[20.11.16]전세 퇴거 위로금 원천징수, 기타소득 20%세율 과세 추진/전세대책 발표 예정, 수도권 임대주택 수만 호 공급,매입임대/ 북위례,세종 분양임박/ 공공재개발 70곳

세입자가 받는 `전세 퇴거 위로금`에 세금 물리나

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2020/11/1172893/

집주인이 계약갱신청구권을 행사하거나 하려는 전세 세입자를 원만히 내보내기 위해 퇴거위로금 수천만 원을 지급하면 이를 받은 세입자에게 로또 당첨금처럼 기타소득으로 과세가 가능하다는 정부 해석이 나왔습니다. 하지만 실손해 초과금액에 대한 기준이 애매모호하여 얼마를 과세해야 할지 판단하기 쉽지 않아 보입니다.

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지급한 위로금 성격이 위약금 또는 배당금이 아닌 사례금에 해당되면 기타소득으로서 과세 대상이라고 판단된다.

2020년 11월 15일 기획재정위 위원인 추경호 국민의힘 의원실이 기획재정부와 국세청에 `전세퇴거위로금이 과세 근거가 없어 세금 징수를 못하고 있는 상황에 대한 입장`을 질의한 결과 "지급한 위로금 성격이 위약금 또는 배당금이 아니라 사례금에 해당되면 기타소득으로서 과세 대상이라고 판단된다"는 답변을 받았다.

최근 횡행하는 전세퇴거위로금은 대다수가 세입자가 계약갱신청구를 하지 않는 대가로 받는 사례금 성격인 만큼 모두 과세 대상에 포함될 것이라는 의견이 나온다.

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소득세법상 기타소득은 이자·배당·사업·근로·연금·퇴직·양도소득 외 소득으로 규정, 위약금이나 배상금도 이에 해당, 소득금액의 20% 세금으로 납부해야

소득세법상 기타소득은 이자·배당·사업·근로·연금·퇴직·양도소득 외 소득으로 규정하고 있으며 위약금이나 배상금도 이에 해당된다.

부동산 매매계약 파기 시 귀책사유가 있는 거래 당사자가 지급하는 배액배상금은 로또 등 복권 당첨금처럼 기타소득으로 분류돼 소득금액의 20%를 세금으로 납부하고 있다.

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계약파기로 생긴 세입자 이사비 등 손해액 300만원이라면 실제피해액 300만원은 과세대상이 아님, 손해액과 함께 위로금 500만원을 줬다면 200만원은 과세대상

예를 들어 집주인의 계약 파기로 생긴 세입자 이사비 등 손해액이 300만원이라고 했을 때 세입자가 실제 피해액 300만원을 받으면 과세 대상이 아니다.

다만 손해액과 함께 위로금 등 500만원을 받았다면 차액 200만원은 과세 대상이 될 수 있다. 하지만 세입자의 실제 손실액을 얼마로 평가할지에 대해서는 논란의 여지가 있기 때문에 과세관청 판단이 필요한 부분이다.

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임대차 3법영향으로 계약갱신청구권관련, 전세 퇴거 위로금 - 원칙적으로 과세 가능하다 유권해석, 기재부 "상황별로 사실과계 판단해야".

최근 임대차 3법 영향에 수도권을 중심으로 많게는 수억 원까지 전셋값이 급등하면서 계약갱신청구권을 행사하려는 세입자와 집주인 간 갈등이 발생하는 사례가 속출하고 있다. 집주인이 세입자의 퇴거 의사를 확인하고 다른 사람과 매매계약을 체결했음에도 세입자가 갑자기 마음을 바꿔 계약갱신청구권을 행사하며 모두 난감한 상황에 처하자 위로금을 지급해 세입자를 겨우 내보내는 사례도 심심치 않게 나오고 있다.

원칙적으로 `과세가 가능하다`는 유권해석을 기재위 위원에게 내놓으면서도 기재부는 이날 참고자료를 배포해 "상황별로 사실관계를 판단해야 하기 때문에 실제 과세가 이뤄질지 알 수 없다"고 설명했다.

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집주인의 계약 파기로 발생한 "배액배상금" 실제 세금 징수가 매우 까다로워, 손해액 추정이 쉽지 않기에

이는 앞서 주로 집주인의 계약 파기로 발생하는 `배액배상금`처럼 세정 현장에서는 실제 세금 징수가 매우 까다롭기 때문이다.

한 세무당국 관계자는 "세입자 입장에서는 2년 더 전세로 머물면서 얻을 수 있는 임차료 절감 등 기회비용을 포기하는 게 되는데 그에 따른 손실액을 제외한 나머지는 `위로금` 성격으로 보는 게 맞는다"며 "이런 손해 발생에 따른 배상 성격과 위로금 성격을 건건이 구별하다가는 세정 현장이 마비될 것"이라고 말했다.

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임대차 3법에 따른 시장 혼란에 전세가격 급등, 전세대책 또 발표할 예정, 단기 공공임대주택 공급량 수만가구로 늘리는 방안 검토중

이처럼 임대차 3법에 따른 시장 혼란이 극심한 가운데 정부는 치솟는 전셋값을 잡기 위해 이번주 중 전세대책을 또 발표할 예정이다.

기재부와 국토교통부 등 관계부처는 오는 18일 홍남기 경제부총리 주재로 열리는 부동산시장 점검 관계장관회의에서 이 같은 대책을 내놓을 것으로 알려졌다.

정부는 단기 공공임대주택 공급량을 예상한 수천 가구에서 수만 가구로 늘리는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 정부는 단기 물량을 최대한 늘려 극적인 효과를 낼 수 있도록 연내를 포함해 늦어도 내년 1분기 안에 공급할 수 있는 물량을 끌어모으고 있다.

임대 물량은 현재 공실인 주택을 정부가 매입하거나 임대 후 전세로 다시 내놓는 형태가 되며 수도권 다세대·다가구주택·단독주택과 아파트가 공공임대 주택이 될 것으로 보인다.

이와 함께 상가나 오피스를 임대주택으로 공급하는 방안도 고려 중이다.

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​임대차 3법의 영향으로 전세대란이 점점 심각해지고 있는 상황에서 전세퇴거 위로금에 대한 세금 문제로 한번 또 시끄럽네요.

원칙적으로는 과세를 하는게 맞다고 하지만 세입자 입장에서 2년 더 전세를 머물면서 얻을 수 있는 임차료 절감 등의 기회비용에 대한 손해액 추정은 쉽지 않기 때문에 손실액을 제외한 위로금에 대해 과세하는 것에 대해서 세정당국도 건건이 구별하는게 쉽지 않다고 합니다.

이는 과세를 원칙으로 하지만 쉽게 구분지어서 과세하기는 어렵다는 것인데요.

이를 어떻게 추정하며 어떻게 과세할지에 대해서 또 다른 세금 대책이 나오지 않을까 생각합니다.

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아울러 정부가 단기 공공 임대주택 공급량을 수천가구에서 수만 가구로 늘리른 대책을 내놓겠다고 하는데요.

어떻게 그동안 없었던 공급을 순식간에 늘리겠다는 것인지 궁금해 지네요.

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정부, 이번주 전세대책…"수도권에 임대주택 수만 호 푼다"

https://www.hankyung.com/realestate/article/202011150547i

정부가 이번 주에 전세대책을 발표하는 방안을 조율하고 있습니다. 수도권을 중심으로 2021년 1분기까지 공급할 수 있는 공공임대 물량을 최대한 늘려 전세난을 잠재우겠다고 하네요.

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2020년 11월 18일, 전세대책 발표 예정

2020년 11월 15일 국토교통부 등 관계 부처에 따르면 정부는 18일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재 부동산시장 점검 관계장관회의을 열기로 했다. 정부는 이날 전세 대책 발표도 겸할 예정이다.

당초 지난주 수천 가구의 임대물량을 단기 공급하는 내용의 대책을 발표키로 했다가 '전세난을 잠재우기에는 불충분하다'는 내부 판단에 따라 미룬 것으로 알려졌다.

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단기 공공임대주택 공급량을 수만 가구 수준으로 늘리는 방안을 검토 중, 공급시기 2021년 1분기까지 물량 집중적으로 끌어모을듯

정부는 단기 공공임대주택 공급량을 수만 가구 수준으로 늘리는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

당초 예상되던 수천 가구 수준을 훌쩍 넘어서는 물량이다.

공급 시기는 늦어도 내년 1분기까지 물량을 집중적으로 끌어모으고 있다.

단기 물량을 최대한 늘려야 전세난을 해소할 수 있기 때문이다.

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주택 매입·전세임대 방법 유력 - 공실인 주택을 정부 매입, 임대해 전세는 방법, 수도권 다세대,다가구 주택 중심일 가능성 커

현재 공실인 주택을 정부가 매입하거나 임대해 전세로 다시 내놓는 기존 주택 매입·전세임대 방법이 유력하다.

수도권의 다세대·다가구주택을 중심으로 단독주택, 아파트가 매입·전세임대 주택이 될 가능성이 크다.

상가나 오피스를 주거용으로 만들어 임대주택을 공급하는 방안도 함께 살펴보고 있다.

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한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공적기관이 주도하는 공공임대 성격, 전세임대 이미 정부 예산에 잡혀 있고, LH 등 사업할 정도의 자금력 확보돼

한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공적기관이 주도하는 공공임대 성격이다.

김현미 장관은 9일 국회 예결위원회에서 전세난 관련 대책으로 LH와 SH 등 공공기관의 전세임대가 유력하냐는 질의에 “전세임대는 이미 정부 예산이 잡혀있고, LH에 그 정도 사업할 정도의 자금력은 확보돼 있다”고 답한 바 있다.

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정부, ‘중형 공공임대아파트’ 공급 방안 발표 예정, 기존 전용면적 60㎡에서 85㎡ 늘려

정부는 ‘질 좋은 중형 공공임대아파트’ 공급 방안도 이달 중 발표할 예정이다.

공공임대 면적을 기존 전용면적 60㎡에서 85㎡로 늘린 공공임대주택이다.

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정부, 시장에 대한 추가 개입은 최대한 자제할 예정

정부는 이번 전세대책은 매매시장 안정과 임대차 3법 등 기존 정책과 배치되지 않는 선에서 내놓는 다는 생각이다. 시장에 대한 추가 개입 역시 최대한 자제할 예정이다.

홍 부총리는 지난 10일 국회 예결위에서 ‘전세가 상한제 도입을 검토해야 하는 것 아니냐’는 질의에 “시장의 가격에 대해서 하한·상한제로 제한을 가하는 것은 여러 부작용이 있어 신중해야 한다”고 했다.

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새 임대차법 시행후 전세 품귀 심화, 전세가격 크게 올라, 실거주 수요, 서민 주거 위협 우려 때문

한편 전국의 전셋값 고공행진은 3개월 가까이 이어지고 있다.

특히 서울의 아파트 전셋값은 1.45% 올라 매매가 상승률(0.21%)의 7배에 달했다.

새 임대차법 시행 후 전세 품귀가 심화하며 전셋값이 크게 불안해진 탓이다.

전세는 100% 실거주 수요라는 점에서 전셋값 급등으로 서민 주거 안정이 위협받고 있다는 우려가 나온다.

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​정부가 2020년 11월 18일경, 이번 임대차 3법으로 불거진 전세대란에 대한 전세대책을 발표할 예정이라고 합니다.

단기 공공임대주택 공급량을 당초 수천가구에서 수만가구로 늘리는 방안을 검토중에 있다고 하는데요.

공급시기는 늦어도 2021년 1분기까지로 물량을 최대한 끌어모으고 있다고 합니다.

주로 공실인 주택을 정부가 매입하거나 임대해서 전세로 다시 내놓는 주택 매입, 전세임대 방법이 유력하다고 보고 있습니다.

수도권의 다세대, 다가구 주택을 중심으로 단독주택, 아파트등을 매입 혹은 전세로 매입하여 임대, 전전대 등의 방식으로 임대하는 것을 말합니다.

아울러 상가나 오피스를 주거용으로 만들어 임대주택을 공급하는 방안도 함께 살펴보고 있다고 합니다.

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이에 국토부에서는 이미 예산도 잡혀 있고, LH 에서 그정도 사업할 정도의 자금력도 확보되어 있다고 말하였습니다만 최근에 올라버린 부동사 가격에 작년에 예산을 잡아둔 것으로 얼마나 많은 주택을 확보할 수 있을지는 잘 모르겠습니다.

요즈음에는 아파트 뿐만 아니라 빌라도 가격이 상승하면서 전세가격이 뛰고 있고, 주거형 오피스텔의 가격도 만만치 않게 오르고 있습니다.

국토부에서 전세임대 등에 대한 물량을 수천가구에서 수만가구로 늘릴 수 있는 방안을 마련한다고 하지만 수치만을 보고서 공급이 늘어나는 것에 대해 전세난이 해결될 것이라고 판단하면 안될 것이라 생각합니다.

교통이 좋은 직주근접의 지역에 대한 전세임대물량은 그리 많이 확보하진 못할 것이라고 생각 합니다.

수만 가구를 확보하기 위해서는 역세권,교통이 좋은 지역이 아닌 그 주변부에 대한 다세대, 다가구 밀집 지역들에 대한 전세임대 물량들이 확보될 것이라 생각합니다.

세입자들의 눈높에 맞는 물건을 확보하는데는 어느정도 한계가 있을 것이라는 생각이 드네요.

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이번엔 '위례·세종'…계속되는 로또광풍

https://www.sedaily.com/NewsVIew/1ZAF1LFP6U

2020년 11월초에 있었던 과천지식타운, 하남 감일 지구에 이어 2020년 11월달에 위례, 12월달에 세종 공공택지 분양이 있을 예정입니다. 분양가 상한제 적용으로 시세보다 싸게 분양되는 이들 분양단지들은 당첨만 된다면 수억의 시세차익이 발생하는데요. 공공, 민간 분양에 대한 조건에 대해서 꼭 확인해보시길 바랍니다.

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2020년 11월중 위례신도시 A1-5·A1-12블록 총 1,676가구, 공공분양 공급될 전망, 송파구에 속한 북위례 권역 물량

15일 관련 업계에 따르면 이번 달 중 위례신도시 A1-5·A1-12블록 총 1,676가구가 공급될 전망이다.

해당 단지들은 서울 강남 3구인 송파구에 속한 북위례 권역 물량이다. 이들 물량은 공공분양으로 분양된다.

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2020년 12월 세종시 서북쪽의 6-3 M2 블록 995가구 공공분양 예정

이어 오는 12월부터 세종시 서북쪽의 6-3 생활권에서 4,600가구 규모의 물량이 분양될 예정이다.

우선 오는 12월 6-3생활권 M2블록에서 995가구가 분양될 예정이다.

해당 단지는 한국토지주택공사(LH)에서 시행을 맡은 공공분양 단지다.

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2021년, 세종시 6-3생활권 H2~H3블록 1,400여 가구(금호산업·신동아 건설)/ 세종시 6-3생활권 L1 블록 1,350가구( GS건설·태영건설·한신공영) 등 분상제 적용

또한 내년에는 금호산업·신동아 건설 등이 참여한 H2~H3블록 1,400여 가구, 또 GS건설·태영건설·한신공영이 참여한 L1 블록 1,350가구 또한 분양에 나설 전망이다.

이들은 민간에서 분양하는 물량이지만 공공택지에 조성돼 분양가 상한제를 적용받는다.

특히 해당 단지들의 경우 중대형 평수로 구성된 만큼 추첨제를 노리는 수요가 대거 몰릴 것으로 보인다.

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이들 단지들 분양가 상한제 적용, 위례신도시의 경우 전용 64~84㎡ 물량이 5억~7억원 수준에서 분양 / 세종시 4억원대 분양가 책정

이들 단지 장점은 상한제가 적용된다는 점.

위례신도시의 경우 전용 64~84㎡ 물량이 5억~7억원 수준에서 분양될 것으로 보인다.

위례신도시 전용 84㎡가 13억~14억원대에 거래되고 있는 점을 고려하면 시세 대비 6억원 이상 저렴한 셈이다.

세종시 또한 이달 초 분양한 ‘세종 한림풀에버’ 전용 103㎡가 시세 대비 크게 저렴한 4억원대에 분양가가 책정됐다. 여타 분양 단지들 또한 비슷한 가격으로 분양가가 책정될 전망이다.

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공공분양, 재당첨제한 10년, 전매제한 10년, 거주의무 5년 적용

공공분양의 경우 재당첨제한 10년, 전매제한 10년, 거주의무 5년이 적용된다.

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세종시, 민간분양 물량, 의무거주기간 미적용, 10년 재당첨 제한

세종시에서 분양되는 민간분양 물량들은 아직 의무거주기간은 적용되지 않지만 10년의 재당첨제한 기간이 있다.

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특별공급 5년, 일반공급 4년의 전매제한 기간 적용

또 특별공급은 5년, 일반공급은 4년의 전매제한 기간이 적용된다.

해당 단지들은 공공택지에 조성되는 분양가 상한제 적용 물량이지만 민간분양이냐 공공분양이냐에 따라 물량 배정, 당첨자 선정 방식 등이 다르다.

이에 따라 분양 단지의 유형에 따라 청약 전략을 다르게 가져가야 한다.

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공공분양의 경우 특별공급이 전체 물량의 85% 차지, 신혼부부물량 30% (가점으로 순위 가려), 생애최초 25% (전 물량 추첨제)

우선 공공분양의 경우 특별공급이 전체 물량의 85%를 차지한다.

전형별로 보면 신혼부부 물량이 30%로 가장 많고, 생애 최초 물량도 25%를 차지한다.

신혼 특공의 경우 무주택 세대·소득 기준·자산 요건을 만족하고 △가구 소득 △미성년 자녀 수 △해당 지역 거주기간 △혼인기간 △입주자 저축 납입 횟수 등을 따져 가점으로 순위를 가린다.

반면 생애 최초는 전 물량 추첨제로 당첨자를 가린다.

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민간분양의 경우 생애최초 특공 추첨제로 진행, 신혼부부특공 - 미성년 자녀가 있는 경우 1순위 부여

민간분양의 경우 생애최초 특공은 그대로 추첨제로 진행하지만 신혼부부 특공은 당첨자를 가리는 방식이 약간 다르다. 민영주택 신혼부부 특별공급의 경우 무주택 세대·소득기준을 충족하고 현재 혼인관계에 있는 배우자와의 사이에서 출산한 미성년 자녀가 있는 경우에 1순위를 부여한다. 이외에는 2순위 자격이 부여된다.

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세종시 분양, 이전한 공공기관의 공무원 등에 ‘공공기관 이전 특별공급’이 전체 물량 최대 50%차지, 일반공급 물량 30~40% 가량

세종시 분양은 약간 더 복잡하다. 최근 이전한 공공기관의 공무원 등에 ‘공공기관 이전 특별공급’이 전체 물량의 최대 50%를 차지한다. 일반공급되는 물량은 30~40%가량 될 전망이다.

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세종시 일반공급, 세종시 거주자 50% 우선 공급, 기타지역(전국) 거주자 나머지 50% 공급

일반공급 또한 세종시(해당 지역) 거주자에 50%를 우선 공급하고 기타지역 거주자에 나머지 50%를 공급한다. 세종시 청약에서 기타지역 청약은 전국 거주지 상관없이 청약할 수 있다.

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2020년 11월초에 있었던 과천지식타운, 하남 감일 지구에 이어 2020년 11월달에 위례, 12월달에 세종 공공택지 분양이 있을 예정입니다.

분양가 상한제 적용으로 시세보다 싸게 분양되는 이들 분양단지들은 당첨만 된다면 수억의 시세차익이 발생하는데요. 공공, 민간 분양에 대한 조건에 대해서 꼭 확인해보시길 바랍니다.

위례도, 세종시도 다 좋은 곳입니다.

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[단독]공공재개발 70곳 신청 확정…“최대 20곳만 된다”

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01312006625966376&mediaCodeNo=257

정부가 서울 주택공급 방안으로 추진 중인 공공재개발 사업 공모에 총 70곳이 신청한 것으로 확인됐습니다.

하지만 공공재건축은 사전 컨설팅을 신청한 서울 내 15개 단지 가운데 1000가구가 넘는 대단지들은 모두 철회 의사를 표명할 예정이거나 잠정 보류를 결정한 것으로 알려졌습니다.

공공재개발 SH와 LH가 공공 시행사로 참여하는 재개발사업이다. 용적률 상향, 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 적용 제외 등 인센티브를 받을 수 있다. 정부는 통상 10년 이상 걸리는 재개발 사업 기간을 5년으로 줄여 도심 내 주택공급을 촉진시키겠다는 방침이다.

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2020년 11월 04일 마감한 공공재개발 시범사업 공모, 19개 자치구에서 총 70곳의 사업지가 신청, 강남 서초에서는 없어

15일 서울시와 각 자치구, 정비업계 등에 따르면 지난 4일 마감한 공공재개발 시범사업 공모엔 19개 자치구에서 총 70곳의 사업지가 신청했다.

기존 정비구역 가운데선 흑석2구역, 거여새마을 등 15곳이 신청했다.

정비예정구역 및 정비해제구역 등 신규구역은 성북1구역, 장위8·11구역 등 55곳에 이른다.

자치구별로는 영등포구(9곳)에서 신청이 가장 많았고, 강남·서초에선 없었다.

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2020년 12월 기존 정비구역 가운데서 시범사업 대상지를 발표할 예정, 2021년 3월까지 신청구역중 15~20곳 사업지 선정할 계획

서울주택도시공사(SH)와 한국토지주택공사(LH)는 후보지에 대한 적격 평가를 거쳐 이르면 다음 달 기존 정비구역 가운데서 시범사업 대상지를 발표할 예정이다.

이어 내년 3월까지 신청구역 중 총 15~20곳을 사업지로 선정한단 계획이다.

선정 기준은 해당 구역의 주민동의율과 정비구역 지정요건 등이다.

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공공재건축, 사전 컨설팅 신청한 서울 내 15개 단지 가운데 1000가구 넘는 대단지들은 모두 철회

공공재개발과 달리 공공재건축은 찬바람이 불고 있다. 공공재건축 사전 컨설팅을 신청한 서울 내 15개 단지 가운데 1000가구가 넘는 대단지들은 모두 철회 의사를 표명할 예정이거나 잠정 보류를 결정한 것으로 알려졌다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “공공재개발이 초반 흥행에 성공하면서 이제 사업을 어떻게 성공적으로 이끌지가 과제”라면서 “서울시와 공공기관들의 업무조율 및 협업체계가 급선무”라고 했다. 이어 “공공재건축은 사업성이 떨어져 재산 손해가 클 것이라는 조합원 우려가 팽배해지면서 상대적으로 인기가 저조한 것 같다”고 덧붙였다.

 

공공재개발이 흥행을 하고 있습니다.

기존 정비구역 가운데선 흑석2구역, 거여새마을 등 15곳이 신청하였고,

정비예정구역 및 정비해제구역 등 신규구역은 성북1구역, 장위8·11구역 등 55곳에 이른다고 합니다.

즉 정비예정구역이나 정비해제 구역들이 거의 대부분 신청을 했다고 해도 과언이 아니네요.

공공재개발은 공공재건축에 비해 규제가 덜하고 사업성이 좋습니다.

그렇다 보니 사업추진이 힘들었던 사업장의 경우에는 이번 기회에 공공의 힘을 빌려 추진하고자 노력하고 있습니다.

이런 사업들이 어떻게 추진되고 앞으로 사업을 이행하게 될지 잘 지켜봐야 할듯 하네요.