[21.03.29]서울역 북부역세권 개발계획 확정/고분양가 심사방식,시세 60~70%,로또청약/서울시장 보궐선거,규제완화,재건축 기대감/신월동 신원파크,길훈아파트,예비안전진단 통과

서울역에 40층 복합단지…도심 첫 MICE 시설도

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/03/294076/

사전협상 5000㎡ 이상 대규모 개발용지인 경우 원활한 개발을 위해 용도지역 변경 및 기부채납 비율을 결정하는 절차

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서울역 북부역세권 개발계획 확정, 2022년 착공, 2026년 준공 목표

2021년 03월 28일 서울시는 코레일(토지 소유자) 및 한화 컨소시엄(시행자)과 사전협상을 거쳐 `서울역 북부역세권` 개발계획을 확정했다고 밝혔습니다.

2022년 착공, 2026년 준공 목표로 사업을 추진한다고 합니다.

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한화 컨소시엄, 입찰가 7000억원 시행권 따내

이번 서울역 북부역세권 사업은 2008년부터 10년 넘게 표류한 사업으로 우선협상자 선정 과정에서 탈락한 메리츠 컨소시엄 측에서 결과가 부당하다며 2019년 소송을 제기하였으나 법원이 이를 기각한 이후 사업은 급물살을 탔고 2020년 4월 코레일과 한화 측이 사전협상 제안서를 제출하면서 협상조정협의회 등 논의가 1년 가까이 이뤄졌고, 한화 컨소시엄은 입찰가 7000억원으로 시행권을 따냈습니다.

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지하 5층~지상 40층, 5개동 규모, 주상복합 및 MICE(컨벤션)시설

서울역 북부역세권 사업은 최고 40층 높이 주상복합 및 MICE(컨벤션)시설로 총 사업비만 1조6000억원 규모로, 코엑스 및 세텍(SETEC)과 같은 컨벤션 시설을 바탕으로 단절된 서울역 동서를 잇고 개발 동력을 확보한다는 취지에서 개발이 이뤄지게 됩니다.

자재·물류창고로 쓰이던 서울역 북부역세권(중구 봉래동2가 122 일대) 땅 2만9298㎡ 일대에 용적률 793.7%, 연면적 약 35만㎡, 지하 5층~지상 40층, 5개동 규모 업무 복합시설이 들어서게 되었습니다.

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MICE 시설 연면적 2만4403㎡ 이상 규모로 2000명 이상 수용 가능, 700실 오피스텔

MICE 시설은 연면적 2만4403㎡ 이상 규모로 2000명 이상 수용 가능한 대회의실 1곳 등 국제회의 수준에 맞게 확보한다고 합니다.

전체 연면적 50% 이상은 MICE 시설과 함께 호텔 및 판매·업무 시설 등으로 활용할 계획이라고 하네요.

나머지 연면적 30% 내외에는 700실 규모 오피스텔이 들어설 계획이라고 합니다.

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서울시, 용도지역상 3종일반주거지역, 일반상업지역으로 용도 변경, 철도 지정 폐지할 계획

서울시는 이번 개발계획에 맞게 도시·건축공동위원회를 열고 용도지역상 3종일반주거지역인 곳을 일반상업지역으로 바꾸는 한편 도시계획시설(철도) 지정도 폐지할 계획이라고 합니다.

3종일반주거지역과 일반상업지역은 시 조례상 용적률 상한이 각각 250%, 800%다.

개발사업에서 나오는 공공기여 약 2200억원은 단절된 서울역 동서를 잇는 보행로 설치로 이어질 전망이라고 합니다.

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고분양가 심사방식 바꿔도 시세 60~70%…'로또청약' 못막는다

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01266086628988240&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

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경기도 안양 덕현지구주택재개발조합 최근 주택도시보증공사(HUG) 재심사를 통해 덕현지구 아파트 분양가를 3.3㎡당 2262만원으로 통지 받아. 조합은 실망스럽단 분위기

​2021년 03월 대구 수성구 만촌동에 공급하는 ‘힐스테이트 만촌역’ 아파트는 3.3㎡당 평균 2454만원으로 분양가격이 정해져 이는 주변 시세의 60% 수준

인근 ‘e편한세상범어’ 아파트 전용면적 84㎡의 최근 실거래가격은 9억5000만원으로 3.3㎡당 3732만원

​대구 수성구, ‘두산동 호반써밋’은 3.3㎡당 2184만원 아래에서 책정될 가능성이 높아.

인접한 수성SK리더스뷰의 최근 실거래가격(전용 154㎡, 12억4300만원)이 3.3㎡당 2700만원대임을 고려하면 70%가 채 안돼

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​HUG, 고분양가 심사제도 개선에도 주변시세의 60~70%, 로또청약

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도 개선에도 주택분양가는 여전히 주변 시세의 60~70%에 불과해 시세차익을 노린 ‘로또청약’을 막기에 역부족이란 지적이 나오고 있습니다.

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HUG 심사제도 변경 후 한 달여 간 전국 18곳 사업장의 아파트분양보증 심사

정동만 국민의힘 의원이 28일 HUG에서 받은 자료를 보면 HUG는 심사제도 변경 후 한 달여 간 전국 18곳 사업장의 아파트분양보증 심사를 벌였다고 밝혔습니다.

여기에 경기와 대구 각 6곳, 인천과 광주 각 2곳, 대전과 부산 1곳 등이라고 합니다.

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심사제도 변경후에도 낮은 분양가 실망한 조합 분양 지연

지방의 사업장에서는 심사 개선으로 오르긴 했지만 조합 기대치나 주변 시세엔 못 미쳐서 선분양을 확정하지 못한 상태라고 합니다.

수도권도 마찬가지로 기존보다는 올랐지만 시세와의 격차가 여전히 크다고 합니다.

분양업체 한 관계자는 “당초 조합에선 평당 2410만원 수준을 원했는데 HUG에서 턱없이 낮은 분양가를 제시해 후분양까지 고려했던 곳”이라며 “심사 개선으로 오르긴 했지만 조합 기대치나 주변 시세엔 못 미쳐서 선분양을 확정하지 못한 상태”라고 했다.

 

심사방식 바꿨음에도 분양가격 시세 80% 수준에도 못 미쳐

심사방식을 바꿨음에도 분양가격이 여전히 시세 80%에도 못 미친다고 합니다.

HUG는 기존엔 주변 시세의 최대 105%가 넘지 못하게 통제해 왔습니다.

지금은 인근 분양사업장과 준공사업장을 하나씩 골라 그 분양가격에 지역 주택가격변동률을 곱한 뒤 둘 중 높은 가격을 신규 아파트 분양가격으로 매긴다고 합니다.

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분양사업장 최근에 105% 상한 적용, 오래전 준공된 아파트면 더 분양가 낮아져

주택협회 관계자는 먼저 “주택가격변동률을 곱할 때 KB국민은행이 아닌 한국부동산원 통계를 적용하기 때문에 집값이 올랐더라도 시장 체감보다 낮은 상승률이 곱해진다”고 말하였습니다.

이어 “분양사업장은 최근에 ‘105% 상한’을 적용받은 분양가격이라 여기에 시세변동률을 곱해도 분양가격이 크게 오르지 않고, 오래 전 준공한 아파트면 분양가격이 더 낮았을 것이기 때문에 결과적으로 분양가격이 크게 오르지 못하는 것”이라고 하네요.

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​심사기준 바꿔도 당분간 시세보다 상당히 저렴한 로또 분양 이어질 듯

고준석 동국대 겸임교수는 “HUG에서 오랫동안 분양가를 통제해 왔기 때문에 심사기준을 바꿔도 분양가 상승이 괄목할 수준으로 이뤄지지 않았다”며 “이대로면 한동안은 시세보다 상당히 저렴한 ‘로또분양’에 따른 청약 과열이 계속될 것”이라고 지적했다.

HUG 관계자는 “제도 개선 초기라 분양가 상승 여부를 판단하긴 어렵다”며 “분양가가 시세에 크게 못 미치는 지역은 합리적 수준으로 산정되고 시세보다 과대 산정된 지역은 과열이 완화될 것”이라고 했다.

당분간 로또청약은 지속될거 같네요.

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너도나도 규제완화···"이주·철거부터 먼저 하자" 들뜬 재건축

https://www.sedaily.com/NewsView/22JZH65OLK

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잠실주공5단지, 이주철거 진행한뒤 정비계획안 변경추진하자.

재건축을 추진하고 있는 서울 송파구 ‘잠실주공5단지’가 지난 25일 조합장 명의의 글을 통해 “이주·철거부터 진행한 뒤 정비 계획안 변경을 추진해야 한다”는 의견을 제시했다고 합니다.

새롭게 선출될 서울시장의 잔여 임기(1년) 내에 사업 속도를 내려면 핵심 과제인 정비 계획안 변경을 뒤로 미루더라도 이주 등 다른 절차를 빨리 추진하는 것이 더 낫다는 논리입니다.

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서울시장 보궐선거, 정비사업 규제 완화 약속, 기대감에 가격 상승중

서울시장 보궐선거에 출마한 여야 후보 모두 공급 확대를 목적으로 ‘정비사업(재개발·재건축)’ 규제 완화를 약속하면서 서울 강남·북 등 주요 요지의 재건축 단지들이 기대감에 가격이 상승하고 있습니다.

특히 강남구 압구정동의 경우 한 달 새 실거래 매매가가 11억 원 급등하기도 했습니다.

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서울 양천구 목동, 강남구 압구정동, 송파구 잠실동, 마포구 성산시영 등 기대감

2021년 03월 28일 서울경제가 양천구 목동, 강남구 압구정동, 송파구 잠실동 등 주요 지역의 재건축 분위기를 취재한 결과 대부분 단지에서 규제 완화 기대감이 부풀고 있다고 전하였습니다.

압구정동의 한 중개업소 관계자는 “현재 지지율이 높은 야당 후보가 재건축 규제를 확 풀어주겠다고 한 만큼 당선되면 재건축 바람이 크게 불 것으로 기대하고 있다”고 말했습니다.

마포구 성산시영 단지 인근의 한 중개업소 관계자는 “야당에서 오세훈 국민의힘 후보로 단일화된 날 매수 문의 전화가 급증했다”고 분위기를 전하기도 했습니다.

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여의도 지구단위계획 교통영향평가 연구용역 발주, 규제완화 기정사실화, 집주인들 매물 거둬

여의도는 서울시가 3년 만에 여의도 지구단위계획 교통영향평가 연구 용역을 발주하기도 하면서 규제완화가 기정사실로 되면서 집주인들이 매물을 거둬들이고 있다고 합니다.

여의도의 한 중개업소 관계자는 “규제 완화가 기정사실로 되면서 집주인들이 매물을 거둬들이고 있다”며 “선거 이후 추이를 보고 움직이려는 분위기가 확산되고 있다”고 말했다.

 

사업 추진 기대감, 집주인들 매물 거둬들여, 거래량 크게 줄어, 신고가 갱신

사업 추진 기대감에 집주인들이 매물을 거둬들여 거래량은 크게 줄었지만 종종 나타나는 실거래는 기존 최고가를 훌쩍 뛰어넘는 신고가 거래로 이어지고 있다고 합니다.

​압구정 현대1·2차 전용면적 196㎡ 아파트는 15일 63억 원에 거래됐는데 지난달 직전 거래였던 51억 5,000만 원보다 무려 11억 5,000만 원이 뛴 가격이다.

잠실주공5단지 전용 83㎡는 올해 초 24억 원대에서 거래됐지만 5일에는 26억 8,100만 원까지 올랐다.

성산시영 전용 50㎡는 8일 10억 1,500만 원에 손바뀜이 일어나면서 해당 평형 첫 10억 원 돌파에 성공했다.

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규제완화, 공급 확대 긍정적, 주택시장 매매 상승 자극, 공약이 지켜질지..

전문가들은 규제 완화를 통한 공급 확대는 긍정적이지만 주택 시장을 더욱 자극시키지 않을까 우려하고 있습니다.

한 전문가는 “사실 공약이 제대로 지켜지는 게 쉽지 않다”며 “기대감만 키우고 현실화는 늦어지면서 호가만 계속 높아지는 부작용이 나타날 수 있다”고 우려하고 있습니다.

보궐선거로 선출되는 서울시장의 임기가 1년 남짓으로 짧은데다 구체적인 규제 완화 정책이 시행될지 예단하기 어려운 만큼 지나친 낙관론을 펴기는 이르다는 반응도 나오고 있습니다.

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보궐선거로 인해 서울 재건축 기대감이 커지고 있습니다.

이로 인한 서울 재건축 추진 아파트들의 가격이 뛰면서 주변에도 영향일 미칠 것이라 생각합니다.

과연 1년남짓 남은 임기의 서울시장으로써 규제 완화 정책을 시행할 수 있을지 생각하게 되네요.

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목동 재건축 훈풍에… 옆동네 신월도 들썩

https://www.fnnews.com/news/202103281730331666

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신월동 신원파크, 길훈아파트, 예비안전진단 통과

서울 목동 아파트단지들이 잇따라 안전진단을 통과하는 가운데 인근 신월동 재건축단지들도 예비안전진단에 나서고 있습니다.

이에 2021년 03월 28일 양천구청과 정비업계에 따르면 신월동 신원파크, 길훈아파트가 지난주 예비안전진단을 통과했다고 하네요.

양천구청 관계자는 "해당 단지 소유자들의 요청이 들어와 외부전문가와 함께 현지조사를 한 결과 정밀안전진단이 필요하다는 결론을 얻고 이에 필요한 비용 등을 안내한 상황"이라면서 "예비안전진단이라는 정식명칭은 없지만, 정밀안전진단을 신청할 수 있게된 것은 맞다"고 설명했다.

양천구는 현지조사를 통해 "해당 아파트들은 준공 후 30여년이 경과해 건물 내외부, 각종 설비상태 등이 노후돼 교체·개선비용이 매년 증가하고 있다"며 "주차난이 심각해 재난안전사고 발생 시 소방차 진입 등이 매우 곤란해 주민피해가 우려되고, 건물 노후화가 진행되고 있는 점 등을 고려해 안전진단전문기관의 정밀안전진단이 필요한 것으로 검토됐다"고 밝혔다.

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1987년생, 신안파크, 길훈아파트

신안파크 아파트는 1987년 지어진 총 485가구로 용적률 137%, 건폐율은 28%의 아파트로 올해 34년이 되었다고 합니다.

길훈아파트도 1987년 완공된 290가구 규모 단지로 용적률은 137%, 건폐율은 30%이라고 합니다.

신월동은 목동선 경전철 사업의 수혜지로 꼽히면서 관심이 높아지고 있는 지역으로 예비안전진단 통과소식 후 재건축 문의가 늘고 있다고 합니다.

신월동 A공인 관계자는 "신월동은 목동선 경전철 사업의 수혜지로 꼽히면서 관심이 높아지고 있는 지역"이라면서 "특히 지난주 예비안전진단 통과소식 후 재건축 물건에 대한 매수문의가 늘어난 상황"이라고 전했다.

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신월동 일대 재건축, 가로주택정비사업등 활발하게 추진중

신월동 일대는 해당 단지들 뿐만 아니라 도처에서 재건축이 활발하게 추진되고 있다. 같은 지역 신월시영아파트는 지난해 11월 1차 안전진단을 조건부로 통과하고 현재 2차 안전진단을 준비 중이라고 합니다.

더불어 가로주택정비사업도 함께 추진, 2021년 02월에는 '덕화연립 가로주택정비사업'이 사업시행인가를 받아 70가구 규모의 아파트가 새롭게 들어설 예정이라고 하네요.

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​좀 거리가 있네요.

당장 재건축이 되는 것도 아니고 10년을 기다려야 하고, 신목동선이 경우도 계획은 잡혀 있지만 ...