 조사 진행 난항/ 서울 부동산 시장, 조정장세, 4~5월 이후 다시 상승 시작 전망/ 목동 12단지 안전진단 1차 통과

'사전청약 3개월 앞으로'…3기 신도시, 지장물조사 난항

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01325126628986928&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

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3기신도시 토지보상 작업 지연, 소유주 비협조로 지장물 조사 지연

3기신도시 사전청약이 3개월여 앞으로 다가온 가운데 토지보상 작업이 멈추다시피하면서 전체 사업의 일정에 차질이 생길거 같습니다.

한국토지주택공사(LH) 일부직원들의 신도시 예정지 땅투기 의혹이 커지자 소유주들이 보상 작업에 비협조적으로 나오면서 지장물 조사가 지연되고 있습니다.

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현재 토지보상 진행 중인 곳, 인천계양·하남교산 2곳, 인천계양 50.5%, 하남교산 53.9% 진행

2021년 03월24일 LH에 따르면 3기 신도시(인천계양·하남교산·부천대장·고양창릉·남양주왕숙·광명시흥) 중 현재 토지보상 작업이 일부 진행된 곳은 인천계양과 하남교산 두 지구뿐이라고 합니다.

인천계양은 현재 토지 보상이 50.5% 이뤄진 상태이고, 하남교산은 53.9% 진행됐다고 LH에서 밝혔습니다.

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7월 사전청약 해야 하는 인천 계양, 11월 사전예약해야 하는 하남 교산

하지만 2021년 7월 사전청약을 해야하는 인천계양이나 2021년 11월 사전청약 예정인 하남교산 의 경우 실제 목표 시점까지 토지보상이 마무리되기는 쉽지 않아 보입니다.

최근 LH 사태가 터지면서 3기 신도시 토지주들이 소속된 ‘공공주택지구 전국연대 대책협의회’(공전협)가 정부 및 LH와의 모든 행정절차를 중단하겠다고 밝혔기 때문입니다.

LH 관계자	공공주택지구 전국연대 대책협의회’(공전협) 임채관 의장
현재 토지 보상은 문제없이 진행되고 있다 인천계양은 5월에, 하남교산은 7월에 모두 마칠 생각	단체에 소속되지 않은 일부 개인 토지주가 토지 보상에 참여한 것일 뿐, 현재 LH와 토지주들 간에 공식적으로 진행되고 있는 행정 절차는 없다. 투기 의혹 전수조사 결과가 나올 때까지 모든 협상을 중단한다는 방침

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토지보상율, 50%대, 지장물 보상은 이뤄지지도 않아, LH사태로 더욱 난관 예상

LH가 밝힌 인천계양, 하남교산 토지보상율은 말 그대로 토지만 해당할 뿐, 지장물은 아직 조사조차 제대로 못한 상태라고 합니다.

지장물 조사는 조사·평가할 대상이 많습니다.

비닐하우스, 나무, 가건물 등이 지장물 보상 대상인데, 주민 협조가 필요해 토지보상보다 보통 시간이 오래 걸린다고 하네요.

이 때문에 일반적으로 신도시 사업을 진행할 때는 지장물 조사를 끝내고 협의보상을 시작하는 게 일반적이라고 합니다.

그런데 하남교산의 경우 아예 지장물조사 착수도 못한 것으로 전해지고 있습니다.

특히 하남교산지구는 택지개발 지구중에서 지장물이 가장 많은 사업지구로, 3월달에 지장물 조사에 착수해야 11월에 마무리를 지을 수 있지만 사실상 불가능하다고 합니다.

원래 주민반발이 큰 지역인데 LH사태로 더욱 어려운 상황이라고 하네요.

신태수 지존 대표는 “주택을 빨리 공급하려는 정부 의지가 크다보니 인천계양과 하남교산은 토지부터 서둘러 보상을 하고 있다”면서 “하지만 생각보다 지장물 조사가 더뎌 결국 전체사업이 지연되는 상황이 벌어질 수밖에 없다”고 말했다.

신 대표는 “하남교산은 이명박 정부 이후 지정된 택지개발지구 중에서 지장물이 가장 많은 사업지구”라며 “이달 안에 지장물 조사에 착수해야 11월에 마무리를 지을 수 있으나 사실상 불가능하다”고 말했다. 그러면서 “원래도 주민 반발이 컸던데다 LH 사태가 기름을 부은 탓에 사업에 브레이크가 걸려버린 것”이라고 덧붙였다. 인천계양도 최근 발견된 문화재가 변수다.

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LH, 부천대장 10월, 고양창릉 12월부터 토지보상 시작, 실현가능성 낮아

LH는 아직 토지보상을 시작하지 않은 부천대장과 남양주왕숙은 이르면 10월부터, 고양창릉은 12월부터 토지보상을 시작할 계획이라 밝혔습니다.

하지만 하지만 실현 가능성은 낮다고 보고 있습니다.

지장물 조사와 토지 보상을 순차적으로 진행할 예정이지만, LH 사태로 지장물 조사 등이 지체되면서 토지 보상 착수 시점 자체가 늦어질 것이란 관측입니다.

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https://www.etoday.co.kr/news/view/1963419   3기 신도시 토지보상 시작부터 ‘삐그덕’ < 2020-11-17 일자 기사 >

 

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LH 토지보상 속도와 상관없이 계획대로 사전청약 진행, 본청약은 예정보다 늦어질 가능성 커

정부는 토지보상 속도와 상관없이 계획대로 사전청약을 진행한다는 입장 이지만 본청약과 입주는 예정보다 늦어질 가능성이 커지고 있습니다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “토지 보상과 지장물 조사가 지연되면 착공와 입주 예정시기는 미뤄질 수밖에 없다”며 “사전청약은 강행할 수 있겠으나, 전반적인 사업 계획에 차질이 빚어지고 면적도 조정될 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다.

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안갯속 서울 부동산 시장…'똘똘한 한 채' 시대 오나

https://newsis.com/view/?id=NISX20210324_0001381862&cID=10401&pID=10400

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​서울 부동산 시장 매도,매수 모두 관망세, 부동산 시장 거래 절벽 심화

서울 부동산 시장은 현재 주택 보유세 부담 강화와 3기 신도시 공급 발표 이후 서울 아파트값 상승세가 주춤한 가운데 일부 단지에서 시세보다 낮은 급매물이 거래되면서 가격 조정이 이뤄지고 있지만 또 다른 단지에서는 신고가(新高價)를 경신하는 사례가 이어지고 있습니다.

정부의 2·4 공급 대책과 2020년 대비 평균 19% 급등한 공시가격(예정)안을 발표한 뒤 매도·매수자 모두 관망세가 짙어지면서 부동산시장의 '거래 절벽' 현상이 심화되고 있습니다.

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2021년 02월, 서울 아파트 거래량은 전월 대비 4분의 1 수준, 단독·다가구, 다세대·연립도 절반이하로 줄어

2021년 02월 서울 아파트 거래량은 전월 대비 4분의 1 수준으로 급감했습니다.

서울부동산정보광장 통계에 따르면, 지난달 28일 기준 서울 아파트 거래량은 1458건으로 집계됐는데, 전달(5683건) 대비 4분의 1 수준에 불과합니다.

단독·다가구(260건)나 다세대·연립(2230건)의 거래량 역시 전월 대비 절반 이하로 줄어다고 합니다.

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관망세 짙어지면서 거래량 줄어

집값 급등에 따른 피로감과 정부의 30만 가구 공급 확대 발표, 보유세 강화, 기준 금리 인상까지 겹치면서 매수 대기자들 사이에서 '좀 더 지켜보자'는 관망세가 짙어지면서 거래량이 줄어 들었습니다.

이를 두고 일각에선 서울 아파트값이 안정기로 접어드는 과정이라는 분석이 나오고 있습니다.

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강남권, 마용성'(마포·용산·성동구) 등 서울 곳곳 신고가 경신

하지만 집값은 여전히 상승 중이고, 신고가를 경신하는 단지들도 나오면서 집값 하락을 판단하기에는 이른 상황입니다.

특히 주택 수요가 몰린 강남권뿐만 아니라 이른바 '마용성'(마포·용산·성동구) 등 서울 곳곳에서 신고가 경신이 이루어 지고 있기 때문입니다.

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반면 서울 전역 시세보다 낮은 아파트 급매물 나오면서 거래

동시에 서울 전역에서 시세보다 낮은 아파트 매물이 나오고 거래가 이뤄지고 있습니다.

매수 심리가 위축되고, 매물이 쌓여 급매물이 나오면서 거랭가 이뤄지고 있습니다.

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관망세 짙어지면서 오히려 똘똘한 한채 수요자 집중

부동산 시장에선 전반적인 시장 분위기는 관망세가 짙어졌지만, 똘똘한 한 채 선호현상이 나타나면서 집값 상승 폭이 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 전망하고 있습니다.

이는 정부의 잇단 부동산 규제 대책과 공시가격 현실화에 따른 보유세 부담 증가 등으로 여러 채를 사는 것보다 입지 경쟁력이 높은 '똘똘한 한 채'에 수요자들이 집중하고 있기 때문입니다.

보유세 부담이 갈수록 커지면서 다주택을 처분하고, 강남 등 입지가 비교적 좋은 곳에 1주택을 보유하려는 움직임이 보이고 있고, 똘똘한 한 채에 대한 수요가 여전한 상황에서 강남권의 재건축 기대감이 커지는 것도 한몫하고 있다고 합니다.

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부동산 시장은 관망세 짙어지면서 거래 절벽 현상이 이어지는 가운데 신고가 경신하는 단지가 나올 것

전문가들은 당분간 부동산 시장은 관망세 짙어지면서 거래 절벽 현상이 이어지는 가운데 신고가 경신하는 단지가 나올 것이라고 전망하고 있습니다.

2020년 부터 급등했던 집값에 대한 피로감, 보유세 강화 등으로 부동산 시장이 쉬어가는 모습을 보이고 있지만 강남 등 주택 수요가 몰린 지역은 정부의 규제에 따른 공급 부족등의 수급 불균형, 희소성이 부각되면서 재건축 단지를 중심으로 신고가가 경신되고 있다고 합니다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울 아파트값의 상승세 둔화와 거래 감소만으로 대세 하락장으로 보는 것은 시기상조"라며 "관망세가 짙어지면서 당분간 거래 절벽 현상이 이어지면서 신고가를 경신하는 단지가 나오는 등 혼조세를 보일 것"이라고 설명했다.

권 교수는 "지난해부터 급등한 집값에 따른 피로가 누적됐고, 보유세 강화 등으로 부동산 시장이 '숨 고르기' 단계"라며 "강남 등 주택 수요가 몰린 지역은 정부의 각종 규제에 따른 공급 부족으로 수급 불균형이 이어지고, 희소성이 부각되면서 재건축 단지를 중심으로 신고가를 경신하는 사례가 나오고 있다"고 덧붙였다.

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서울 아파트 3.3㎡당 매매가 4년 새 '1868만원' 상승… 강남구 1위

https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2021032417148096096

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21년 02월, 서울 아파트 3.3㎡(평)당 평균매매가격 4194만원

부동산정보 제공업체 경제만랩은 KB부동산 리브온 주택가격동향을 분석한 결과 2017년 5월 서울 아파트 3.3㎡(평)당 평균매매가격은 2326만원이었으나 지난달에는 4194만원으로 상승했다고 밝혔습니다.

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가장 많이 오른 곳 강남구, 21년 02월 기준 3.3㎡(평)당 평균매매가격 7492만원

가장 많이 오른 곳은 강남구로, 2017년 5월 강남구 아파트 3.3㎡당 평균매매가격은 4397만원이었으나 지난달에는 7492만원으로 3095만원 올랐다고 합니다.

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서초구, 21년 02월 기준 3.3㎡당 평균매매가격 6470만원

강남구를 제외하고 문재인 정부 이후 3.3㎡당 평균매매가격이 2000만원 이상 오른 자치구는 8곳으로 조사됐다고 합니다.

서초구는 2017년 5월 3831만원에서 지난달 6470만원으로 2640만원 상승, 서울에서 두 번째로 아파트 평균매매가격이 높았다고 합니다.

이어 송파구는 2870만원에서 5348만원으로 2478만원 올랐습니다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "공시지가 상승으로 인해 다주택자에 대한 세 부담이 커지면서 일부 아파트들의 가격 조정이 있을 수 있지만 강남구는 다른 지역보다 수요가 탄탄하고 증여를 통해 보유한 주택을 처분할 수 있는 만큼 아파트 가격 안정화는 어려울 수 있다"고 말했다.

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[현장] 서울 집값 조정? 대수롭지 않다는 '노도강'…"또 이러다 말겠죠"

https://www.dailian.co.kr/news/view/975314

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노도강 부동산업계, 아파트 급매물 없고 호가에 큰 변화 없어, 집값 안정세 분위기 아냐

노도강 지역의 부동산 업계에서는 공시가 상승과 3기 신도시 여파로 집값이 안정세에 접어들었다는 분석이 있었지만, 그런 분위기를 확인하긴 쉽지 않다고 합니다.

공급대책과 공시가 상승으로 1000~2000만원정도 저렴하게 매물을 내놓는 집주인도 간혹 있지만 급매도 없고 이전 가격을 유지하거나 호가를 올리는 경우도 더러 있다고 합니다.

그렇다 보니 공인중개사 분들은 주택가격에 변동이 없다고 말하고 있습니다.

중계동 B 공인중개업소 관계자는 "공시가 급등에 놀라긴 했지만, 그렇다고 집을 저렴하게 내놓겠다는 집주인들은 하나도 없었다"며 "앞으로도 비슷할 것"이라고 했다.

서울시 노원구 상계동의 한 공인중개사는 "또 이러다 말겠죠. 공급 정책과 공시가 상승으로 1000만~2000만원 정도 저렴하게 매물을 내놓는 집주인도 있긴 해요. 하지만 딱 그 정도지 언론에서 얘기가 나오는 것처럼 크게 조정받거나 하는 그런 상황은 아니에요. 급매도 없고 호가에도 크게 변화가 없습니다."

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3기 신도시 등 공급대책 발표, 매수세 끊기지 않아.

3기 신도시 등 공급대책 발표에 매수자들이 끊겼다는 얘기는 현장에서는 과장된 이야기라고 하네요.

오히려 LH사태로 공급에 차질이 생길지 모르는 상황에서 집을 안사고 버틴다는게 쉽지 않다고 얘기합니다.

중계동의 C 공인중개사는 "예전보다는 적은 것은 사실이지만 그렇다고 아예 매수세가 끊겼다라고는 보기 힘들다"며 "LH 사태도 그렇고 문재인 정부의 임기가 1년 남았는데, 언제 공급될 줄 알고 집을 안 사고 버티겠나. 조금 과장된 이야기"라고 지적했다.

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4~5월 관망세, 그 이후 다시 시장 움직일 것

김학렬(필명 빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "한 두건 낮은 금액의 거래로 해당 지역의 하락을 논할 수는 없다"며 "다만 4~5월은 관망세로 시장이 움직이되, 그 이후는 시장이 다시 움직일 것"이라고 분석하기도 하였습니다.

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굳이 싸게 팔 이유 없어, 관망세가 나타나지만 하락을 나타내는 것 아냐

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "현찰이 필요한 것이 아니면 집을 굳이 싸게 팔 이유는 없다"며 "대세하락이 되려면 매물이 나와도 시장 흡수가 안되고 계속 매물이 쌓여야 하지만 현재 시장은 그렇지 않다. 관망세가 나타난 것은 사실이지만 그게 하락을 나타내는 것은 아니다. 봄 부터 다시 상승장에 접어들 것"이라고 전망했습니다

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고가주택 위주로 시장이 재편되면서 중저가 지역의 경우에는 약세를 보일 수 있어, 과세 기준일 이후 집값 다시 상승, 예전같은 급등수준은 아닐 것

송승현 도시와경제 대표는 "현재의 부동산 시장은 똘똘한 한 채로 수요가 몰리는 상황이라, 지속적인 우상향을 그리긴 힘들다. 조정 받을 가능성이 크다"며 "예전처럼 저렴한 가격을 앞세워 서울의 집값을 리딩하는 모습은 사라질 것"이라고 말했습니다.

그러면서 "과세 기준일 이후에는 다시 집값이 상승할 수는 있지만, 예전처럼 급등 수준을 보이지는 않을 것"이라고 말하였습니다.

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서울 목동12단지, 재건축 안전진단 조건부 통과

https://www.yna.co.kr/view/AKR20210324144800003?input=1195m

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재건축 정밀 안전진단 점수(100점 만점)에 따라 E등급(31점 미만)은 안전진단 통과, D등급(31∼55점)은 공공기관(한국건설기술연구원·국토안전관리원)의 적정성 검토를 받아야 한다. ​A∼C등급은 재건축 불가, E등급 재건축 확정, D등급은 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원(옛 한국시설안전공단)의 2차 정밀안전진단(적정성 검토)을 통해 최종 통과 여부 가려

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양천구 목동신시가지 아파트 12단지 재건축 정밀안전진단 1차 조건부 통과

2021년 03월 24일 부동산업계와 양천구청에 따르면 목동 12단지는 안전진단 결과 49.15점(D등급)으로 조건부 재건축 판정을 받았습니다.

https://www.etoday.co.kr/news/view/1905774 ▲목동 신시가지 1~14단지 위치도. (이투데이)

 

​목동12단지의 안전진단 점수, 통과된 11개 단지 중에서 가장 최저점

목동12단지의 안전진단 점수는 지금까지 1차 안전진단을 통과한 11개 단지 가운데 최저점이라고 하네요.

점수가 낮을수록 재건축에 유리한데 이전까지는 목동 14단지(49.48점)의 점수가 가장 낮았다고 합니다.

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목동 신시가지 아파트는 14개 단지 2만7천여 가구 규모, 6단지 재건축 확정, 11개 단지 1차 안전진단 통과

목동 신시가지 아파트는 14개 단지 2만7천여 가구 규모라고 합니다.

2020년 06월 6단지가 처음으로 안전진단을 최종 통과해 재건축이 확정됐고, 11개 단지(1·2·3·4·5·7·10·11·12·13·14단지)는 1차 안전진단을 통과했습니다.

8단지 안전진단 결과는 2021년 04월초에 나올 예정이라고 합니다.

그리고 9단지는 1차 안전진단을 통과했으나 2차 적정성 검토 관문을 넘지 못하고 탈락했다고 하네요.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/06/635272/ [매부리TV] 재건축 시동 건 '목동'…노른자는 5·7단지, 가성비는 11·12단지