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[20.06.25]2주택자도 전세보증금에 소득세 과세할수도/2500억 재건축부담금 징수 시작,한남연립 16억/ 6·17 대책,추첨제 물량 65% 급감/ 대형평형 아파트 주목받아기사읽기 2020. 6. 25. 06:50728x90
정부가 21번째 부동산대책에 이어 부동산보유세(재산세·종합부동산세)와 양도소득세 등을 인상하는 세제 개편을 2020년 07월에 발표한다고 하네요.
부동산보유세 올리고 2주택자 전세금 소득세 과세한다
https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2020062417458051079
정부가 21번째 부동산대책에 이어 부동산보유세(재산세·종합부동산세)와 양도소득세 등을 인상하는 세제 개편에 나설 것으로 합니다.
부동산 보유세 올리고 2주택자인 경우 전세보증금에도 소득세를 과세할 것이라고 하네요
그리고 양도세 부과시 실거주 조건을 강화하고 공시가격을 단계적으로 올려 보유세 부담을 높이되 서민·실수요자의 피해를 막기 위해 공시가격 9억원 미만 주택은 재산세 부담을 낮추는 방안도 마련할 것이라고 하네요.
머니투데이, 정부는 2020년 07월 발표하는 세법개정안에서 부동산 세제의 대대적인 개편 방안을 포함시킬 계획
머니투데이에 따르면, 정부는 2020년 07월 발표하는 세법개정안에서 부동산 세제의 대대적인 개편 방안을 포함시킬 계획이라고 하네요.
정부가 21번째 부동산대책에 이어 부동산보유세(재산세·종합부동산세)와 양도소득세 등을 인상하는 세제 개편에 나설 것이라고 기사에서 얘길하고 있습니다.
정부 관계자는 "실거주자 위주로 부동산 세제를 개편하고 집값 과열을 부추기는 다주택자나 갭투자자의 세부담을 늘릴 계획"이라고 말했습니다
양도세 부과시 실거주 조건을 강화하고 공시가격을 단계적으로 올려 보유세 부담을 높이되 서민·실수요자의 피해를 막기 위해 공시가격 9억원 미만 주택은 재산세 부담을 낮추는 방안도 논의될 것으로 전망하고 있습니다.
양도세를 부과할 때 실거주 요건이 강화될 전망
현재 조정대상지역은 시세 9억원 이하 1주택자가 2년간 보유하면 양도세 비과세 혜택과 거주기간과 상관없이 보유기간 기준(10년) 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택이 적용되고 있습니다.
그리고 다주택자는 15년 보유하면 최대 30% 공제가 가능합니다.
그런데 이 양도세 혜택에 대해서 실거주 요건이 강화될 것이라고 전망하고 있습니다.
공시가격 인상 보유세 증가
공시가격은 각종 보유세의 부과기준이 되는데 2000년대 후반 글로벌 금융위기로 하우스푸어 문제가 터지자 세부담을 줄여주기 위해 공정시장가액비율(과세표준에 적용하는 공시가격 비율) 제도를 운영했습니다.
그런데 정부는 이 공정시장가액비율을 높이고 오는 10월 공시가격 로드맵을 발표하면서 공시가격을 장기적으로 실거래가의 90%수준으로 올릴 예정이라고 합니다.
결국 공시가격을 인상해 보유세를 올리겠다고 하네요.
단, 9억원 미만 주택을 보유한 서민·실수요자의 재산세가 높아지는 것을 막기 위해 재산세 공정시장가액비율(60%) 조정도 추진한다고 합니다.
부동산신탁 활용 다주택자, "실소유자에게 종부세를 부과하는" 지방세법 개정안 준비중
정부는 최근 문재인정부 21번째 부동산대책인 6·17대책에서 부동산 법인에 대한 종부세·양도세 부담을 늘리기로 했는데요. 여기에 더 나아가 다주택자가 세금회피를 목적으로 부동산신탁을 활용하는 경우가 늘어나 실소유자에게 종부세를 부과하는 내용의 지방세법 개정안도 준비 중이라고 합니다.
3주택자 이상에만 적용되던 전세금 과세, 2주택자로 확대하는 방안 검토
현재 3주택자 이상은 전세금을 임대료로 간주해 과세하고 있습니다. 이는 월세에만 부과하던 세금을 2020년부터 전세보증금으로 확대한 것입니다.
근데 갭투자를 막기 위해 3주택자 이상에만 적용되던 전세금 과세도 2주택자로 확대하는 방안이 검토하고 있다는군요
2020년 6·17대책에서 정부는 갭투자를 막기 위해 전세대출 규제를 강화했지만 현금부자를 막을 수단은 없다는 지적이 제기되면서 전세금에 소득세를 부과해 다주택자의 세부담을 높이겠다고 합니다.
김현미 국토교통부 장관은 6·17대책을 발표하며 해외 부동산 조세정책 보고서를 참고해 "영국은 실거주자에게 양도세(자본이득세) 비과세 혜택을 주는데 취득 이후 임대한 적 없이 계속 거주해야 한다.
프랑스는 6년 이상 보유해야 양도세 공제를 적용하고 22년 이상 보유해야 양도세 비과세 혜택을 준다"고 설명했다.
이렇게 언론에 기사를 흘리고서 여론을 살펴보려는 정부의 행태가 눈에 보이네요.
6.17대책이 나온지 1주일이 채 안되는 상황에서 7월달에 세금개정안을 발표한다는 전망 기사가 나오니 말입니다.
해당 기사에서 정부가 세제 개편을 하겠다는 것들은
1. 양도세 부과할 때 실거주 요건 강화
2. 3주택자 이상에만 적용되던 전세금 과세, 2주택자로 확대
3. 부동산신탁 활용 다주택자, "실소유자에게 종부세를 부과하는" 지방세법 개정안
4. 9억원 미만 주택을 보유한 서민·실수요자, 재산세 공정시장가액비율(60%) 조정 추진
등으로 요약할 할 수 있습니다.
정부가 다주택자를 공공의 적으로 돌리면서 그동안 많은 대책들을 내놓았지만 그럼에도 불구하고 부동산의 가격 상승을 막을 수는 없었습니다.
그렇다 보니 6.17대책으로 실수요자들이 이용하는 전세자금 대출에 대해서도 규제를 가하였고, 2020년 7월에 세제개편을 통해서는 또 다시 실수요자에 가까운 2주택자들에게도 규제를 할거 같습니다.
2주택자들에게도 전세금 과세를 추진할때 일시적 2주택자들에 대해서도 과세를 할 수 있기 때문인데, 과연 정부가 이 부분에 대해서 얼마나 꼼꼼히 살펴면서 추진할지 지켜보게 되네요.
위에서 언급된 사항들은 예상되는 사안인 만큼 확정된것은 아니지만 분명 2020년 07월에 22번째 부동산대책이 나온다는 것은 기정사실화되고 있네요
서울 용산구 한남동 한남파라곤(옛 한남연립) 아파트를 시작으로 재건축부담금(초과이익환수금) 징수가 시작된다고 합니다.
2500억 재건축부담금 징수 시작…한남연립, 16억 낸다
https://m.edaily.co.kr/news/Read?newsId=04227926625805000&mediaCodeNo=257
재건축부담금
‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’에 따라 재건축 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들한테 환수하는 돈이다.
이 제도는 지난 2018년 1월1일부터 부활했다. 국토교통부는 현재까지 62곳 재건축 조합에 부담금 예정액을 통보했다.
서울 용산구 한남동 한남파라곤(옛 한남연립) 아파트를 시작으로 재건축부담금(초과이익환수금) 징수가 시작된다고 합니다.
2012년 용산구청에 행정소송을 제기, 조합측이 패소하면서 조합측이 16억원의 분담금을 내야 하는데요.
6·17 대책에서 재건축부담금을 본격시행한다고 밝힌 만큼, 한남연립 아파트를 시작으로 줄줄이 징수가 이뤄질 전망이라고 하네요.
2012년 용산구청에 청구 금액을 놓고 행정소송 제기
2012년 ‘한남파라곤’으로 재건축된 한남연립은 재건축 초과이익환수제를 놓고, 2012년 용산구청에 청구 금액을 놓고 행정소송을 제기한 것을 시작으로 2014년에는 헌법재판소에 재건축 초과이익환수제 위헌 소송을 내기도 했습니다.
2020년 06월19일 재건취부담금취소소송 조합측 패소,조합측 내야 할 분담금 16억 6378만원
24일 용산구청에 따르면 지난 19일 서울고등법원은 한남연립 조합이 용산구청을 상대로 제기한 재건축부담금 취소 소송에서 조합 패소 판결을 내려졌습니다.
조합이 내야 하는 분담금은 16억 6378만원으로, 구청이 조합에 처음 청구했던 17억 1873만원보다 적습니다.
2014년 서울행정법원의 1심 판결 금액(약 12억7,456만원)보다 오히려 늘어, 1심 판결 당시 미분양 가구들이 모두 분양되어서
앞서 2014년 서울행정법원 1심판결 금액(약 12억7456만원)보다 늘어난 액수로 1심과 달리 2심에서 징수금액이 늘어난 이유는 1심 판결 당시 미분양 가구는 추가이익으로 계산하지 않았기 때문이라고 합니다.
현재 해당 아파트가 모두 분양되면서 추가 이익도 그만큼 늘어난 것으로 재판부는 판단했습니다.
거기에 2014년 이후 지난 6년간 미납된 세금 등을 고려하면 실제 납부 금액은 더 증가할 것으로 예상된다고 하네요.
한남연립 조합원은 31명에게 약 16억원의 징수 1인당 약 5300만원
용산구청을 상대로 제기한 재건축부담금 취소 소송에서 조합 패소 판결을 내렸습니다.
법원은 용산구청이 당초 통보한 재건축부담금 약 17억1,873만원 가운데 16억6,378만원을 조합이 지급해야 한다고 인정했는데요.
조합원이 총 31명이기 때문에 1인당 부담금은 약 5,367만원입니다.
한남연립 조합원은 31명으로 약 16억원의 징수액을 어떻게 배분할 지는 정해지지 않았다고 하네요
조합이 추가로 소송을 제기할 수 있으나 이미 헌법재판소가 재건축 초과이익환수제에 대한 합헌판결을 내린 상태라 조합의 승소를 담보할 수 없다고 합니다.
한남연립과 강남구 두산연립(4억원)을 시작으로 62개 조합에 약 2533억원의 부담금을 징수할 예정
국토교통부는 한남연립과 강남구 두산연립(4억원)을 시작으로 62개 조합에 약 2533억원의 부담금을 징수할 예정이라고 발표했습니다.
‘청담e편한세상 3차’로 재건축된 두산연립의 경우 현재 강남구청과 부담금 액수를 놓고 재판중
‘청담e편한세상 3차’로 재건축된 두산연립의 경우 현재 강남구청과 부담금 액수를 놓고 재판이 진행 중입니다.
이 때문에 실제 징수까지는 시일이 더 필요할 것으로 보이며, 두산연립의 경우 부담금도 4억원 정도로 한남연립의 4분의1 수준이라고 하네요.
한남연립의 경우 재건축부담금 청구가 가능해졌지만 실제 징수 쉽지 않아, 조합원찾기 어려워
한남연립의 경우 재건축부담금 청구가 가능해졌지만 실제 징수까지는 쉽지 않다고 합니다.
그 중 하나가 바로 2012년 준공 당시 조합원들이 뿔뿔이 흩어져 찾기 어렵다는 점으로 조합원의 약 절반 가까이는 거주지를 옮겼거나 일부는 행방을 알 수 없어 징수에 난관이 예상된다고 하네요.
한남연립 시작으로 주요 재건축 단지의 추가분담금 징수 본격화
정부는 지난 6·17 부동산대책을 통해 재건축부담금을 본격적으로 징수하겠다고 밝힌 바 있기에 한남연립을 시작으로 주요 재건축 단지의 추가분담금 징수가 앞으로 본격화할 것으로 보입니다.
강남 3개 단지 평균 4억 4000만원에서 5억 2000만원 수준
국토교통부가 발표한 조합원 1인당 재건축부담금 예상액은 강남 3개 단지 평균 4억 4000만원에서 5억 2000만원 수준이고 강북의 경우 1000만원에서 1300만원, 수도권의 경우 60만원에서 4400만원 정도라고 밝혔습니다.
재건축단지들의 행정소송은 앞으로 계속 제기되지 않을까 싶네요.
재건출 부담금을 내야하는 재건축 조합단지들과 시,구청간의 싸움은 이제부터가 아닐까 생각합니다.
앞으로 이들 재건축 단지들의 행보가 주목되네요.
6·17부동산대책'으로 수도권 대부분 지역과 대전·청주 등이 규제지역으로 편입되면서 2020년 7월 분양물량 가운데 추첨제 물량이 65%가량 줄어들 것으로 전망하고 있습니다.
[단독] '6·17 대책'에 추첨제 물량 65% 급감···더 멀어진 30대 청약
6·17부동산대책'으로 수도권 대부분 지역과 대전·청주 등이 규제지역으로 편입되면서 오는 2020년 7월 분양물량 가운데 추첨제 물량이 65%가량 줄어들 것으로 전망하고 있습니다.
전용 85㎡ 이하의 경우 투기과열지구는 100%, 조정대상지역 75%, 비규제지역은 40% 가점제
현재 전용 85㎡ 이하의 경우 투기과열지구는 100%, 조정대상지역은 75%, 비규제지역은 40%를 가점제로 공급하도록 돼 있습니다.
추첨제 물량 기존 3,149가구에서 1,112가구로 무려 64.7%나 줄어
2020년 06월 24일 서울경제가 7월 분양예정 단지 가운데 새롭게 '규제지역'으로 묶인 곳에서 분양을 준비 중인 14개 아파트를 분석한 결과 추첨제 물량이 기존 3,149가구에서 1,112가구로 무려 64.7%나 줄어드는 것으로 분석했습니다.
규제지역묶이면서 추첨제 분양 물량 줄어
정부는 2020년 06월 19일자로 경기와 인천 등의 대부분 지역을 조정대상지역으로 묶고 경기 10곳, 인천 3곳 등을 투기과열지구로 지정되면서 투기과열지구는 31곳에서 48곳, 조정대상지역은 44곳에서 69곳으로 늘어났습니다.
비규제지역들이 조정대상이나 투기과열지구로 묶이면서 동시에 추첨제 물량도 줄어든 것입니다.
추첨제 물량이 크게 줄면서 가점이 낮을 수밖에 없는 30대와 1주택자의 청약 당첨이 더욱 어려워져
추첨제 물량이 크게 줄면서 가점이 낮을 수밖에 없는 30대와 1주택자의 청약 당첨이 더욱 어려워지게 되었습니다.
평택시, 편한세상비전센터포레’. 전체 가구 583가구 가운데 추첨제 206가구 → 86 가구로 줄어
오는 7월 평택시에서 대림산업이 분양예정인 ‘e편한세상비전센터포레’. 전체 가구 583가구 가운데 기존 206가구가 추첨제로 당첨자를 가릴 예정이었습니다.
하지만 이번 ‘6·17부동산대책’에 의해 추첨제 물량은 86가구로 줄어들 전망입니다.
비규제지역에서 조정대상지역으로 지정됐기 때문입니다.
수원 영통구 ‘영통아이파크캐슬3단지 추첨예정물량 98가구 → 0가구로
수원 영통구 ‘영통아이파크캐슬3단지’ 또한 조정대상지역에서 투기과열지구로 격상돼 85㎡ 이하는 100%가 가점제로 공급되면서 기존 추첨 예정 물량 98가구에서 ‘0가구’로 될 전망입니다.
대전중구 목동4구역 전량 가점제
비규제지역에서 바로 투기과열지구로 승격된 대전 중구의 목동4구역 주택재개발 분양예정단지도 이번 대책에 따라 112가구(전용 85㎡ 이하) 전량이 가점제로 분양해야 합니다.
의정부역스카이자이, 추첨예정물량 140가구 → 58가구로 줄어
조정대상지역으로 지정된 의정부에서 선보이는 의정부역스카이자이도 140가구에서 58가구로 줄어든다고 합니다.
비규제지역에서는 전용 85㎡ 이하 40%만 가점제로 공급하면 됐으나 조정대상지역으로 지정되면서 75%로 늘어났기 때문입니다.
규제지역, 1순위청약요건 세대주자격 갖춰야
규제지역에서는 청약 조건도 까다로워 조정대상지역과 투기과열지구에서 1순위 청약 요건을 갖추기 위해서는 세대주 자격을 갖춰야만 합니다.
결국 청약을 위해 셋집을 얻어서라도 세대독립을 하는 30대가 적지 않은 상황입니다.
결과적으로 30대의 경우 이번 대책으로 새 아파트를 분양받기가 더욱 힘들어지게 되었습니다.
서울은 커녕 경기도 외곽지역에서라도 분양을 받을려고 했던 30대들은 이번 6.17대책으로 인해 외곽지역조차 조정대상지역에 새롭게 지정되면서 추첨제 물량 감소와 까다로워진 청약 조건 등으로 더욱 힘들어졌습니다.
일부 전문가들은 규제지역 확대에 따른 가점제 공급 물량 증가가 청약 형평성 이슈마저 불러일으키고 있다고 지적하고 있는데요.
경기도 전역이 규제지역으로 묶이게 되면서 청약가점이 낮은 청약 대기 수요자들은 또 다시 청약보다는 전매가 가능한 분양권에 눈을 돌리게 될 것이라 생각합니다.
아울러 다시 서울 중심의 저가 아파트를 매수하고자 눈을 돌리지 않을까 생각합니다.
반면에 청약가점이 높은 분들에게는 정말 좋은 상황이라고밖에 말씀드릴게 없네요.
이렇게 제도가 점점 얽혀서 꼬이고 있다는 느낌만 받게 되네요.
서울의 대형아파트 중위가격이 1년사이에 18%나 상승하였습니다. 앞으로 대형아파트에 대한 인기가 높아질 거 같습니다. 코로나19사태로 인해 집에 머무는 시간이 많아지니 자연스레 넓은 집을 선호하게 되지 않을까 싶네요.
똘똘한 한채?…서울 대형아파트 중위값, 1년간 18% `껑충`
서울 대형아파트 중위가격이 전년대비 18%나 상승하였습니다.
이는 중소형, 중대형 아파트 상승률을 뛰어넘는 것으로 `똘똘한 한채` 선호 현상에 의해 입지 좋은 곳 대형평수 몸값이 올라가고 있는 것으로 나타나고 있다고 하네요.
지난해 5월 서울 대형 아파트(전용면적 135㎡이상)의 중위가격은 17억7666만원 수준, 5월에는 20억9653만원으로 나타나 전년대비 18% 상승
2020년 06월 24일 부동산 정보제공업체 경제만랩이 KB부동산 리브온의 주택가격동향을 살펴본 결과, 지난해 5월 서울 대형 아파트(전용면적 135㎡이상)의 중위가격은 17억7666만원 수준이었지만, 올해 1월 역대 처음으로 20억원을 돌파했고, 5월에는 20억9653만원으로 나타나 전년대비 18% 상승한 것으로 조사됐다.
같은 기간 중형아파트(전용면적 62.8~95.9㎡)의 중위가격은 9억9365만원에서 11억6758만원으로 17.51% 상승
같은 기간 중형아파트(전용면적 62.8~95.9㎡)의 중위가격은 9억9365만원에서 11억6758만원으로 17.51% 상승하였습니다.
이어 중소형 아파트(전용면적 40~62.8㎡)는 지난해 5월 중위가격이 6억1692만원에서 7억1892만원으로 16.53% 상승했고, 중대형아파트(전용면적 95.9~135㎡)는 11억1333만원에서 12억6412만원으로 13.54% 상승하였다고 합니다.
반면 서울 소형 아파트(전용면적 40㎡미만)의 경우 지난해 5월 3억1926만원에서 올해 5월 3억5586만원으로 11.46% 올라 규모별 아파트 중위가격에서 가장 낮은 상승률을 기록했다고 하네요.
주택 수 줄이고, 주택 규모 늘리며 '똘똘한 한채', 서울 대형 아파트 강세
최근 다주택자들에 대한 세금 압박이 커지자 주택 수를 줄이는 대신에 주택 규모를 늘리면서 서울 대형 아파트들이 강세인 것으로 분석된다.
한때 대형 아파트는 급속도로 늘어나는 1~2인 가구 중심의 인구변화로 수요가 급격히 줄어들면서, 제대로 된 시세반영도 어려울 뿐만 아니라 환금성도 떨어져 애물단지로 평가받았습니다.
그러나 각종 부동산 규제로 다주택자들 매물이 늘어나고 높은 가치의 집 한 채를 사는 이른바 `똘똘한 한 채` 선호 현상이 생기며 대형 아파트에 대한 수요가 많아지면서 가격 상승율에서도 나타나고 있습니다.
서울 강남구 도곡동 `타워팰리스1`
전용 164㎡
2019년 5월 23억8000만원(40층)
2020년 5월 29억8000만원(43층)
2020년 6월 31억5000만원(41층)
7억 7000만원 상승
서울 서초구 반포동 아크로리버파크`
전용 164㎡
2019년 5월 41억8000만원(13층)
2020년 5월 46억5000만원(11층)
4억 7000만원 상승
서울 용산구 이촌동 `LG한강자이`
전용 168㎡
2019년 5월 24억원(15층)
2020년 5월 28억 1500만원(14층)
4억 1500만원 상승
대형 아파트의 가격 상승세는 전국적 상승, 1년간 13.44% 상승
대형 아파트의 가격 상승세는 서울뿐만 아니라 전국적으로 이뤄지고 있는 상황입니다.
2019년 5월 전국 대형 아파트 매매중위가격은 8억8853만원 수준이었지만, 2020년 03월 역대 처음으로 10억원에 돌파했고, 2020년 5월 10억795만원으로 조사돼 1년간 13.44% 상승했다고 합니다.
그에 비해 같은 기간 중형아파트와 소형아파트는 각각 12.12% 6.98% 상승한 것으로 확인됐다고 하네요.
오대열 경제만랩 리서치팀장은 "다주택자에 대한 각종 페널티로 똘똘한 한 채로 옮기려는 수요는 많아졌지만, 서울 내 대형 아파트 비중이 많지 않아 강남3구를 비롯해 핵심 입지를 중점으로 가격 상승이 이뤄지고 있는 분위기"라고 말했다.
서울 대형아파트 중위가격이 전년대비 18%나 상승하였습니다.
중소형, 중대형 아파트 상승률 보다 높은 수치를 기록하였는데, 정부의 각종 규제로 인한 `똘똘한 한채` 선호 현상에 의해 입지 좋은 곳의 대형평수 아파트에 대한 수요가 많아지다 보니 가격도 높게 상승하였습니다.
그리고 이런 현상은 당분간 지속되지 않을까 생각합니다.
이번 코로나19사태로 인해 집에 머무는 시간이 많아지다 보니 기존에 작은 평수를 선호하던 1~2인 가구들도 소형을 고려하기 보다는 중소형을 고려하고 있다고 합니다.
아울러 3인 가구 이상의 경우에도 중소형에서 중대형으로 관심이 이동하고 있다고 합니다.
그렇다고 소형 아파트들의 관심이 사라지는것은 아니며, 여전히 1~2인 가구 중심의 인구변화로 인한 수요는 가장 많을 것을 것입니다.
다만 그만큼 시장에 나와 있는 매물도 대형에 비해 많기 때문에 중소형이 많기 때문에 통계수치로만 볼때 상승율이 높지 않게 보여질 뿐 실제로는 가장 많은 거래가 이뤄지고 있습니다.
그렇다 하더라도 대형에 대한 수요는 어느 때 보다 높게 형성되어 있는 현 상황이 당분간 지속되리라 생각합니다.
부동산114에서 2020년 하반기에 주택시장 전망에 대한 설문조사를 했습니다. 전문가,일반인들중 절반가량이 매매, 전세 모두 상승할 것이라고 전망하였습니다.
6·17대책 이전 조사에서 전문가 절반 "하반기에도 집값 오른다"
부동산 114에서 2020년 6·17 부동산 대책 발표 전 실시한 설문에서 부동산 전문가와 시민의 절반가량이 2020년 하반기 주택가격 상승할 것이라는 전망을 발표하였습니다.
`2020년 하반기 주택 시장 전망 설문 조사` 결과, 전문가의 49.0% 하반기 주택 매매가격이 상승할 것으로 전망
부동산114는 2020년 06월 17일 부동산 대책이 발표이전인 2020년 06월 1일∼15일까지 일반 시민 566명과 부동산 전문가 102명을 대상으로 진행한 `2020년 하반기 주택 시장 전망 설문 조사` 결과 전문가의 49.0%가 하반기 주택 매매가격이 상승할 것으로 전망했다고 24일 밝혔습니다.
보합을 예상한 전문가는 36.3%였으며 하락으로 전망한 전문가는 14.7%로 나타났으며 이번 조사에서 전문가는 학계, 연구원, 금융기관, 건설사 등의 부동산 전문가와 부동산 종사자가 포함되어 있다고 하네요.
같은 질문에 일반 시민에게도 했는데 48.8%는 상승을, 29.9%는 보합을, 20.3%는 하락을 전망해 전문가와 일반 시민의 전망에 큰 차이가 없는 것으로 나타났다고 합니다.
주택가격 상승의 주요 이유로 서울 등 수도권 아파트 가격 상승(43.1%), 덜 오른 지역에 대한 풍선효과 유입(27.1%)
응답자들은 주택가격 상승의 주요 이유로 서울 등 수도권 아파트 가격 상승(43.1%)과 덜 오른 지역에 대한 풍선효과 유입(27.1%)이라고 답했습니다.
아울러 서울 도심의 공급 부족 심화(10.8%)나 아파트 분양시장의 활성화(9.0%), 저금리 유동성 효과(3.9%)를 지목하기도 하였습니다.
반면에, 매매가격 하락을 전망한 응답자 중에는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에 따른 경기침체 가능성(57.7%)과 대출 규제로 인한 매수세 약화(13.1%)를 이유로 꼽은 경우가 많았다고 합니다.
2020년 하반기 전셋값 전망, 시민·전문가 모두 과반 상승 예상
하반기 전셋값 전망도 시민·전문가 모두 과반이 상승을 예상했습니다.
일반 시민의 64.0%, 전문가의 76.5%가 하반기 전셋값이 상승할 것이라고 답했는데요.
전셋값 하락을 전망한 답변은 일반 시민의 9.5%, 전문가의 4.9% 뿐이라고 합니다.
전셋값 상승 이유 - 응답자의 45.7%가 매수심리 위축에 따른 전세 수요, 20.5%가 입주물량 부족에 따른 전세시장 불안
전셋값 상승 이유로는 응답자의 45.7%가 매수심리 위축에 따른 전세 수요 때문이라고 답했고, 20.5%는 서울 등 일부 인기 지역의 입주 물량 부족이 전세시장을 불안하게 만드는 것이라고 답했다고 합니다.
아울러 임대인의 월세 선호로 인한 전세물건 공급 부족(16.4%)과 청약을 위한 일시적 전세 거주 증가(13.6%) 등이라는 답변도 있다고 하네요.
반면에 전셋값 하락을 예상한 응답자들은 과거 갭투자 영향으로 전세 매물 증가(40.7%), 높은 전세가로 인한 임차보증금 반환 리스크(22.0%), 분양시장 및 기존주택 매매 전환으로 전세수요 감소(18.6%) 등 때문에 하락할 것이라고 예상하였습니다.
부동산114에서 2020년 06월 17일 부동산 대책이 나오기전 6월 1일부터 15일까지 전문가와 일반인을 대상으로 설문조사를 한 결과를 발표하였습니다.
2020년 하반기에 주택시장에 대한 전망을 설문조사를 하였는데요.
결론은 매매시장이든 전세시장이든 둘다 상승할 것이라는 답변이 절반가까이나 되었다고 하네요.
여기서 매매시장이 상승하게 될 것이라고 생각하는 이유에 대해서
1. 서울 등 수도권 아파트 가격 상승(43.1%)
2. 덜 오른 지역에 대한 풍선효과 유입(27.1%)
3. 서울 도심의 공급 부족 심화(10.8%)
4. 아파트 분양시장의 활성화(9.0%)
5. 저금리 유동성 효과(3.9%)
등을 전문가와 일반인들이 꼽았습니다.
이중에서 풍선효과에 의한 매매가격이 상승할 것이라고 답변이 2위를 차지하는 것을 보자면 정부가 부동산 가격 상승에 대해 부동산 규제를 하면서 가격이 상승하는게 아닐까 하는 생각마저 들게 하네요.
결국 서울 도심에 새 주택에 대한 수요는 많은데 공급이 부족한 상황을 정부가 인지하기 보다는 수요억제를 하다 보니 비규제지역이나 덜 오른 지역으로의 풍선효과가 나타나고 있다고 생각합니다.
거기에 아파트 분양시장으로 관심이 나날이 집중되다 보니 로또분양을 양산하는 가운데 청약 참가자들의 실망감이 커지다 보니 주변으로 눈을 돌리게 되는 상황도 나타나고 있다고 생각합니다.
아울러 저금리로 인한 유동성으로 은행에서 돈을 빌리는것이 부담스럽지 않을 만큼 이자가 낮아진 상황이다보니 대출을 받아서 집을 사기는 더욱 용이해진 측면도 있다고 생각합니다.
그렇다 보니 올해 하반기에도 집값이 상승할 것이라는 답변 사유에 대해서 상당히 일리가 있다고 생각하고 있습니다.
한편, 전문가와 일반인들이 2020년 하반기에 전세가격 상승이유로
1. 매수심리 위축에 따른 전세 수요 (45.7%)
2. 서울등 일부 인기지역의 입주물량 부족으로 전세시장 불안 (20.5%)
3. 임대인의 월세선호로 인한 전세물건 공급 부족 (16.4%)
4. 청약을 위한 일시적 전세 거주 증가(13.6%)
를 꼽았습니다.
여기서 정부의 부동산 대책으로 수요를 억제하다 보니 매수심리가 위축되는 경우가 발생할 수 있습니다만 그보다는 서울의 입주물량 부족에 따른 공급이 적을 것이라는 전세시장 전반의 불안에 의해 전세가격이 상승할 것이라고 생각합니다.
여기에 정부의 부동산 대책으로 세금 강화정책을 내놓으면서 임대인의 보유세 부담을 강화하고 있습니다.
그렇다 보니 임대인들이 자신의 보유세 부담을 덜기 위해서 전세가 아닌 월세나 반전세로 전환하고 있습니다.
그렇다 보니 가뜩이나 새 아파트 입주물량이 줄어 들어 새로 공급될 전세물량도 줄어드는 상황에서 기존에 있던 전세물량이 사라지고 있습니다.
그렇다고 전세수요자들이 줄어드는 것은 아니기에 수요와 공급에 의해 전세가격이 상승할 수밖에 없다고 생각합니다.
그런데 여기서 전세가격도 상승할 것이라고 하는 것은 매매가격의 하락을 방어하면서 상승하는 형태이기에 전세가격 상승은 다시 매매가격 상승효과로 나타나지 않을까 생각합니다.
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