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[기사정리]20년6.17대책이후, 김포 풍선효과/ 강남권 토지거래허가구역 지정, 전세대란 예고/ 재건축 단지, 연말 조합설립신청/ 청약 중도금, 잔금대출 소급적용/ 전세52주 상승기사읽기 2020. 6. 28. 09:04728x90
지난 1주간의 6.17대책에 관련된 내용만 뽑아서 정리를 해봤습니다.
풍선효과로 인한 김포, 파주가 상승하였고, 토지거래허가제로 강남권의 전세매물은 사라지고 6월 23일 이전에 매매를 서두르신 분들로 인해 잠실의 매물도 사라졌습니다.
실거주 2년을 해야 하는 재건축 단지들은 집주인이 들어와 살려는 움직임으로 인해 전세입자들이 밀려날 처지가 발생하였습니다.
정부는 6월 22일에 전세자금대출에 대한 예외규정을 발표하였고, 6월 23일에는 청약 중도금 대출과 잔금대출에 대해서 사실상 소급적용을 해버렸습니다.
KB부동산에 따르면 이번 규제에도 규제지역의 상승은 막지 못하는 모습을 보이며 경기도에서는 하락하는 지역이 없고, 서울도 금관구, 노도강 중심으로 가격도 급등수준으로 상승하였습니다.
풍선효과로 김포, 파주가 난리났습니다. 서울 강남권은 토지거래허가제로 전세낀 물건이 동이 나고 재건축 안전진단 통과한 목동과 성산시영은 관망세를 유지하였습니다. 재건축 조합설립인가 이전인 단지들은 2020년말까지 최대한 서두르고 있습니다.
김포·파주로 달려간 갭투자자들…아파트 매물 싹쓸이
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/06/634330/2020년 6.17부동산대책으로 인해 김포 한강신도시와 파주운정신도시는 비규제지역으로써의 풍선효과를 톡톡히 보고 있으며 급등세를 보였습니다.
서울 강남구 삼성동, 대치동, 청담동, 송파구 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정되는 6월 23일까지 전세낀 매물들이 주말동안에 거래가 되면서 사라지고 오히려 전세가격은 1억 이상이 올랐습니다.
재건축 관련 실거주 2년 요건이 강화되면서 안전진단을 통과한 재건축 단지들은 관망세를 유지하고 있고, 조합설립 인가를 받지 못한 재건축 추진위에서는 2020년말까지 조합설립 인가 신청을 하기 위해 지지부진한 사업의 속도를 최대한 올릴 것으로 예상됩니다.
한국감정원(6월 22일 기준), 강남3구만 상승세 꺾였을뿐, 수도권 아파트의 가격 상승 여전하며 오히려 규제지역들은 상승세가 확대되었습니다. 특히 김포 한강신도시는 6.17대책의 수혜로 1.88% 급등하였습니다.
강남 3구만 꺾였을 뿐… 수도권 아파트 값은 더 올랐다
http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924144811&code=11151500&cp=nv일주일새 수천만원씩… 6·17대책이 집값 더 불질렀다
http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/06/25/2020062505096.html강남을 제외하면 서울 대부분 지역 매매가격지수의 오름폭은 커지거나 상승세를 유지하면서 서울 전체 매매가격지수 상승폭은 0.07에서 0.06으로 0.01% 상승폭이 축소되는데 그쳤고 오히려 수도권 전역은 0.18에서 0.28로 상승폭이 확대되었습니다.
6.17대책 이후, 강남구 매매가격지수는 0.11% →0.05%, 서초구 0.1% → 0.07%, 송파구 0.14 → 0.07% 등 상승포 축소되었고, 시흥과 군포, 남양주, 충북 청주시 청원구 등 일부 지역 진정세를 보이는 듯 합니다.
양주시 조정대상대장에 편입되면서, 매매가격지수 -0.1%로 하락세 전환, 인천 검단신도시 0.07% 상승으로 상승폭 축소되었습니다.
하지만 비규제지역 수혜로 김포 한강신도시 1.88% 급등하였고, 고양은 0.23% → 0.41% 상승폭 확대, 조정대상지역에서 투기과열지구된 수원 0.26% → 0.5% 상승 폭이 확대하고 있습니다.
규제지역으로 신규 지정된 대전 0.75% 상승, 충북 청주시 0.46% 상승세 유지를 하고 있습니다.
한국감정원, 규제지역 지정 효력이 19일이후부터 발생, 통계에 제대로 반영 안되어 있다고 하지만 집값 상승을 견인하는 대다수 실수요자는 별 영향이 없어 보이고 앞으로도 집값 상승 계속될 것으로 보여집니다.
향후 집값의 향방은 전세가격인데 수도권 전세가격 0.17%을 기록하면서 5월초 0.05%보다 3배 상승하였습니다.
2020년 6·17 대책 발표 직전까지 투기지역으로 주목받던 곳들도 대책 발표 이후 오히려 상승폭이 확대되었습니다.
한국감정원은 6.17대책에 대한 실제 효력은 19일부터 나타나고 있다고 하면서 이번주 발표된 매매지수로는 대책의 효과가 반영되었다고 보기 힘들다고 말하고 있습니다.
그러면서 감정원은 경기 주요지역의 매매가격지수가 오른 것을 교통 호재와 정비사업에 대한 기대감 때문으로 분석하고 있습니다
이에 저도 6.17대책에 대한 영향력이 제대로 반영되었다고 보긴 힘들지 않나 생각하고 있습니다.
하지만 김포의 경우에는 이번 6.17 대책로 수도권 전반이 규제지역이 된 상황에서 김포시만 비규제지역으로 주목받으며 상승했다고 설명할 수밖에 없다고 생각합니다.
감정원이 6.17 대책의 효과가 제대로 반영되지 않았다고 해명하였지만 조정대상지역에서 비켜난 김포시가 1.88%의 급등을 보인 양상은 6.17대책의 효과가 아주 없다고 할수도 없다고 생각합니다.
한편, 며칠간의 상황을 지켜보자면 이번 부동산 상승 분위기가 쉽게 사그러 들까 하는 생각이 드네요.
2020년 6.17대책 발표이후 1주일동안의 시장반응을 보자면 일부 지역에서 수요가 줄어들고 있으나 이들 지역은 기존에도 힘이 약했던 지역들인데 이번 상승장으로 분위기 반전을 꾀하던 찰나에 불씨가 사그러 들면서 조정을 받게 되었습니다.
하지만 그에 비해 투지과열지구, 조정대상지역 등의 규제지역으로 지정된 정부가 공인한(?) 입지 좋은 지역들은 이번 수도권 전반의 조정대상지역으로 묶이면서 모두 똑같은 규제지역이 되어 오히려 기존에 규제지역이 되어 있던 곳들의 가치가 다시 인정받게 되는 기회가 된게 아닌가 생각합니다.
결국 6·17 부동산 대책이 발표된 후 1주일 동안 시장의 반응은 정부 기대와는 달리 수요가 적은 일부지역을 제외하면 그 효과가 적었으며, 오히려 규제지역들이 다시 부각되면서 상승세가 확대된게 아닌가 생각합니다.
본격적으로 6.17 대책의 효과가 반영될 다음주에도 이와 같은 매매지수가 상승, 전세가격 앞으로 2~3주의 관망세를 이어가다가 다시 상승하지 않을까 생각합니다.
이러게 생각하는 이유는 바로 전세가격 상승입니다.
서울은 이미 52주째 전세가격이 상승하고 있고, 상승폭도 확대해 나가고 있습니다.
정부의 규제로 인해 재건축, 재개발 사업이 지연되면서 새 아파트 공급이 줄어들고, 심지어 올해 하반기부터는 서울 입주물량이 작년에 비해 1만가구나 줄어들고 2021년에도 입주물량은 더 줄어든다고 합니다.
전세수요는 유지되고 있는 기존에 공급되는 물량도 줄어들고(재건축 아파트의 전세 물량에 집주인이 거주하는 경우) 새로운 공급물량(신규입주물량)도 줄어들게 됩니다.
이는 분명 전세난으로 귀결될 것이라고 생각합니다.
그렇게 된다면 전세가격 상승과 더불어 매매가격 상승으로 이어질 가능성이 크다고 생각합니다.
한편, 재건축 2년 실거주 요건으로 인해 강남 재건축 아파트의 급매는 나오지 않고 있습니다. 집주인들이 전세금을 되돌려주지 못할 정도로 여력 없지 않습니다. 오히려 세금부담으로 반전세나 월세로 전환하고 있다고 합니다.
[르포] "어렵게 구한 전세, 쫓겨날까 겁나요"… `거주 불안` 호소한 세입자
https://realestate.daum.net/news/detail/all/20200621191222773실거주 조건을 채울 수 없는 매물의 경우 급매물이 나올 가능성도 점쳐지고 있다고 하지만 강남의 재건축 아파트를 급매물로 내놓을 가능성은 거의 없습니다.
은마아파트의 경우만 하더라도 재건축 아파트로 거주하기에는 아파트가 많이 낡아서 주변 전세시세보다 낮은 전세가격으로 세입자를 들여놓은 상황일 뿐입니다.
이 집주인들이 이 낮은 전세 금액이 없어서 급매물로 내놓을 일은 만무합니다.
오히려 2년 거주를 채우기 위해서 전세입자를 내보낼 가능성이 훨씬 큽니다.
이는 강남권에 교육문제로 거주하고 있는 전세입자들은 갑자기 올라간 전세금을 마련하지 못할 경우 반전세나, 월세 내지는 인근의 빌라, 오피스텔로 이사를 해야 할지도 모릅니다.
2020년 06월 22일, 정부는 6.17 대책에서 전세대출 제한 대해 예외조치를 발표하였습니다. 3억원미만 아파트는 제외되며, 규제지역이 아닌 곳의 아파트도 규제대상이 아니라고 합니다. 그리고 아파트만을 규제대상으로 삼고 있기에 다른 주택상품도 규제 대상은 아니라고 했습니다.
[설명] 6.17대책의 전세대출 제한 관련 설명
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084043200622(참고)6.17대책의+전세대출+제한+관련+설명(금융위).hwp0.22MB1. 투기지역·투기과열지구의 3억원 초과 아파트(이하 ‘규제대상 아파트’)를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출 제한
예외 : 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우
2. 전세대출을 신청하여 이용 중인 자가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 즉시 회수
예외 : 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예
구입한 아파트에 살고 있던 임차인의 임대차계약이 남아 있는 경우, 전세대출을 회수규제 적용을 유예
3. 6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은 규제 대상 아파트를 구매할 때 적용
집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시 전세대출 연장 불가
3억원 초과 아파트를 구입 한 것이 아니므로 규제대상 아님
규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장 불가
규제대상 아파트를 “구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님
규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입한 경우
* 규제시행일 前 분양권·입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)
규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상 아님
규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인데, 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우
* 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함
전세대출 회수대상이 아님.
다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한
* 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미
규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 데, 이용 중 규제대상 아파트 분양권·입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부
금번 회수규제 적용 시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않음
※ 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능.
다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 필요
빌라·다세대 주택 등 아파트 外 주택 구입시 규제적용 여부
갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상 아님
6.17 부동산 대책에서 수도권 전역을 규제지역으로 묶고 갭투자 여지를 차단했지만 그래도 '규제 빈틈’이 있습니다. 주택이나 오피스텔은 전세자금반환을 하지 않아도 됩니다.
6.17 부동산대책, ‘규제의 빈틈’은 있다”
https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=202006225002051. 주택이나 오피스텔은 전세자금반환하지 않아도
2. 조합설립인가 2020년 12월전에 신청만 하면 2년 거주 안해도 조합원 지위 보장, 비규제 지역은 해당사항없음
3. 지역도 조정대상지역이나 비수도권 투기과열지구 등이라면 규제 적용이 안 됩니다.
4. 재개발, 리모델링은 거주의무조건이 없습니다.
5. 조정대상지역내 전세대출을 받은 사람이 다른 조정대상지역에 집을 사더라도 전세자금대출 반환하지 않아도, 6개월이내 전입의무도 없어
6. '투기·투기과열지구'가 아닌 곳에서는 여전히 갭투자가 가능
7. 전세금을 지렛대 삼아 집을 산 것이지 주택담보대출을 받은 것도 아니어서 6개월 내 새로 산 집에 들어가야 하는 ‘전입의무’도 없습니다.
8. 전세가 아닌 월세인 경우 전세낀 갭투자 가능
9. 전세대출규제는 아파트만 대상
10. 서울 여전히 9억원 미만 집은 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 대출
2020년 06월 23일, 강남구 대치동, 삼성동, 청담동/ 송파구 잠실동 이 토지거래 허가제가 시행되었습니다. 국토부에서는 정확한 지침이 내려오지 않은 상황인데 아파트, 상가, 단독주택등 적용 규정도 달라 관할부서에서는 국토부에 문의하느라 정신없었다고 합니다.
강남권 토지거래허가제 시행 첫날…단독주택 일부 임대 허용
https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20200623/101653880/12020년 6월 23일부터 대치동 삼성동 첨당동, 송파구 잠실동 14.4㎢가 토지거래허가제 시행
시행 전날인 22일까지 국토부와 서울시의 구체적인 거래 지침이 나오지 않아 혼란
아파트, 상가, 단독주택 등에 적용되는 규정 모두 달라
1. 상가,단독주택 매수인이 해당 상가나 단독주택을 실제로 사용하며 일부를 임대하면 거래 허가
2. 주택 보유자, 해당 지역에 주택 매수시 왜 해당 지역으로 전입해야 하는지를 허가 신청 때 소명해야, 기존집 처분계획도 제출해야
3. 대지 지분 18㎡ 미만 부동산(상업지역은 20㎡ 미만)은 허가대상이 아님
4. 가족구성원끼리 지분을 나누는 경우는 동일인으로 간주 허가대상
5. 허가대상에 오피스텔도 포함, 대지지분기준 넘기면 무조건 허가 받아 실거주, 실사용 의무해야
단,분양받았을 경우는 허가대상아니며, 실거주의무없어 임대가능
6. 같은 지역 내에서 규제를 피할 수 있는 특수한 물건으로 풍선효과가 나타날 조짐
7. 지분 18㎡ 미만 초소형 아파트에 대한 거래 문의 급증
8. 법정동이 신천동인 잠실4동, 잠실6동 토지거래허가구역이 아님
국토부, 허가구역 인근 지역 가격불안 계속되면 추가지정 검토하겠다
토지거래허가제가 시행되면서 인근의 풍선효과로 신천동, 도곡동, 압구정동, 서초구 등이 다시 상승하지 않을까 생각합니다.
주거지역에 대해서 토지거래 허가제를 시행하는 것은 사실상 주택거래 허가제와 별반 다르지 않다고 생각합니다.
강남권 토지거래허가제가 시행되면서 전세가격이 급등하는게 아닌가 우려하고 있습니다. 서울은 이미 52주째 전세가격은 계속 상승중에 있습니다. 강남권은 전세물건이 줄어드니 전세가격은 급등하고 있습니다.
오늘부터 토지거래허가 묶인 강남…‘풍선효과’ 전세값 급등 우려
http://www.segye.com/newsView/20200623521608강남 일부지역 전세 물건 사라지고 있습니다. 이미 서울은 52주째 전세가격이 상승하고 있습니다.
그런데 이번 6.17대책으로 재건축 조합원 분양신청 위해 2년 건주 의무조건이 더 추가되면서 집주인들 실거주하기 하게 되면서 기존에 있던 전세매물도 사라지게 될 판입니다.
아울러 각종 보유세(재산세, 종부세)도 상승하다 보니 보니 세금을 충당하기 위해 집주인이 전세를 월세나 반전세로 돌리려는 움직임도 나타나고 있다고 합니다.
2020년 6.17 부동산 대책으로 강남권은 전세가격이 급등할 조짐을 보일 것이라고 기사에서 전망하고 있습니다.
실제로 대책 발표 이후 전세물량이 사라지고 있습니다.
강남권 재건축 단지들은 건물자체가 많이 낡다 보니 실거주 보다는 전세입자를 구하여 유지하고 있습니다.
그리고 주변 전세 시세에 비해 훨씬 싼 금액에 전세를 내놓기에 안정적인 전세시장이 유지되고 있었습니다.
하지만 이번 재건축 단지들의 실거주 2년 의무 로 인해 집주인들이 이번 전세계약을 끝으로 실제 거주하기 할려는 움직임을 보이고 있습니다.
그렇게 된다면 실수요자인 전세입자들이 살 주거공간이 사라지게 되니 수요는 그대로 일지라도 공급은 줄어드니 전세가격은 상승할 수 밖에 없다고 생각합니다.
아울러 올해 종부세, 재산세 등의 세율을 강화하여 올리게 됨으로써 보유세에 대한 부담이 가중되는 가운데 집주인들은 이 세부담을 전세입자에게 전가하는 움직임도 보이고 있습니다.
바로 전세를 반전세나 월세로 돌리는 경우입니다.
결국 정부의 부동산 대책으로 인해 전세입자들이 더 큰 피해를 입게 될 가능성이 생겨나고 있다고 생각합니다.
정부가 ‘6·17 주택시장 안정을 위한 관리방안’을 통해 전세대출을 이용하는 갭투자(전세보증금을 낀 주택 구입) 규제를 강화하였지만, 전세대출을 이용하지 않는 ‘현금부자’의 갭투자를 억제할 대책은 쉽지 않아 보입니다.
정부 억제책, 현금부자 갭투자는 못 막아…?
http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/950667.html서울의 보증금 승계 매매거래 비중 48.4%(1월) → 52.4%(월), 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 보증금 승계 비중은 57.5%(1월) → 72.7%(5월) 로 증가하였습니다.
현재, 무주택자보다는 현금을 동원해 갭투자에 나서는 1주택자와 다주택자가 훨씬 많다고 합니다.
결국 전세대출을 이용하지 않는 "현금부자"의 갭투자 억제 쉽지 않은 상황입니다.
이에 종부세 세율 인상 및 세부담 상한 상향, 양도세 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하는 방안 추진하고 있고, 여당측에서 소득세법 개정 나서야 한다고 정치권에서 제기되고 있습니다.
- 10년 보유시 80% 공제율 → 10년 보유 40% + 10년 이상 거주 40%로
- 종부세법 2주택자 0.2~0.8% 포인트 인상, 세부담상한 200% → 300%로 높여
현금부자들의 갭투자 확산 억제를 위해 종부세와 소득세법 등 입법 사항을 조속히 완료해야 한다고 주장하고 있습니다만 "현금부자"들이 보유세가 부담이 되어 갭투자를 망설일 것이라고 생각하진 않습니다.
이때껏 많은 규제들에 대한 내성이 생겼고 보유세율에 대한 현실화가 진행중에 있는 것을 감안하고 있고, 종합부동산세 및 장기특별공제율에 대해서는 이미 학습이 되어 있기에 이를 감안하고 있다고 생각합니다.
보유세의 경우에는 올해 세법 개정을 통해서 2021년부터 적용을 한다고 하니 이에 대한 대비를 할 것이고 장기 특별 공제의 경우에는 언제 매도할 지를 모르는 먼나라 얘기이기 때문입니다.
물론 소득세법이 개정됨으로써 이에 대한 대응을 위한 관망세로 조정을 받을 수는 있겠다 생각이 들지만 워낙에 초저금리 로 인한 유동성으로 자산을 유지하기 위해 부동산으로 유입될 가능성이 크기에 세법 개정을 통해서 현금부자들의 갭투자를 막기에는 쉽지 않다고 생각합니다.
정부가 21번째 부동산대책에 이어 부동산보유세(재산세·종합부동산세)와 양도소득세 등을 인상하는 세제 개편을 2020년 07월에 발표한다고 합니다.
부동산보유세 올리고 2주택자 전세금 소득세 과세한다
https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=20200624174580510796.17대책이 나온지 1주일이 채 안되는 상황에서 7월달에 세금개정안을 발표한다는 전망 기사가 나오니 말입니다.
해당 기사에서 정부가 세제 개편을 하겠다는 것들은
1. 양도세 부과할 때 실거주 요건 강화
2. 3주택자 이상에만 적용되던 전세금 과세, 2주택자로 확대
3. 부동산신탁 활용 다주택자, "실소유자에게 종부세를 부과하는" 지방세법 개정안
4. 9억원 미만 주택을 보유한 서민·실수요자, 재산세 공정시장가액비율(60%) 조정 추진
5. 공시가격 인상 보유세 증가
등으로 요약할 할 수 있습니다.
정부가 다주택자를 공공의 적으로 돌리면서 그동안 많은 대책들을 내놓았지만 그럼에도 불구하고 부동산의 가격 상승을 막을 수는 없었습니다.
그렇다 보니 6.17대책으로 실수요자들이 이용하는 전세자금 대출에 대해서도 규제를 가하였고, 2020년 7월에 세제개편을 통해서는 또 다시 실수요자에 가까운 2주택자들에게도 규제를 할거 같습니다.
2주택자들에게도 전세금 과세를 추진할때 일시적 2주택자들에 대해서도 과세를 할 수 있기 때문인데, 과연 정부가 이 부분에 대해서 얼마나 꼼꼼히 살펴면서 추진할지 지켜보게 되네요.
위에서 언급된 사항들은 예상되는 사안인 만큼 확정된것은 아니지만 분명 2020년 07월에 22번째 부동산대책이 나온다는 것은 기정사실화되고 있네요
6·17부동산대책'으로 수도권 대부분 지역과 대전·청주 등이 규제지역으로 편입되었습니다. 그런 가운데 규제지역이 넓어지면서 2020년 7월 분양물량 중 추첨제 물량이 65%가량 줄어들 것이라고 합니다.
[단독] '6·17 대책'에 추첨제 물량 65% 급감···더 멀어진 30대 청약
https://www.sedaily.com/NewsView/1Z45IC7VB1현재, 분양 단지의 당첨자 기준은 전용 85㎡ 이하의 경우 투기과열지구는 100%, 조정대상지역 75%, 비규제지역은 40% 가점제로 시행되고 있습니다.
그런데 이번 6.17대책으로 인해 추첨제 물량 기존 3,149가구에서 1,112가구로 무려 64.7%나 줄어듭니다.
비규제지역들이 조정대상이나 투기과열지구로 묶이면서 동시에 추첨제 물량도 줄어든 것입니다.
결국 추첨제 물량이 크게 줄면서 가점이 낮을 수밖에 없는 30대와 1주택자의 청약 당첨이 더욱 어려워졌습니다.
결과적으로 30대의 경우 이번 대책으로 새 아파트를 분양받기가 더욱 힘들어지게 되었습니다.
규제지역은 1순위청약요건도 강화되어 세대주만 자격이 부여되기에 30대들은 세대주로 따로 등록이 되어 있어야 가능합니다.
더욱이 결혼하지 않은 30대 이상 분들이 단독 세대주로 신청 하더라도 대출부분등의 문제로 6개월은 지나야 인정되는 부분 등이 발생하기에 30대이신 분들에게는 더욱 당첨의 기회가 어려워 졌습니다.
결국 서울은 커녕 경기도 외곽지역에서라도 분양을 받을려고 했던 30대들은 이번 6.17대책으로 인해 외곽지역조차 조정대상지역에 새롭게 지정되면서 추첨제 물량 감소와 까다로워진 청약 조건 등으로 더욱 힘들어졌습니다.
일부 전문가들은 규제지역 확대에 따른 가점제 공급 물량 증가가 청약 형평성 이슈마저 불러일으키고 있다고 지적하고 있습니다.
경기도 전역이 규제지역으로 묶이게 되면서 청약가점이 낮은 청약 대기 수요자들은 또 다시 청약보다는 전매가 가능한 분양권에 눈을 돌리게 될 것이라 생각합니다.
그리고 다시 서울 중심의 저가 아파트를 매수하고자 눈을 돌리지 않을까 생각합니다.
2020년 06월 23일, 금융위원회에서 신규 규제지역 내 분양주택 집단대출에 대한 LTV 적용 관련 보도참고자료를 배포하면서 소급적용을 해버렸습니다. 해명자료가 아니라 보도 참고자료로 배포한 것입니다.
[보도참고] 신규 규제지역 내 분양주택 집단대출에 대한 LTV 적용 관련
https://www.fsc.go.kr/info/ntc_news_view.jsp?bbsid=BBS0030&page=1&sch1=&sword=&r_url=&menu=7210100&no=33991200623 (보도참고) 신규 규제지역내 분양주택 LTV 적용 관련(F3).hwp0.23MB
1. 신규 규제지역 지정 에 따른 중도금대출 등 집단대출에 대한 LTV 적용 기준은 그동안 일관되게 운영되어 왔으며,
금번에 비규제지역에서 규제지역으로 신규 지정된 지역에서도기존과 동일한 기준으로 LTV가 적용된다고 합니다.
단, ① 무주택 세대, ② 처분조건부 약정(대출신청시 분양주택 소유권이전등기 이후 2년내 기존주택을 처분한다는 약정 체결) 을 체결한 1주택 세대로서, 금번 신규 규제지역 지정효과 발생일(20년6월19일) 前까지 청약당첨이 되었거나 계약금 납입을 완료하였다면, 중도금대출을 받는 경우, 종전과 같이 비규제지역 LTV 70%가 적용됨을 알려드립니다.
신규 규제지역 지정에 따른 중도급대출 등 집단대출에 대한 LTV적용 기준은 무주택 세대, 처분조건부 약정등을 한 1세대에 한해서 LTV 70%를 적용하겠다는 뜻입니다. 비규제지역일때 이런 약정자체가 없었는데 규제지역이 되고 나서 소급적용해 버린 것입니다.
2. 잔금대출의 경우에는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV규제 가 적용되나,이미 분양받은 세대의 기대이익을 감안하여, 중도금대출을 받은 범위 내에서 종전의 LTV를 적용할 수 있습니다.
그러나, 여타 세대(2주택 이상 보유한 다주택 세대, 6월19일 이후 청약당첨 세대 등) 는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV 기준과 동일한 규제가 적용됨을 알려드립니다
* LTV규제 :
[조정대상지역] 50%(9억원 이하분)/30%(9억원 초과분)
[투기과열지구] 40%(9억원 이하분)/20%(9억원 초과분)
※ 잔금대출 LTV 산정시 시세 기준으로 산정
이 또한 비규제지역인 경우에 해당 사항이 없었던 2주택 이상 보유자나 중도금대출을 받는 범위내에서 종전의 LTV를 적용받을 수 있다는 등으로 대출규모가 줄어든 것에 대해서 우회적으로 인정하면서 소급적용을 해버렸습니다.
청년을 위한 대책이라고 하지만 청년들이 집을 살 수 있는 대안이 사라지고 있습니다. 신혼부부특공이나 청년주택등만 바라봐야 할지도 모르겠습니다. 아니면 정부가 제공하는 임대주택에서만 살아야 할지도 모르겠네요.
매매도 투자도 청약도 불가… 청년에게 '내 집'은 없다
https://www.hankookilbo.com/News/Read/A20200621125500002830~40세대의 주거점유 상향 이동의 주된 목적은 거주환경 개선을 위한 실수요자들입니다.
하지만 정부는 갭투자 목적의 의미보다는 갭투자로 인한 집값 상승에 더 집중하고 있다고 생각합니다.
20~30대의 아파트 매입 비율도 상당히 높게 나타나고 있습니다.
이들이 갭투자로 집을 매입하는 이유는 지금이라도 집을 사지 않으면 더 집값이 상승할 것이라는 조급함입니다.
이들은 집을 매입, 투자목적으로 장기간 임대를 할려는 것이 아니라 언젠가는 그 집으로 들어가서 살려고 하는 목적이 크다고 생각합니다.
그렇지만 이들 청년층에 대해 정부는 투기로 인한 집값 상승으로만 보고 이런 레버리지를 이용한 주택 매입을 차단하고 나섰습니다.
그렇다 보니 오히려 있는 사람들이 더 좋아지는 현상이 발생하고 있습니다.
이를 잘 보여주는 수치가 바로 소득대비 주택가격 배수(PIR) 입니다.
이 수치를 보면 서울의 경우에는 2019년 1분기에 비해 2020년 1분기에 1.2%포인트가 더 올랐습니다.
그만큼 소득이 올라가는 것 대비 주택가격이 상승하는 속도가 다 크다는 것을 확인할 수 있습니다.
수치상으로 보면 1.2%가 작아 보일 수 있습니다.
하지만 가구소득대비 주택가격비율(이하 PIR)은 연평균소득을 반영한 특정지역이나 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다.
이는 가구소득수준을 반영해 주택가격의 적정성을 나타낼때 사용하는 지수로써 예로 PIR이 10이라면 연평균소득을 10년동안 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한채를 살 수 있단 뜻입니다.
그런데 서울은 불과 1년 사이에 10.5년이 걸리던게 11.7년으로 늘어 난 것입니다.
예를 들어보자면 연봉이 5천만원일때 비슷한 지역에 A아파트의 시세가 5억이라면 PIR이 20이고 B아파트의 시세가 20억이라면 PIR은 40이라는 뜻입니다.
현재 서울의 평균 중위가격은 약 9.5억입니다. 이를 대략 10억으로 잡으면 서울 평균 연봉이 1억이 된다고 보아야 위의 PIR을 얘기할 수 있습니다.
연봉 1억이 말이 쉽지 그렇게 벌어들이는 분은 얼마나 될까요?
서울의 대형아파트 중위가격이 1년사이에 18%나 상승하였습니다. 앞으로 대형아파트에 대한 인기가 높아질 거 같습니다. 코로나19사태로 인해 집에 머무는 시간이 많아지니 자연스레 넓은 집을 선호하게 되지 않을까 싶네요
똘똘한 한채?…서울 대형아파트 중위값, 1년간 18% `껑충`
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/06/646139/2019년 5월 서울 대형 아파트(전용면적 135㎡이상)의 중위가격은 17억7666만원 수준, 5월에는 20억9653만원으로 나타나 전년대비 18% 상승하였습니다.
같은 기간 중형아파트(전용면적 62.8~95.9㎡)의 중위가격은 9억9365만원에서 11억6758만원으로 17.51% 상승하였다고 합니다.
이런 대형 아파트의 가격 상승세는 서울에만 국한된 것이 아니라 전국적 상승하고 있는데 지난 1년간 13.44% 상승을 했다고 합니다.
다주택자들이 주택 수를 줄이고, 주택 규모 늘리며 '똘똘한 한채'로 돌아서면서 서울 대형 아파트 강세를 보이고 있다고 기사에서는 전하고 있습니다.
서울 대형아파트 중위가격이 전년대비 18%나 상승하였습니다.
중소형, 중대형 아파트 상승률 보다 높은 수치를 기록하였는데, 정부의 각종 규제로 인한 `똘똘한 한채` 선호 현상에 의해 입지 좋은 곳의 대형평수 아파트에 대한 수요가 많아지다 보니 가격도 높게 상승하였습니다.
그리고 이런 현상은 당분간 지속되지 않을까 생각합니다.
이번 코로나19사태로 인해 집에 머무는 시간이 많아지다 보니 기존에 작은 평수를 선호하던 1~2인 가구들도 소형을 고려하기 보다는 중소형을 고려하고 있다고 합니다.
아울러 3인 가구 이상의 경우에도 중소형에서 중대형으로 관심이 이동하고 있다고 합니다.
그렇다고 소형 아파트들의 관심이 사라지는것은 아니며, 여전히 1~2인 가구 중심의 인구변화로 인한 수요는 가장 많을 것을 것입니다.
다만 그만큼 시장에 나와 있는 매물도 대형에 비해 많기 때문에 중소형이 많기 때문에 통계수치로만 볼때 상승율이 높지 않게 보여질 뿐 실제로는 가장 많은 거래가 이뤄지고 있습니다.
그렇다 하더라도 대형에 대한 수요는 어느 때 보다 높게 형성되어 있는 현 상황이 당분간 지속되리라 생각합니다.
6.17 대책 이전에 부동산114에서 2020년 하반기에 주택시장 전망에 대한 설문조사를 했습니다. 전문가,일반인들중 절반가량이 매매, 전세 모두 상승할 것이라고 전망하였습니다.
6·17대책 이전 조사에서 전문가 절반 "하반기에도 집값 오른다"
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/06/648342/`2020년 하반기 주택 시장 전망 설문 조사` 결과, 전문가의 49.0% 하반기 주택 매매가격이 상승할 것으로 전망것이라고 답했습니다.
주택가격 상승의 주요 이유로 서울 등 수도권 아파트 가격 상승(43.1%), 덜 오른 지역에 대한 풍선효과 유입(27.1%)이라고 답하였습니다.
2020년 하반기 전셋값 전망에서도 시민·전문가 모두 과반이 상승을 예상하였습니다.
전셋값 상승 이유에 대해서는 응답자의 45.7%가 매수심리 위축에 따른 전세 수요, 20.5%가 입주물량 부족에 따른 전세시장 불안때문이라고 답하였습ㄴ다.
부동산114에서 2020년 06월 17일 부동산 대책이 나오기전 6월 1일부터 15일까지 전문가와 일반인을 대상으로 설문조사를 한 결과를 발표하였습니다.
2020년 하반기에 주택시장에 대한 전망을 설문조사를 하였는데요.
결론은 매매시장이든 전세시장이든 둘다 상승할 것이라는 답변이 절반가까이나 되었다고 하네요.
여기서 매매시장이 상승하게 될 것이라고 생각하는 이유에 대해서
1. 서울 등 수도권 아파트 가격 상승(43.1%)
2. 덜 오른 지역에 대한 풍선효과 유입(27.1%)
3. 서울 도심의 공급 부족 심화(10.8%)
4. 아파트 분양시장의 활성화(9.0%)
5. 저금리 유동성 효과(3.9%)
등을 전문가와 일반인들이 꼽았습니다.
이중에서 풍선효과에 의한 매매가격이 상승할 것이라고 답변이 2위를 차지하는 것을 보자면 정부가 부동산 가격 상승에 대해 부동산 규제를 하면서 가격이 상승하는게 아닐까 하는 생각마저 들게 하네요.
결국 서울 도심에 새 주택에 대한 수요는 많은데 공급이 부족한 상황을 정부가 인지하기 보다는 수요억제를 하다 보니 비규제지역이나 덜 오른 지역으로의 풍선효과가 나타나고 있다고 생각합니다.
거기에 아파트 분양시장으로 관심이 나날이 집중되다 보니 로또분양을 양산하는 가운데 청약 참가자들의 실망감이 커지다 보니 주변으로 눈을 돌리게 되는 상황도 나타나고 있다고 생각합니다.
아울러 저금리로 인한 유동성으로 은행에서 돈을 빌리는것이 부담스럽지 않을 만큼 이자가 낮아진 상황이다보니 대출을 받아서 집을 사기는 더욱 용이해진 측면도 있다고 생각합니다.
그렇다 보니 올해 하반기에도 집값이 상승할 것이라는 답변 사유에 대해서 상당히 일리가 있다고 생각하고 있습니다.
한편, 전문가와 일반인들이 2020년 하반기에 전세가격 상승이유로
1. 매수심리 위축에 따른 전세 수요 (45.7%)
2. 서울등 일부 인기지역의 입주물량 부족으로 전세시장 불안 (20.5%)
3. 임대인의 월세선호로 인한 전세물건 공급 부족 (16.4%)
4. 청약을 위한 일시적 전세 거주 증가(13.6%)
를 꼽았습니다.
여기서 정부의 부동산 대책으로 수요를 억제하다 보니 매수심리가 위축되는 경우가 발생할 수 있습니다만 그보다는 서울의 입주물량 부족에 따른 공급이 적을 것이라는 전세시장 전반의 불안에 의해 전세가격이 상승할 것이라고 생각합니다.
여기에 정부의 부동산 대책으로 세금 강화정책을 내놓으면서 임대인의 보유세 부담을 강화하고 있습니다.
그렇다 보니 임대인들이 자신의 보유세 부담을 덜기 위해서 전세가 아닌 월세나 반전세로 전환하고 있습니다.
그렇다 보니 가뜩이나 새 아파트 입주물량이 줄어 들어 새로 공급될 전세물량도 줄어드는 상황에서 기존에 있던 전세물량이 사라지고 있습니다.
그렇다고 전세수요자들이 줄어드는 것은 아니기에 수요와 공급에 의해 전세가격이 상승할 수밖에 없다고 생각합니다.
그런데 여기서 전세가격도 상승할 것이라고 하는 것은 매매가격의 하락을 방어하면서 상승하는 형태이기에 전세가격 상승은 다시 매매가격 상승효과로 나타나지 않을까 생각합니다.
2020년 06월 24일, 한국감정원 주간 아파트 가격 동향(6월 22일 기준)을 발표하였습니다. 서울 전세가격은 52주째 상승중이고, 2020년 하반기부터 서울 입주물량은 2019년보다 물량이 적습니다. 그리고 2020년 6.17부동산대책으로 전세 수요를 억제하였습니다.
6·17 대책후 1억 올라"…불붙은 서울 전셋값
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/06/653441/한국감정원, 주간 아파트 가격 동향(6월 22일 기준)에 서울 아파트 전셋값 0.08% 올라 2019년 7월 첫째 주 이후 52주 연속 상승세 유지하고 있다고 발표하였습니다.
2020년 하반기부터 서울 입주 물량 1만4000여가구로 2019년에 비해 줄어들며 전세금 급등 예고하고 있습니다.
특히 2020년 06.17대책, 재건축 실거주 2년 의무화, 갭투자 방지등으로 전세대란 수준 급등조짐이 나타날 것이라고 합니다.
결국 강남 재건축 아파트의 전세 보증금이 1억원 급등하였고, 전세입자들은 교육 문제로 월세 내지는 반전세 매물 알아봐야 할 처지에 놓이게 되었습니다.
강남권 집주인은 기존 전세 매물을 월세·반전세로 전환하고 있습니다.
그런데 이런 전셋값 불안은 강남을 넘어 강북 등 서울 전역으로 퍼져나가고 있습니다.
결국 서울 전셋값은 1년(52주) 연속으로 오르고 있는 상황에서 2020년 하반기부터 서울 입주물량이 크게 줄어 전셋값이 더욱 불안해질 조짐이 보이는 가운데, 정부 규제가 전세 공급도 줄이는 효과로 더욱더 전셋값이 상승할 것이라는 지적이 나오고 있습니다.
이 같은 전세난은 정부가 2019년 6월 말 분양가상한제를 언급한 후부터 나타나기 시작했다고 기사에서는 언급하고 있습니다.
실제 민간택지 분양가 상한제를 시행하게 되면서 주변시세보다 싼 분양가의 아파트가 나타나면서 "로또 분양"을 노린 수요에, 주택담보대출 규제 등으로 매매에서 전세로 돌아서는 수요가 늘어 전셋값이 계속 오르는 상황이 연출되면서 한국감정원에 따르면 52주째 전세가격이 상승하고 있습니다.
이런 상황에서 2020년 6·17 대책에서 조합원 분양권을 받을 수 있는 조건으로 '실거주 2년' 조항이 추가되면서, 다른 아파트들에 비해 저렴한 전세가격으로 거주하고 있던 강남 재건축 세입자들이 쫓겨날 우려가 높아지게 되었습니다.
여기에 대치·삼성·잠실·청담동은 1년간 전세를 안고 매매하는 것을 금지하는 토지거래허가구역으로 지정돼 전세 물량은 더욱 잠기게 될 것이라 생각합니다.
정부는 서울에서 특히 강남에서는 사실상 갭투자를 금지함으로써 다주택자들의 긍정적인 역활인 민간 임대 주택을 공급하지 못하게 하다 보니 전세입자들에게는 불리한 상황이 연출되고 있다고 생각합니다.
2020년 06월 25일, KB부동산에서 주택시장동향을 내놨습니다. "수도권 아파트 대책 발표에 서둘러 움직이는 수요로 가파른 상승, 저가 매물에 높은 상승" 이 타이틀이네요.
6월 22일 기준 『[주간] KB부동산 Liiv ON 주택시장동향』조사결과
KB부동산_보도자료_20200622.docx1.24MB- 서울 아파트 가격상승 0.44%, 경기도 0.49% 지난 2018년 10월 이후로 가장 높은 상승
- 대책 확대에 따른 불안감에 수요 단기 상승, 안정화 대책으로 진정될 여지
KB부동산 리브온(Liiv ON)이 발표한 주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 서울을 비롯한 경기도의 상승이 높았다. 지난주 서울 매수문의가 급증한 이후 이번주에도 매수문의가 높은 수준을 유지하면서 매물을 찾는 이가 많았다.
6.17 대책 발표에 서둘러 계약을 진행하려 할 뿐만 아니라, 시중에 나온 매물이라도 급하게 잡으려는 움직임이 컸고, 규제 지역이 아닌 곳이나 규제 대상이 아닌 저가 매물들의 가격 움직임이 거셌다. 과거 대책 발표 전후에 상승이 가파르게 상승했다는 점을 상기한다면 이번 상승도 시간이 경과하면서 안정화될 여지가 많아 보인다.
경기(0.49%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.44%)도 상승했다.
인천을 제외한 5개 광역시(0.15%)는 대전(0.40%), 대구(0.15%), 부산(0.12%), 울산(0.11%)은 상승했고, 광주(-0.03%)는 하락했다.
수도권(0.46%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.15%)도 상승했다.
세종(1.06%), 충남(0.17%), 경남(0.16%), 충북(0.14%), 전남(0.13%), 경북(0.08%), 강원(0.05%)은 상승했고, 전북(-0.01%)만 미미하게 하락했다.
[매매 서울] 전 지역의 상승 높음
서울 아파트 매매가격은 전 지역에서 상승을 보였다.
강북구(1.24%), 노원구(0.97%), 관악구(0.69%), 영등포구(0.58%), 송파구(0.54%) 등 높은 상승을 보였다. 6.17 대책에 대한 불안심리로 급매를 찾는 수요가 증가하였고, 특히 저가 매물을 찾는 이들이 많았다.
강북구는 6.17부동산 추가대책 후 6억선 보금자리 대출을 받아 매수를 서두르는 일부 수요로 인해 소형 평형대가 빠르게 거래가 이루어지고 있다.
규제 이후 투자자, 실수요자들의 문의가 증가하면서 매수는 있는데 매물이 없는 현상이 나타나고 있다. 동북선 경전철 사업 영향으로 동북선 라인 쪽 단지들의 매매가가 강세를 보이고 있다.
노원구는 6.17부동산대책에도 불구하고 매수 문의가 증가하고 있고, 규제 시행 전 매입을 서두르는 매수자들이 많았으나 매도 물량이 없어 급등한 호가에도 한두건씩 거래가 이루어지고 있다. 초저금리 장기화 정책에 따라 갈 곳 없는 유동 자금이 부동산에 계속 머물러 있고, 저평가된 단지 또는 평형대를 중심으로 상승세가 계속되는 상황이다.
[매매 경기·인천] 인천과 경기 모두 높게 상승
경기는 전주대비 0.49%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.22%)보다 확대됐다. 남양주(1.21%), 오산(0.97%), 안산 상록구(0.90%), 광명(0.73%), 용인 수지구(0.73%)가 강세를 보였고, 하락 지역은 없다.
인천(0.40%)은 연수구(0.80%), 서구(0.52%), 미추홀구(0.41%)가 전주대비 상승했다.
남양주는 8호선 연장선 별내선, 4호선 연장선 진접선 개통 예정으로 투자 및 실거주 목적의 매수 증가에 따라 거래가 상승하고 있고, 유동성 자금이 매매시장으로 대거 유입되고 있는 모습을 보이고 있다.
부동산대책 발표 후 조정지역으로 화도읍을 제외하고 모두 묶였으나 거래가는 계속 상승하는 추세이다.
오산은 6.17대책 발표 이후 수용성 규제를 피해 오산 쪽으로 매수 수요가 유입되면서 거래하려고 하나 매물이 없는 상황이다. 법인 갭투자자들은 종부세 인상 및 징벌적 추가 과세 등으로 매물을 처분하려고 내놓는 반면, 개인 갭투자자들이 증가하면서 매도자들의 매물 회수 등으로 거래가는 오히려 올라서 거래되고 있다.
인천 연수구는 수요자 선호도가 높은 송도동, 연수동 일대 신축 단지들이 꾸준한 상승세를 보이고 있다.
또한 저평가 지역으로 꼽히는 옥련동 일대 단지들도 수인선 8월 개통, 옥골재개발(송도역세권도시개발) 연내 착공 목표로 삼성래미안에서 분양한다는 소식에 투자자문의가 증가하면서 가격 상승세를 유지 중이다.
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