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[기사정리]서울 아파트 가격 -0.01% 기록, 집값이 잡힌걸까요?/ 강남3구의 재건축 집값 하락에 의한 서울 매매가격 하락, 경기도 2.20대책에도 상승세 지속/ 전세가격 상승중기사읽기 2020. 3. 29. 18:33728x90
부동산114에 따르면 강남3구 아파트 가격이 3주째 하락세를 보이고 있는 와중에 서울의 아파트 매매 상승율이 -0.01%를 기록했다고 하네요.
그래서 이를 토대로 기사를 찾아서 정리를 해봤습니다.
부동산 114에 따르면 강남3구 아파트 가격이 3주째 하락세를 보이면서 서울의 아파트 가격도 -0.01%를 기록하였지만 중저가 아파트는 여전히 상승세입니다.
강남 3구 3주째 내림세에...서울 아파트값 -0.01%
서울 아파트값이 10개월 여 만에 마이너스로 돌아섰다고 합니다.
부동산114에 따르면 노원과 구로, 관악 등 중저가 아파트가 많은 지역에서 오름세가 지속되는 혼조세는 여전하지만 3주 연속 내린 강남 3구 아파트값이 서울 전체의 집값 하락을 이끌면서 이번 주 서울 아파트 매매가격 변동률은 -0.01%를 기록했다고 합니다.
이는 지난 2019년 6월 첫 주(-0.01%) 이후 기록한 첫 하락이며, 재건축이 0.19% 하락했고 일반 아파트는 0.01% 상승했다고 했다고 기사에서 말하고 있습니다.
지역별로는 송파(-0.17%), 강남(-0.12%), 강동(-0.06%), 서초(-0.04%), 용산(-0.01%) 등 고가 아파트가 많은 지역 위주로 하락했스니다.
강남에서 하락 폭이 큰 거래가 많았다. 개포동 래미안블레스티지와 주공5ㆍ6단지, 대치동 은마, 한보미도맨션 등 재건축과 신축아파트가 500만 -9,000만 원 떨어졌다고 합ㄴ다.
반면 중저가 아파트에 수요가 간간이 이어지면서 노원(0.21%)과 구로(0.18%), 관악(0.14%), 금천(0.11%), 도봉(0.09%) 등에서는 오름세가 이어졌습니다.
부동산 114에 따르면 서울의 아파트 매매가격은 재건축이 0.19% 하락했고 일반 아파트는 0.01% 올랐습니다. 강남3구 집값이 3주 연속 하락, 투자 성격이 강한 재건축 아파트값이 하락세를 견인했다고 합니다.
서울 아파트값, 10개월 만에 하락…강남 재건축 주도
http://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4079524
강남·송파 재건축, 한달새 호가 3억원 ‘급락’
부동산114에 의하면 재건축이 0.19% 하락했고 일반 아파트는 0.01% 올랐습니다.
강남3구 집값이 3주 연속 하락했으며 투자 성격이 강한 재건축 아파트값이 하락세를 견인했습니다.
이에 여경희 부동산114 수석연구원은 "12·16대책 이후 고가 아파트를 중심으로 불거진 매수자 관망세가 코로나19로 확대되는 분위기"라며 "거래위축으로 시장을 리드하는 강남권 집값 하락세가 장기화할 경우, 비강남권과 수도권 집값 상승세에도 제동이 걸릴 것"이라고 말했습니다.
그러면서 강남·송파 지역의 재건축 아파트 호가가 하락하고 있다고 기사에서 말하고 있습니다.
불과 한 달 사이에 호가가 ‘억’ 단위로 주저앉았고 실거래가는 호가보다 더 낮다는 것이 강남, 송파인근 공인중개소 관계자들이 얘기하고 있다고 합니다.
이에 전문가들은 코로나19로 인해 투자심리가 위축된 상황에서 코로나사태가 진화되지 않는다면 투자성을 띈 재건축 매물은 가격이 더 내려갈 것이라고 전망하고 있습니다.
심교언 건국대 교수는 “재건축 아파트는 기본적으로 투자의 성격을 갖고 있다”며 “코로나19 확산 등으로 인해 경제가 위축, 투자심리가 얼어붙고 있는 상황에서 재건축 매물의 가격이 하락하는 것은 당연한 결과”라고 분석하면서 “글로벌 금융위기 때를 보면 집값이 20~30%는 우습게 빠졌었다”며 “코로나발 경제위기도 장기화된다면 앞으로 집값이 10~20%는 더 빠질 것”이라고 부연하였습니다.
재건축단지들 특히 강남권의 재건축 단지들은 투자 수요자들이 많기 때문에 지금과 같은 코로나19사태로 인한 경기침체 등으로 인한 경기심리가 위축되는 것에 영향을 다른 일반 아파트보다는 많이 받는 것이 사실입니다.
그리고 이들 강남권 재건축, 재개발 아파트들은 가격 자체가 크기 때문에 이런 시기에 호가가 1 ~ 2억이 떨어지는 것은 이때껏 부동산 규제가 있었던 때가 되면 항상 흔들리곤 했습니다.
실례로 2019년 09월 14일자 기사에서 박원순 시장님이 강남 은마아파트, 잠실주공 등에 대해 재건축은 쉽지 않다고 말하자 2억이나 넘게 호가가 빠지기도 했기 때문입니다.
박원순에 재건축 거절당한 은마·잠실주공…2억5000만원 `뚝` - 2019년 09월 14일자
http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2019041802109932036001&ref=naver
박원순 서울 시장이 최근 강남 재건축 인허가는 어렵다고 선을 그으면서 사실상 재건축 사업을 거절당한 은마아파트와 잠실주공 5단지의 인기가 차갑게 식었다. 은마아파트의 경우 전용 76㎡의 실거래가가 6개월 만에 2억5000만원 뚝 떨어졌다.
오히려 이런 때를 기회로 삼아서 급매로 3~4억이 떨어진 물건을 매입하시는 투자자들이 있어, 급매로 나온 물건은 사라지고 있는 상황이라고 블로그에서 종종 보게 됩니다.
서울 중저가 아파트는 여전히 상승세가 지속중에 있으며, 서울 인근의 경기도지역도 상승세가 지속중입니다. 특히 2020년 2.20대책의 타켓이 된 수용성 지역의 상승폭이 둔화되긴 했지만 0.15% 상승을 하고 있습니다.
강남 3구 3주째 내림세에...서울 아파트값 -0.01%
부동산114에 따르면 노원과 구로, 관악 등 중저가 아파트가 많은 지역에서 오름세가 지속되는 혼조세는 여전하다고 합니다.
중저가 아파트에 수요가 간간이 이어지면서 노원(0.21%)과 구로(0.18%), 관악(0.14%), 금천(0.11%), 도봉(0.09%) 등에서는 오름세가 이어지고 있다고 합니다.
그리고 신도시는 산본(0.05%), 중동(0.03%), 분당(0.02%), 파주운정(0.02%), 일산(0.01%) 순으로 올랐으며, 경기ㆍ인천은 오산(0.37%), 군포(0.31%), 구리(0.29%), 의왕(0.19%) 등이 올랐다고 기사에서는 말하고있습니다.
그리고 2020년 서울규제로 인한 풍선효과로 경기 집값 상승을 견인했던 수용성은 02.20대책으로 3월 중순 이후 상승폭이 둔화되긴 했지만 0.15%의 상승세를 유지하고 있다고 합니다.
부동산114에 따르면, 서울 지역과 경기도 지역의 전세가격이 상승하고 있습니다. 서울은 그동안 전세가격이 급등한 양천,마포, 서초는 하락하고 있지만 그동안 소외되었던 지역들의 전세가격이 상승하고 있고, 경기도도 전세가격이 상승하고 있습니다.
강남 3구 3주째 내림세에...서울 아파트값 -0.01%
서울 아파트값, 10개월 만에 하락…강남 재건축 주도
http://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4079524
부동산 114에 의하면 전세시장은 오름세가 이어지고 있다고 합니다.
금천(0.13%), 동작(0.10%), 관악(0.09%), 동대문(0.09%), 강동(0.08%), 중랑(0.08%) 순으로 올랐고 양천(-0.03%), 마포(-0.03%), 서초(-0.01%)는 하락했다고 합니다.
신도시는 광교(0.03%), 분당(0.02%), 일산(0.02%), 평촌(0.02%)이 상승했고 나머지는 보합세(0.00%)를 나타내고 있다고 합니다.
여경희 부동산114 수석연구원은 "전세의 경우 코로나19 감염 우려로 집 보여주기를 꺼리는 세입자들이 재계약하는 사례가 늘면서 매물이 줄었고 정비사업 이주 및 직주근접 수요가 꾸준해 선호 지역을 중심으로 상승세가 이어질 것"이라고 전망했습니다.
한국감정원에 따르면, 정부의 잇단 규제 대책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 장기화하면서 강남구를 포함한 강남4구(강남,서초,송파, 강동)의 아파트 매매가격은 하락하는 반면, 전세가격은 상승하고 있습니다.
"전세 대신 돈 되는 월세로"…서울 아파트 전셋값 '꿈틀'
https://newsis.com/view/?id=NISX20200327_0000973381&cID=13001&pID=13000
정부의 잇단 고강도 규제 대책과 코로나19 여파로 서울의 전통적인 '교육 1번지'로 꼽히는 강남구를 포함한 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 아파트 매매가격은 하락한 반면, 전세가격은 상승세를 이어가면서 한국감정원의 2020년 03월 넷째 주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 지역 전세가격은 0.04% 상승했습니다.
한국감정원에 따르면 서울지역은 봄 이사철과 학군 및 정비사업 이주 수요, 직주근접 수요가 있는 지역 위주로 6주 연속 비슷한 상승세를 유지하고 있다고 설명하고 있습니다.
특히 강남4구 가운데 집값 상승효과가 기대되는 재건축 단지나 정비사업 이주수요가 있는 서초구와 강남구는 전주 대비 각각 0.10%, 0.07% 상승했고, 가격대가 낮은 외곽 단지 위주로 상승세를 보인 송파구와 강동구는 각각 0.06%, 강동구 0.03% 올랐다고 전하고 있습니다.
인근지역 정비사업 및 직주근접 수요가 높은 동작구는 0.08%, 마곡지구 인근 가양·방화동의 중저가 아파트 단지 위주로 상승한 강서구는 0.06% 상승했다고 합니다.
특히 한국감정원 관계자의 말에 의하면 코로나19사태로 인해 대다수 지역이 안정세를 이어가고 있지만 봄 이사철 도래 ,정비사업 이주수요 , 학군 우수한 지역과 역세권 인기 대단지, 상대적으로 가격대가 낮은 단지 위주로 매물이 부족한 현상을 보이고 있어 지난주 상승폭을 유지하고 있다고 말했습니다.
그리고 이런 전세시장의 불안한 움직임은 당분간 계속될 전망으로 전반적으로 전세 매물이 부족한데다 집값 상승에 대한 기대감이 줄면서 집을 사는 대신 당분간 전세를 택하는 수요가 증가하는 등 전셋값 상승을 부추기는 요인들이 적지 않기 때문이라고 기사에서는 말하고 있습니다.
부동산 114에서는 양천(-0.03%), 마포(-0.03%), 서초(-0.01%)는 하락했다고 밝히고 있습니다. 이는 기관마다 틀리기 측정하는 방식이 틀리기 때문에 어느 하나에 기준을 두고 보시는것은 바람직 하지 않다고 생각합니다. 둘다 비교해 보시길 추천드리며 꼭 자신만의 인사이트를 갖는게 중요하다는 것을 꼭 말씀드리고 싶습니다.
결국 정부의 고강도 규제와 코로나19 장기화로 인해 집값 불확실성이 가중되면서 매매 대기수요가 전세시장으로 대거 몰리면서 전셋값 상승에 영향을 미칠 것으로 전망하면서 여기에 강남권 재건축 단지 이주와 청약 수요까지 더해지면서 전셋값 상승 요인으로 작용할 가능성이 높아지고 있다고 기사에서는 설명하고 있고, 이에 대해서 저도 규제에 의한 역공과 더불어서 코로나19사태로 인해 전세이주를 해야 하는 사람들을 그대로 머무르게 하는 효과는 있다고 생각하고 있습니다.
공시가격 인상과 기준금리 인하로 전세매물이 더욱 줄어들 가능성이 커졌습니다. 보유세 부담이 늘어난 집주인들이 전세대신 월세나 반전세로 전환하는 움직임이 감지되고 있어서 입니다.
"전세 대신 돈 되는 월세로"…서울 아파트 전셋값 '꿈틀'
https://newsis.com/view/?id=NISX20200327_0000973381&cID=13001&pID=13000
최근 공시가격 인상과 기준금리 인하로 전세 매물이 줄어들 가능성이 커지고 있다고 합니다.
공시가격 인상에 기준금리 인하까지 더해지면서 보유세 부담이 늘어난 집주인들이 전세보다 월세나 전세보증금 일부를 월세로 돌리는 '반전세'(준전세) 전환 움직임이 곳곳에서 감지되고 있습니다.
특히 서울 전세시장에서 반전세 비중도 증가하고 있다고 합니다.
서울부동산정보광장에 따르면 2020년 02월 서울 아파트 전월세 거래(계약일 기준)는 총 8769건을 기록했고, 지난 1월 1만709건보다 약 1940건(22%) 줄어든 수준이라고 합니다. 다만, 같은 기간 반전세(준전세)가 차지하는 비중은 되레 늘었다고 합니다.
전월세 거래 건수는 세입자의 전입신고 등 전월세 확정일자를 기준으로 집계하는데 2020년 02월 계약을 체결하고, 아직 전입신고를 하지 않은 계약 건이 등록되면 비중이 더 늘어날 것으로 보인다고 합니다.
강력한 대출 규제와 공시가격 급등에 따른 보유세 부담으로 집주인들이 전세보다 월세를 선호하는 현상이 확산되면서 전세매물이 더욱 줄어들 것으로 예상하고 있습니다.
이에 전문가들은 전세시장의 수급 불균형에 따른 전셋값 상승 우려된다고 밝히고 있습니다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 공시가격 인상 등 잇단 규제와 기준금리 인하 등으로 전세 공급이 더 줄어든 반면, 수요는 늘어날 가능성이 높아 수급 불균형에 따른 전셋값 상승 가능성이 있다"며 "코로나19 사태로 집값 불확실성이 높아진 가운데 주택 구입 대기 수요와 청약 대기 수요까지 겹치면서 서울 전셋값이 상승세를 이어갈 것"이라고 하면서 "은행 금리 자체가 낮기 때문에 집주인들이 전세 물건을 예금보다 수익성이 높은 월세나 반전세로 전환할 것"이라며 "전세 매물이 워낙 적은 상황이라 반전세라도 입주하려는 세입자가 있을 수밖에 없다"고 말하였습니다.
그런데 제가 볼때는 그렇게 차이가 나보이진 않네요. ^^;;
확실히 지난 2019년 7월부터 전세거래량은 거의 1만건 정도씩이 되고 있는 상황에서 2020년 01월에 9500여건으로 내려온 것을 보자면 전세수요가 빠진 것은 맞는 듯 합니다.
하지만 그에 비해 월세나 준월세, 준전세 등의 수요가늘어난 것으로 보여지진 않습니다.
오히려 서울보다는 경기도로 전세수요자들이 옮겨간게 아닌가 생각하게 되네요.
아래는 서울 부동산 정보광장 사이트에서 데이터를 가져온 것입니다.
구분
19년 3월
4월
5월
6월
7월
8월
9월
10월
11월
12월
20년 1월
2월
전세
11,488
8,802
9,257
9,237
10,104
10,290
9,033
11,754
11,112
12,521
9,582
9,343
월세
4,332
3,506
3,428
3,421
3,509
4,236
3,021
3,897
4,005
5,247
3,870
3,694
준월세
2,587
2,126
2,078
2,139
2,143
2,182
1,842
2,241
2,422
2,675
2,227
1,994
준전세
1,615
1,246
1,224
1,158
1,245
1,922
1,078
1,508
1,486
2,460
1,519
1,573
2019년 12.16 부동산대책 발표 100일이 지나가는 시점에 집값이 서서히 잡혀간다고 하면서 서울 주택의 매수세가 꺾이면서 하방압력이 커지고 있다고 하지만 경기도는 여전히 상승세가 지속중입니다.
코로나에 묻힌 12·16대책 100일…집값 잡혔지만, 남은 과제는?
고강도 세금·대출 규제인 2019년 12·16 부동산대책이 발표된 지 100일이 지나면서 집값이 서서히 잡혀가고 있다고 하면서 규제에 이어 예상하지 못한 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 겹치면서 집값 과열 진앙인 서울 주택시장의 매수세가 꺾였고, 하방압력은 갈수록 커지는 분위기이라고 기사에서는 얘기하고 있습니다.
2019년 12.16 대책 100일이 지나면서 고공 행진하던 집값은 일단 안정세에 접어드는 모습이라고 기사에서는 언급하고 있습니다.
그러면서 한국감정원과 부동산114의 데이터를 차트로 보여주고 있습니다.
그러면서 이번 서울 집값의 하락은 12.16대책과 코로나19의 영향으로 인한 하락으로 인한 것으로 기사에서 나타내고 있습니다.
하지만 과연 그럴까요?
12.16대책은 서울에 영향을 미친 것은 맞지만 강남3구에 대한 영향일 뿐 오히려 규제로 인한 역효과로 풍선효과가 나타나면서 9억 미만의 중저가 아파트의 매매가격 상승과 대출규제로 인한 매수수요층을 잠재우면서 전세 수요자를 불러일으키고 있는 것은 감안하자면 서울의 집값이 하락했다고 하는 것은 통계상의 얘기일 뿐이라는 생각이 드네요.
코로나19와 정부 규제로 인해 매수심리가 위축되고 보유세부담으로 인해 고가주택 위주로 하락세가 확대되고 있고, 경제 위기 상황에서 주택시장이 지나치게 침체 빠지는 것을 방지하기 위해 상황별 방안을 마련해야 한다고 하네요.
코로나에 묻힌 12·16대책 100일…집값 잡혔지만, 남은 과제는?
전문가들은 집값 과열은 진화됐지만, 경제 위기 상황에서 주택시장이 지나친 침체에 빠지는 것을 방지하고, 위기 이후에 다시 과열이 재발하는 것을 막기 위해 사전에 상황별 방안을 마련해 대응해야 한다는 지적하고 있습니다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "주택시장이 안정을 넘어 침체 위기로 빠지는 것은 경계해야 한다"며 "지금은 전 세계적으로 위기 상황이라 하우스푸어, 역전세난 등 최악의 경우가 발생하지 않도록 자영업자·한계차주·세입자 등에 대한 관리 방안을 정비할 필요가 있다"고 말하였고,
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "현재 상황뿐만 아니라 코로나19가 종식된 이후의 주택시장 불안 요소도 미리 점검해둘 필요가 있다"며 "건설업계 분양사업을 지원하는 등 공급을 지속해서 관리하고, 지금은 괜찮지만 '0%'대 저금리가 향후 집값 '트리거'(방아쇠)가 되지 않도록 시장을 예의주시해 대처해야 한다"고 말하였습니다.
이에 과연 정부가 이런 전문가들의 말에 귀를 기울일이지는 잘 모르겠습니다.
아직까지는 주택시장이 침체되었다고 생각되지 않습니다.
오히려 청약시장은 여전히 과열중이고, 서울에서도 9억미만의 중저가 시장은 상승세가 이어지고 있고, 경기도도 상승중에 있습니다.
아직까지는 정부가 집값을 잡았다고 보기에는 고개가 갸우뚱해지는 건 왜 일까요?
반면 여전히 청약시장의 열기는 코로나도 어찌하지 못하고 있습니다.
언택트 열풍에 인천 송도 오피스텔 청약에 5만명 운집
http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/03/27/2020032703703.html
2020년 03월 26일, 코로나 바이러스 감염증 확산으로 촉발된 부동산 ‘언택트(비대면)’ 열풍에 힘입어 인천 송도 오피스텔 청약에 5만명 넘는 사람이 몰렸습니다.
현대건설은 인천 송도국제도시 1공구 B2 블록에 짓는 ‘힐스테이트 송도 더스카이’ 오피스텔 320실에 대해 25~26일 이틀간 청약을 받은 결과, 총 5만7692명이 몰리며 평균 180.29대 1의 경쟁률을 기록했다고 27일 밝혔습니다. 최고 경쟁률은 566대 1을 기록했는데 현대건설은 코로나 영향으로 사이버 모델하우스를 운영했습니다.
앞서 2020년 03월 24일 1순위 청약을 받은 같은 단지 아파트도 804가구 모집에 5만8021명이 몰려 평균 72.2 대1의 경쟁률을 기록했습니다.
언택트(비대면)으로 모델하우스를 운영하는 상황에서도 청약의 열기는 코로나도 현재로썬 어찌하지 못하고 있다고 봐야하지 않을까요?
서울의 아파트 가격은 10개월 만에 매매가격 변동율이 마이너스로 -0.01%가 되었다고 합니다.
이는 송파, 강남, 강동, 서초, 용산 등 고가아파트 위주로 가격이 하락한 것으로 인해 마이너스로 나타난 것으로 중저가 아파트들은 여전히 매매가격이 상승하고 있습니다.
이는 매매가격 자체가 큰 강남 3구 아파트값이 서울 전체의 집값 하락을 이끌어 낸 것으로 서울 전체 아파트 매매가격이 마이너스를 기록했다고 하여 전체적으로 가격이 하락한 것은 아닙니다.
확실히 전반적인 시장의 거래 규모는 줄어들어 있어 부동산 시장이 활성화되진 않아 부동산이 하락하는게 아닌가 하는 생각할 수 있으나 실상 내막을 살펴보면 강남3구의 경우에는 너무 가격이 올랐기 때문에 조정을 받는 것으로 코로나19나 부동산대책등으로 인한 요인은 크지 않다고 생각합니다.
반면, 중저가 아파트등의 경우에는 여전히 가격상승이 지속중에 있고, 특히 서울 인근의 경기도 지역 그리고 인천 등에 일어나고 있는 풍선효과로 인한 가격 상승 등도 여전하다고 생각합니다.
특히 눈여겨 볼 부분은 전세가격의 상승에 있다고 생각합니다.
금천, 동작, 관악, 동대문, 강동, 중랑 등의 전세가격이 상승하고 있고, 신도시 등에서도 전세가격이 상승하고 있습니다.
서울내에는 공급이 부족한 상태이고 대출규제 등으로 매매 거래 건수가 줄어들면서 전세 연장 하는 수요와 해당 지역의 청약 대기수요, 재개발, 재건축 이주수요등이 겹치면서 전세가격이 상승하고 있다고 생각합니다.
이런 전세가격의 상승으로 매매가격과의 격차가 줄어들게 되면(전세가율이 높아지면) 다시 투자수요가 살아날 가능성이 커질 것이라 생각합니다.
그리고 이번 뉴스에 대해 코멘트를 달아서 기사 리뷰를 해주신 "포이의 부동산노트"에서 가져온 내용을 간략하게 정리했습니다.
포이의 부동산 노트
신축, 재건축, 재개발의 가격 하락이 크기 때문에 노원, 구로 등은 상승에도 불구하고 서울 전체는 -0.01% 하락을 보였습니다.
너무나 당연한 결과입니다.
투자자로 만들어진 과상승 구간에서는 외부 변수에 매가의 변동성이 커집니다.
과상승을 주도한 "신축, 재건축, 재개발"이 큰 폭의 하락은 어쩔 수 없습니다.
코로나19는 확실하게 촉매 역활을 하고 있지만 아직 부동산 가격에 절대적 영향을 주진 않았습니다.
코로나19로 인한 금융 문제 등 경기 침체의 시그널이 확실하게 보여줄 때 영향을 보일 것입니다.
현재는 저금리, 양적 완화 등으로 팽팽한 줄달리기 중이라고 할 수 있죠.
현 시점 전세가율과 전세가는 굉장히 중요합니다.
재건축, 재개발을 제외하고 강남3구의 전세가율은 55%입니다.
전세가율은 매가의 하락 지지선이라 할 수 있습니다.
2008년 금융위기대 강남의 전세가율은 38%였습니다.
이에 비해 상당히 높은 수준을 만들고 있습니다.
이 말이 무엇이냐하면 현재 20억짜리 아파트의 전세가가 11억이란 뜻입니다.
매매가가 4억이 떨어진다면? 전세가율은 68%가 됩니다.
실수요자로부터 저금리로 인한 거주 비용적인 면에서 전세가 아닌 실거주가 효과가 커집니다.
전세 -> 매매 실수요가 발생하게 되는 거죠.
실수요는 상당히 단단하고 흔들리지 않습니다.
그래서 전세가율이 높아지면 상단에서 가격을 지지할 수 있는 것입니다.
즉, 현재의 전세가율도 높고, 전세가도 또한 공급 부족으로 전세가를 상승시키기 때문에 폭락은 상당히 어렵다고 보여집니다.
하지만 위에서도 말했듯이 과상승구간에서의 변수에 의한 매매가 흔들림의 폭은 강남3구가 가장 클 것입니다.
실제로 12·16 대책에서 강남권 등 고가 아파트의 투기 유입이 집값 상승의 주범이라고 판단하고 9억원 초과 주택의 주택담보대출 금액을 줄이고, 15억원 초과 아파트는 아예 대출을 막았고, 자금조달 증빙서류 제출을 의무화해 불법 증여의 진입을 차단한 것과 더불어서 12.16대책의 후속조치로 고가 아파트의 공시가격 시세반영률을 최대 80%까지 올려 보유세도 높였습니다.
하지만 중간에 규제가 상대적으로 느슨한 강북권과 수·용·성(수원·용인·성남) 등 수도권 인접 지역에 수요가 몰려 집값이 오르는 '풍선효과'가 나타나 반쪽짜리 대책이라는 지적을 받으면서 정부는 결국 2020년 2월 20일 조정대상지역에 대한 대출규제를 높이고, 수도권 과열지역을 조정대상지역으로 묶는 추가 규제를 통해 풍선효과에 대해 진화에 나서기도 했습니다.
한국감정원의 작년 12월 09일부터 2020년 03월 23일까지의 아파트 매매가격 상승율을 그린 차트를 보면 안정세라고 할 수 있는 광주의 경우에는 작년부터 지금까지 거의 0.00% ~0.02% 수준을 지속하였습니다.
부산의 경우에는 조정지역 해제 이후에 꾸준히 하락을 보이면서 0.1%에서 서서히 하락하여 지금 현재 마이너스에 진입하고 있는 상황입니다.
그리고 서울의 경우에도 차트상으로 보자면 이런 안정세로 접어든 시기로 나타나고 있긴 합니다.
여기서 서울의 매매가격 하락이 본격화 된 것은 2019년 12.16대책 이후 19년 12월 23일을 정점으로 하락하기 시작하였습니다.
그리고 03월 23일 보합 수준인 0%를 기록한 것으로 나타난 상황으로 안정세에 접어들고 있다는 판단해도 될것이라 보여집니다.
하지만 12.16 부동산 대책의 영향이라고 봐야 할지에 대해서는 섣부른 판단이 아닐까 생각합니다.
왜냐하면 위에서 언급했듯이 여전히 중저가 아파트의 경우에는 매매가격이 상승하고 있고, 고가 아파트 위주의 매매가격 하락으로 인한 매매가격 상승율이 떨어지고 있기 때문입니다.
그리고 12.16대책과 2020년 02.20대책에도 불구하고 경기의 매매가격 상승율은 여전히 높기 때문입니다.
코로나19에 직격탄을 맞은 대구는 마이너스로 돌입하였네요. 그리고 부산..
부산 그리고 코로나19에 직격탄을 맞은 대구는 매매가격 상승율이 꺾이면서 하락하고 있습니다.
부산은 여전히 많은 과공급 상태입니다. 대구의 경우에는 이번 코로나19사태의 직격탄을 맞은 상태이기 때문에 매매 거래가 쉽게 일어나지 않고 있는 것으로 보여집니다.
경기도, 인천, 대전, 세종은 매매가격 상승율 여전히 높습니다.
서울에 초점이 맞춰져 있는 12.16대책과 서울 인근의 경기도에 초점이 맞춰져 있었던 2020년 02.20대책으로 다른 지역들의 아파트 매매가격 상승율은 여전히 높게 나타나고 있습니다.
세종의 경우에는 지난 2월 17일 이후 거의 한달 가까이 거의 1%대의 가격 상승율을 기록하고 있습니다.
인천, 대전의 경우에는 코로나19 사태의 영향을 잠시 받았다가 다시 살아나는 모양새입니다.
한편 경기도는 2020년 2.20대책에대 볼구하고 0.4%대의 상승율을 계속 1주일단위로 상승시키면서 횡보하고 있습니다.
누가 맞다 누가 안맞다를 논하는게 아닙니다.
기사를 이것저것 살펴보면서 나만의 인사이트를 찾아가는 과정이 중요할 뿐이라 생각합니다.
저의 경우에는 이번 코로나19사태나 부동산 대책(2019년 12.16, 2020년 2.20)으로 인해 서울의 집값이 하락하고 있다고 생각하지 않습니다.
오히려 통계를 어떻게 살펴보느냐에 따른 관점의 차이일 뿐이지만 지금 현재 모수가 너무 적은게 아닌가 하는 생각이 더 강하게 들 뿐입니다.
거래량 자체가 많이 줄어들었기 때문에 가격이 비싼 아파트가 5%~10% 보다 낮은 가격에 팔린다고 하더라도 그 매매가격 자체는 중저가 아파트에 비하자면 상당한 가격차이가 발생할수밖에 없습니다.
그런 상황에서 투자수요가 많은 강남권의 재건축 아파트 가격이 많이 빠지게 되면서 그 요인으로 인해 서울 아파트 전체 가격이 하락하는 것으로 보기는 것은 너무 단편적이라는 생각이 드네요.
여전히 서울과 경기도의 매매수요층은 이번 유동성장에서 상당히 많고 이들은 이번 코로나19사태가 사그러들기 시작한다면 언제든지 움직일 것이라고 생각하고 있습니다.
특히 정부는 엄청나는 재정을 풀어서 경기 부양을 하겠다고 나서고 있는 만큼 시중에 돌게 된 유동자금은 지금과는 비교가 안될 것이라 생각합니다.
그렇게 된다면 돈값 자체가 싸지게 되는 상황에서 과연 누가 저축을 하면서 은행의 이자만을 바라보게 될까요?
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