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[20.01.17]전세자금대출 규제/ '20년 01월 20일 이후 9억이상 고가주택 보유자 전세자금대출 불가/ 9억이상 주택 매입시 전세자금대출 즉각 회수 조치/ 주택시장안정화방안기사읽기 2020. 1. 17. 14:10728x90
2020년 01월 20일 이후로 전세자금대출은 9억 이상 고가주택을 보유하고 있거나 구매하고자 하는 경우에 제약을 받게 됩니다.
9억이상의 고가주택을 구매하는 경우에는 전세자금대출을 회수당할 수도 있습니다. 이를 역으로 생각해 보시길 바랍니다.
'대전살이' 다음주부터 틀어막는다
20일부터 9억 넘는 주택 보유자… 전세대출 사실상 전면 금지
http://www.donga.com/news/article/all/20200116/99261832/1
[전세대출 규제 Q&A]자녀교육 위해 강남 전세살이, 사실상 막혔다
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=025&aid=0002968311
보도자료 - 금융위원회
‘19.12.16. 「주택시장 안정화 방안」 중 전세대출 관련 조치 시행
200116_금융위 보도자료_주택시장 안정화 방안 전세대출 관련 조치 시행.pdf1.19MB□ 정부가 ‘19.12.16일 발표한 주택시장 안정화 방안 의 후속조치로,
ㅇ ‘20.1.20일부터 전세대출 관련 조치*가 주금공, HUG 및 SGI의 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행됩니다.
◈ ‘20.1.20일부터 공적보증(주금공 HUG)과 같이 SGI에서도 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출보증이 제한됩니다. * 공적보증에 대해서는 지난 ‘19.10.1일 대책에 따라 ’19.11.11일 부터 기시행 중
◈ ‘20.1.20일부터 차주가 전세대출보증(주금공 HUG SGI)을 받은 후 고가 주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출이 회수됩니다.
2020년 01월 16일 금융위원회는 12·16대책 중 전세대출 관련 후속조치를 발표했습니다.
대출을 받아 전세로 살면서 세입자가 있는 고가 주택을 사들이는 일명 '갭투자'를 막기 위한 조치의 일환으로 금융위원회와 국토교통부 등 정부 부처가 2019년 12월 16일 전세 대출 규제 세부 시행 방안을 발표했었습니다.
이때 예고했던 대로 2020년 01월 20일부터 9억 원이 넘는 고가 주택 보유자는 SGI서울보증에서도 전세대출 보증을 받을 수 없습니다.
2019년 10·1대책을 통해 고가 주택 보유자에 대한 공적 전세대출 보증(주택금융공사, 주택도시보증공사)을 막은 데 이어 사적 보증( SGI서울보증)에 협조(?)를 구하여 전면 차단한 것입니다.
결국 시가 9억 원 초과 주택 보유자는 사실상 은행에서 전세대출을 받기 힘들어지게 되었습니다.
2020년 01월 20일 이후 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에게 전세 대출 보증을 안해준다.
2019년 10·1 대책에서 시가 9억원 초과 고가 주택 보유자에 대해 주택금융공사·주택도시보증공사 등 공적 보증 회사에서만 보증을 안 해줬는데, 이번에는 민간 금융회사인 SGI서울보증에서도 보증을 해주지 않기로 했습니다.
모든 보증 회사에서 전세 대출 보증을 해주지 않기로 하였으며 2020년 01월 20일 이후 전세대출을 신청하는 사람들부터 적용된다고 합니다.
Q: 전세 대출 보증을 받을 수 있는 회사는 없나?
A: 그렇다. 작년 10·1 대책에서 시가 9억원 초과 고가 주택 보유자에 대해 주택금융공사·주택도시보증공사 등 공적 보증 회사에서만 보증을 안 해줬는데, 이번에는 민간 금융회사인 SGI서울보증에서도 보증을 해주지 않기로 했다. 모든 보증 회사에서 전세 대출 보증을 해주지 않는 셈이다. 단, 20일 이후 전세대출을 신청하는 사람들부터 적용된다.
'대전살이' 다음주부터 틀어막는다
2020년 01월 20일 이후 대출 신청자부터 규제 적용
2020년 01월 20일 이후 대출 신청자부터 규제가 적용됩니다.
시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대해서는 주택금융공사·주택도시보증공사 등 공적 보증 뿐만 아니라 민간 금융회사인 SGI서울보증에서도 보증을 해주지 않기로 했기 때문에 모든 보증 회사에서 전세 대출 보증을 해주지 않습니다.
2020년 01월 20일 이후 전세대출을 신청하는 사람들부터 적용된다고 합니다.
2020년 01월 20일 이전 전세대출을 받은 상태에서 고가 주택 취득 OR 다주택자되면 전세자금대출 연장 불가
20일 이전에 이미 전세대출을 받은 이들이 대책 시행일 이후 고가 주택을 취득하거나 다주택자가 되면 당장 대출금 회수에 나서진 않지만 만기 시 대출 연장을 해주지 않는다고 합니다.
Q: 20일 이전 전세 대출 받은 사람이 시행일 후 고가 주택을 매입한 경우도 규제당하나?
A: 아니다. 시행일 전에 이미 전세 대출 보증을 받은 차주가 시행일 이후 고가 주택을 사들이거나 다주택자가 되면 그 즉시 대출을 회수당하지 않고 만기까진 대출을 쓸 수 있다. 만기 연장은 안 된다.
'대전살이' 다음주부터 틀어막는다
고가주택 보유자, 전세계약 체결일이 01월 20일이전 사실 증명 되면 규제대상 제외
2020년 01월 20일 이전 전세계약을 체결했다는 사실을 증명하면 규제 대상에서 제외된다고 합니다.
즉, 2020년 01월 20일 전에 계약 체결과 계약금 납부 사실을 입증하고 그 집에 계속 살고 있다면 전세 대출 보증을 유지할 수 있다고 합니다.
Q: 시행일인 20일 이전에 고가 주택을 보유하고 전세 계약을 체결한 사람도 규제 적용 대상인가?
A: 아니다. 20일 전에 계약 체결과 계약금 납부 사실을 입증하고 그 집에 계속 살고 있다면 전세 대출 보증을 유지할 수 있다.
그러나 대출 만기가 되어 살고 있는 전셋집에서 다른 집으로 옮기거나 전세 대출을 증액하는 경우 신규 대출 보증으로 분류돼 보증을 못 받고 대출 연장도 할 수 없다.
'대전살이' 다음주부터 틀어막는다
대출만기로 전세집 이사 or 전세대출 증액의 경우 대출연장 불가, 신규 대출 보증으로 분류되기 때문
대출 만기가 되어 살고 있는 전셋집에서 다른 집으로 옮기거나 전세 대출을 증액하는 경우 신규 대출 보증으로 분류돼 보증을 못 받고 대출 연장도 할 수 없습니다.
집주인이 전세금을 올린다고 해서 추가로 대출을 더 받을 순 없데 되었습니다.
그리고 대출을 끼고 다른 전셋집으로 이사를 할 방법도 사실상 없게 되었네요.
2020년 01월 20일 기준 시가 9억 원 초과∼15억 원 이하 주택을 보유한 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)시 증액 없이 대출 연장을 원할 때에 한해 4월 20일까지 SGI 보증을 1번 더 이용
정부는 2020년 01월 20일 기준 시가 9억 원 초과∼15억 원 이하 주택을 보유한 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함) 때문에 증액 없이 대출 연장을 원할 때에 한해 4월 20일까지 SGI 보증을 1번 더 이용할 수 있도록 했습니다.
금융위 관계자는 “집주인의 사정 등으로 전셋집을 이전해야 하는 경우도 있는 만큼 갑작스러운 대출보증 중단을 최소화하려는 취지”라고 설명했습니다.
Q: 만일 전세 대출을 증액하지 않아도 대출 보증을 받을 수 없나?
A: 아니다. 시가 9억원을 초과하고 15억원 이하인 주택 보유자가 살고 있던 전셋집에서 이사하면서 같은 금액의 전세 대출을 다시 이용할 경우, 오는 4월 20일까지 1회에 한해 SGI서울보증의 보증을 받아 전세 대출을 연장할 수 있다. 이는 집주인의 사정 등으로 전셋집을 이전해야 하는 경우 갑작스러운 전세 대출이 끊기는 부작용을 최소화하려는 취지다.
'대전살이' 다음주부터 틀어막는다
전세를 승계해 매수하였다면 지금까지는 전세 만기 시점까지 대출 이용, 2020년 01월 20일 이후부터는 매수 시점에 대출 회수
무주택 전세 대출자가 대출 이용 중 9억원 초과인 주택을 사들인 뒤(전세를 승계해 매수), 전세 만기 시점에 이주하고자 할 경우도 2020년 01월 20일 이전에는 전세 만기 시점까지 대출을 이용할 수 있다고 합니다.
하지만 2020년 01월 20일 이후 부터는 9억원 이상 주택을 전세를 승계해서 매수한다고 하더라도 매수 시점에 즉시 대출을 회수한다고 합니다.
Q : 무주택 전세 대출자가 대출 이용 중 9억원 초과인 주택을 사들인 뒤, 전세 만기 시점에 이주하고자 할 경우는 어떻게 되나?
A : 전세를 승계해 집을 샀다면 지금은 전세 만기 시점까지 대출을 이용할 수 있다. 앞으로는 9억원 이상 주택을 사들인 시점에 바로 대출을 회수한다.
[전세대출 규제 Q&A]자녀교육 위해 강남 전세살이, 사실상 막혔다
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=025&aid=0002968311
2020년 01월 20일 이전 전세대출 이용중 고가주택보유자 대출보증 연장 가능
2020년 01월 20일 이전에 이미 전세대출을 이용 중인 고가 주택 보유자들은 만기가 오더라도 대출보증을 연장할 수 있다고 합니다.
근무지 이전과 자녀 양육, 부모 봉양, 요양 등의 이유로 시군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우엔 예외로 고가주택 보유자에게 전세대출 허용 (전세집과 보유 고가 주택 양쪽 모두 실제 거주해야 하는 조건)
근무지 이전과 자녀 양육, 부모 봉양, 요양 등의 이유로 시군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우엔 예외적으로 고가 주택 보유자라도 전세대출을 허용하기로 했습니다.
다만 전셋집과 보유 고가 주택 양쪽에 가구원이 실제로 거주해야 하는 등의 조건을 만족해야 한다는 군요.
Q: 자녀 교육이나 지방 발령 등 특수한 경우에도 규제를 받나?
A: 아니다. 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등 실수요로 9억 초과 고가 주택이 있는 시·군을 벗어나 다른 지역의 전셋집에 거주해야 할 경우 예외적으로 전세 보증을 받을 수 있다. 이때는 전세 거주 실수요를 증빙할 수 있어야 하고 고가 주택과 전셋집 모두에서 가구원이 실제 거주해야 한다. 그러나 반대로 무주택 전세 대출자가 실수요 때문에 다른 지역의 고가 주택을 사는 경우엔 전세 대출금을 갚아야 한다. 또 무주택 전세 대출자가 만기 시점에 본인 거주 목적으로 고가 주택을 사도 대출금을 상환해야 한다.
'대전살이' 다음주부터 틀어막는다
전세대출을 받은 후 고가 주택을 매입하거나 다주택자 되면 전세자금 대출 즉각 상환해야
전세대출을 받은 후 고가 주택을 매입하거나 다주택자가 되는 것도 불가능하다고 합니다.
2020년 01월 20일부터 은행에서 전세대출을 받는 시점에 ‘고가 주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출이 회수됩니다’라는 내용의 약정서를 체결하도록 하고 이를 어기면 회수 조치에 들어간다고 합니다.
이 말은 고가주택이 아닌 경우에는 전세대출이 나올 수 있습니다.
고가주택이라고 정해놓은 가격은 9억 입니다.
9억원이 넘지 않은 주택을 매입하는 경우에는 전세자금 대출을 즉각 상환하지 않아도 된다는 얘기가 됩니다.
아울러 다주택자로 규정한 것은 2주택자 이상입니다.
일시적 2주택의 경우에는 예외로 치고 있으니 실수요자들의 갈아타기 수요에 대해서는 가급적이면 건드리지 않겠다는 생각이 드네요.
즉, 실수요자가 전세자금대출을 받아서 9억 미만의 주택을 매입하는 것에 대해서는 제재를 가하지 않겠다는 뜻이 됩니다.
Q: 20일 이후 전세 대출을 받고 9억원 넘는 주택 사면 대출 회수 조치를 당하나?
A: 그렇다. 20일부터 한국주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증의 보증으로 전세 대출을 받은 뒤 9억원 넘는 주택을 사거나 2채이상 주택을 보유하면 곧바로 전세 대출이 회수된다.
'대전살이' 다음주부터 틀어막는다
전세대출을 받은 후 고가 주택을 상속받는 경우는 예외, 만기 연장은 안돼 But 봉양의 실수요 입증시 전세대출 연장 가능
돌아가신 부모한테 9억이 넘는 고가주택을 상속받는 경우에는 전세자금 대출을 회수하지 않는다고 합니다.
하지만 만기 연장은 안된다고 하네요.
이는 대출자의 의사나 행위와 상관없다는 점에서 예외를 인정하여 당장 회수하진 않지만 만기 시점에 연장은 안되기 때문에 상속을 받았지만 대출을 갚을 돈이 없으면 파는 수밖에 없다고 하네요.
다만 부모중 한분이 고가 주택에 거주하면서 자식이 봉양의 실수요를 입증하면 전세대출 연장도 할 수 있다고 합니다.
Q: 돌아가신 부모한테 9억원 넘는 고가 주택을 상속받아도 대출을 회수 당하나?
A: 아니다. 고가 주택을 상속받거나 주택 상속으로 다주택자가 되는 경우에는 해당 전세 대출의 만기까지는 회수되지 않는다. 만기 연장은 안 된다. 만일 부모 중 한 분이 고가 주택에 거주하면서 자식이 봉양의 실수요를 입증하면 전세 대출 연장도 할 수 있다.
'대전살이' 다음주부터 틀어막는다
20일부터 9억 넘는 주택 보유자… 전세대출 사실상 전면 금지 http://www.donga.com/news/article/all/20200116/99261832/1
상환하지 않을시 연체정보 등록, 연체이자 발생, 3년간 주택관련 대출 이용 제한
전세대출을 즉각 상환할 것을 알리고 원리금을 상환하지 않으면 연체정보를 등록하고 연체이자를 매기는 등 불이익을 준다고 합니다.
또 이런 차주에게는 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한된다고 합니다.
대출회수는 2주 이내 갚아야
최장 3개월 단위로 은행이 국토교통부 주택보유수 확인시스템(HOMS)을 통해 규제 준수 여부를 확인한다고 합니다. 규제 위반이 확인되면 약관에 따라 대출금을 갚아야 하는데 보통의 경우라면 2주 이내에 갚아야 한다고 하네요.
Q : 대출 회수는 어떻게 하나?
A : 1월 20일부터는 대출을 할 때 ‘대출 기간에 고가주택 취득 다주택 보유 시 대출이 회수된다’는 내용의 추가약정서 체결해야 한다. 최장 3개월 단위로 은행이 국토교통부 주택보유수 확인시스템(HOMS)을 통해 규제 준수 여부를 확인한다. 규제 위반이 확인되면 약관에 따라 대출금을 갚아야 한다. 보통의 경우라면 2주 이내에 갚아야 한다
[전세대출 규제 Q&A]자녀교육 위해 강남 전세살이, 사실상 막혔다
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1. “주택”의 범위는?
「주택법」상 주택 및 복합용도주택(등기상 “상가 및 주택”으로 등재)을 포함하여 산정함
ㅇ 다만, 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외됨
아무래도 분양권, 조합원 입주권 등에 대해 투자자들이 몰릴 가능성이 큽니다.
오피스텔 등에 대한 수익형 부동산에 대해서도 그 수요가 늘어날 것이라 생각되네요.
그중에서 아파텔이라 불리는 오피스텔로 규정하고 있는 주거용 오피스텔의 경우에 관심을 투자수요층이 관심을 가지지 않을까 생각합니다.
2. 주택보유수 산정 기준은?
□ 부부합산(신청인 및 배우자*) 기준으로 주택보유수를 산정함
* 세대분리된 배우자도 확인 대상에 포함
3. ‘고가’주택 여부를 판단하는 가격기준은?
□ KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시 “고가”주택으로 판단(주담대 관련 12.16 규제원칙 등 준용)
* 시세가 없는 예외적인 경우, 공시가격의 150% or 취득가액 중 높은 가격을 적용 하는 등 대체지표 활용
□ 시가 9억원 초과여부의 판단시점은,
ㅇ 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고,
ㅇ ‘회수’ 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단함
□ 주택 매매계약만 체결되었거나 분양권 입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않음
2020년 01월 20일 이후 시가 9억원 초과의 고가주택 보유자에게 전세 대출 보증을 해주지 않는다고 합니다.
2020년 01월 20일 이전 전세대출을 받은 상태에서 고가 주택 취득을 하거나 다주택자가 되면 전세자금대출 연장도 해주지 않는다고 합니다.
아울러 고가 주택에 대해 대출만기로 전세집 이사를 하거나 전세대출 증액의 경우 신규 대출 보증으로 분류되기 때문 대출연장 불가하다고 하네요.
다만 몇가지 예외상황을 두어 시장의 혼란을 방지하고자 노력한 것이 보이네요.
1. 고가주택 보유자는 전세계약 체결일이 01월 20일이전 사실 증명 되면 규제대상 제외
2. 2020년 01월 20일 기준 시가 9억 원 초과∼15억 원 이하 주택을 보유한 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)시 증액 없이 대출 연장을 원할 때에 한해 4월 20일까지 SGI 보증을 1번 더 이용
3. 전세를 승계해 매수하였다면 지금까지는 전세 만기 시점까지 대출 이용, 2020년 01월 20일 이후부터는 매수 시점에 대출 회수
4. 2020년 01월 20일 이전 전세대출 이용중 고가주택보유자 대출보증 연장 가능
5. 근무지 이전과 자녀 양육, 부모 봉양, 요양 등의 이유로 시군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우엔 예외로 고가주택 보유자에게 전세대출 허용 (전세집과 보유 고가 주택 양쪽 모두 실제 거주해야 하는 조건)
하지만 2020년 01월 20일 이후부터는 전세대출을 받은 후 고가 주택을 매입하거나 다주택자가 되면 전세자금 대출 즉각 상환해야 한다고 합니다. 그것도 2주이내에 해야 하는데 그렇지 않으면 연체정보에 등록되어지고, 연체이자가 발생하여 내야 할 이자가 가중됩니다.
아울러 이게 가장 크지 않나 싶은데요 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다고 합니다.
다만, 정부가 정한 고가주택의 기준은 KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시 “고가”주택으로 보고 있습니다.
이 고가주택이라고 정해놓은 가격은 9억원 미만의 주택을 매입하는 경우에 대해서 특별한 언급이 없습니다.
즉, 9억원이 넘지 않은 주택을 매입하는 경우에는 전세자금 대출을 즉각 상환하지 않아도 된다는 얘기가 됩니다.
아울러 다주택자로 규정한 것은 2주택자 이상입니다.
일시적 2주택의 경우에는 예외로 치고 있으니 실수요자들의 갈아타기 수요에 대해서는 가급적이면 건드리지 않겠다는 생각이 드네요.
즉, 실수요자가 전세자금대출을 받아서 9억 미만의 주택을 매입하는 것에 대해서는 제재를 가하지 않겠다는 뜻이 됩니다.
무주택자 분들이나 1주택자인 분들이 9억원 미만의 주택을 매입할때 전세자금대출을 받는 것에 대해서는 규제가 없다는 것을 다시 한번 말씀드립니다.
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