-
[20.01.21]한국감정원 2020년 전국, 수도권 집값 매매, 전세 하락 전망/ 12.16대책, 대출규제, 보유세 강화로 매수심리 위축, 신속한 3기 신도시 추진 기대감기사읽기 2020. 1. 22. 14:43728x90
한국감정원, 2020년 전국 -0.9%, 수도권 -0.8%의 집값 하락 전망하였습니다. 이는 대출규제와 보유세 강화로 인한 매수심리 위축, 3기신도시에 대한 기대감을 이유로 들었습니다.
한국감정원 “올 수도권 집값 0.8% 하락”
http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200121000345
감정원 "올해 집값 하향 안정…전국 -0.9%·수도권 -0.8%"
http://www.newsis.com/view/?id=NISX20200121_0000895137&cID=13001&pID=13000
[현장+] 빗나간 집값 전망…금리 때문에?
보도자료 - 한국감정원
[별첨] 2019년 부동산시장 동향 및 2020년 전망.hwp3.33MB[보도자료] 2019년 부동산시장 동향 및 2020년 전망.hwp0.09MB□ (매매시장) 12.16 대책 발표로 고가 주택가격의 움직임 둔화가 예상되며, 대출규제와 보유세 강화 등으로 매수심리가 위축됨에 따라 2020년 전국 주택매매가격은 0.9% 하락할 것으로 전망했다.
ㅇ 특히 보유세 강화에 따라 향후 3년간 고가 주택의 보유세 부담수준은 현시세의 3~4% 수준으로 순자산의 감소영향이 가시화되는 올해 하반기 이후 가격 조정이 이루어질 것으로 예상했다.
□ (전세시장) 최근 1~2년 사이 일부 지역의 주택 재고수 감소로 전세가격이 증가하였으나, 올해 입주물량은 예년과 유사하며 기존 공급물량과 3기 신도시 조기추진 등의 꾸준한 신규주택공급 기대로 2020년 전국 주택전세가격은 0.4% 하락할 것으로 전망했다.
□ (주택 매매거래량) 정부의 지속적인 부동산 규제정책으로 고가주택시장의 매수심리가 크게 위축되면서 주택매수를 보류하거나 취소하는 등의 행태가 예상되므로 2020년 주택매매거래량은 2019년 대비 0.7% 감소한 수준(80만건)이 될 것으로 전망했다.
한국감정원이 12.16 부동산 대책의 영향으로 대출 규제와 보유세 강화 등으로 2020년 전국 집값과 전셋값이 동반 하락할 것으로 전망하였습니다.
하지만 감정원은 2019년에도 전국 집값이 1.0% 떨어질 것이라고 예상했었는데, 2019년에는 집값이 전국으로는 0.36% 내려 보합권에 머물었습니다.
하지만 서울(1.25%)·대전(6.82%) 등 일부 지역이 크게 오른 바 있기에 이번 전망치에 대해서 생각하게 되네요.
한국감정원,2020년 전국 주택매매가격은 지난해보다 0.9%, 전세가격은 0.4% 떨어질 것으로 전망
한국감정원은 올해 전국 집값과 전셋값이 동반 하락할 것으로 내다봤습니다.
한국감정원은 ‘2019년도 부동산시장 동향 및 2020년 전망’을 통해 2020년 전국 주택매매가격은 지난해보다 0.9%, 전세가격은 0.4% 떨어질 것으로 전망하였습니다.
이 전망치는 국내외 경제 동향과 물가상승률, 금리 등을 고려한 감정원 자체 가격결정모형을 통해 나왔다고 밝혔습니다.
한국감정원 “올 수도권 집값 0.8% 하락” http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200121000345
주택매매가격은 수도권에서 0.8%, 지방에서 1.0% 떨어질 것 전망
감정원은 서울을 포함한 수도권 집값 변동률을 -0.8%로 예측해, 지난해(0.45%) 대비 하락세로 전환할 것이라고 전망하였습니다.
지방도 하향세가 유지되면서 연간 1.0% 하락하면서 지난해(-1.09%)와 유사한 변동률을 나타낼 것으로 예상하였습니다.
12.16부동산대책으로 고가주택의 가격 둔화, 대출규제, 보유세 강화로 매수심리 위축될 것으로 전망
2019년 12·16 부동산대책 발표로 고가주택을 활용한 자금조달이나 편법 증여, 신규 담보대출을 차단하여 고가주택의 가격 움직임이 둔화하는 동시 보유세 강화 등으로 매수심리가 위축될 것이라고 전망하였습니다.
이에 따라 재건축이나 신규주택에 대한 과도한 투자심리와 자금유입을 막아 고가 주택 가격을 중심으로 상승세가 둔화될 전망하였습니다.
감정원은 그 결과로 서울도 매수심리가 위축되면서 안정세가 나타날 것으로 전망했다.
지난해 12·16 부동산대책 발표로 고가주택의 가격 움직임이 둔화하는 동시에 대출규제와 보유세 강화 등으로 매수심리가 위축될 것이라는 관측에서다.
한국감정원 “올 수도권 집값 0.8% 하락”
보유세 강화, 추가 부담 가사회될 경우 2020년 하반기 본격적인 매매가격 조정 예상
특히 보유세 강화에 따라 향후 3년 간 고가주택의 보유세 부담 수준은 현 시세의 3~4% 수준이 될 것이라고 전망하면서, 추가 부담이 가시화된 2020년 하반기부터는 본격적인 매매가격 조정이 이뤄질 것이라고 예상하였습니다.
특히 보유세 강화에 따라 향후 3년 간 고가주택의 보유세 부담 수준은 현 시세의 3~4% 수준이 될 것이라고 봤다. 추가 부담이 가시화된 올해 하반기부터는 본격적인 매매가격 조정이 이뤄질 것이라고 예상했다.
한국감정원 “올 수도권 집값 0.8% 하락”
http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200121000345
정부의 3기 신도시 조기 추진 의지 확고, 신규 주택공급 부족의 가능성은 작아지는 등 시장의 불안요인들도 해소될 것
한국감정원은 3기 신도시 조기 추진에 대한 정부 의지가 확고한 만큼 신규 주택공급 부족의 가능성은 작아지는 등 시장의 불안요인들도 해소될 것이라고 전망하였습니다.
김성식 한국감정원 부동산연구원 원장은 “3기 신도시 조기 추진에 대한 정부 의지가 확고한 만큼 신규 주택공급 부족의 가능성은 작아지는 등 시장의 불안요인들도 해소될 것으로 판단한다”고 말했다.
한국감정원 “올 수도권 집값 0.8% 하락”
전세가격, 수도권에서 보합(0.0%), 지방 -1.2%, 전국 -0.4% 하락 예상
2020년 입주물량, 예년과 유사/ 3기 신도시 조기추진 등으로 안정세를 이유로
한국감정원은 전국 전셋값 변동률 전망치는 -0.4%로, 전년(-1.26%)보다는 하락폭이 둔화될 것으로 예상하면서
수도권에서 보합(0.0%), 지방에서는 1.2% 떨어질 것이라고 전망하였습니다.
이는 전세가격은 최근 1~2년 사이 일부 지역의 주택 재고수 감소, 금리 인하 등으로 신축 아파트에 대한 전세가격 상승이 발생할 우려가 있으나 2020년는 입주물량이 2019년과 유사한 데다 기존 공급물량과 3기 신도시 조기추진 등으로 안정세를 보일 것이라고 판단하면서 전망한 것입니다.
아울러 수도권 외곽과 지방은 기존 누적된 신규 주택공급물량으로 인해 전세 물량도 쉽게 해소되지 못해 하락세가 지속될 전망이라고 밝혔습니다.
2019년 전국 주택매매가격 전년보다 0.36%, 2019년 전망치 -1.0%에 못미쳐, 시중 유동성 증가로 주택투자수요 증가 영향 때문이라 진단
한국감정원은 2019년초에 -1.0% 하락을 전망하였지만 전국 주택매매가격은 2018년보다 0.36% 내려간 것으로 집계되었습니다.
하지만 서울은 1.25%과 대전은 6.82%의 상승율을 기록하였고, 2019년 하반기에 경기도 1.02%, 세종 0.59%, 인천 0.80% 등이 상승하였습니다.
이에 한국감정원은 대출 규제를 강화하고 보유세 부담을 늘린 2018년 9.13 대책 영향으로 상반기까진 어느 정도 예측이 맞았는데, 하반기부터 시장이 예상과 달리 움직인 것이라고 말하였습니다.
이는 2019년 5월부터 9.13 대책의 영향력이 줄어들면서 서울과 대전을 중심으로 집값이 반등하던 시점에 금리인하 정책 효과가 겹쳐 집값을 자극했다고 한국감정원은 분석하였습니다.
또한 한국감정원은 최근 서울아파트의 가격 상승세에 대해 신규주택 공급 부족보다는 시중 유동성 증가가 주택 투자수요를 증가시킨 영향이라고 진단하면서 정부의 의견을 같이 하였습니다.
“상반기까진 어느 정도 예측이 맞았는데, 하반기부터 시장이 예상과 달리 움직인 것 같습니다” (김성식 한국감정원 부동산연구원장)
한국감정원은 20일 지난해 전국 주택 매매가격 상승률이 –0.36%로 집계됐다고 밝혔다.
전국 주택가격 상승률이 마이너스를 기록한 것은 부동산 시장이 침체된 2012년(-1.44%) 이후 처음이다.
집값 하락 예측은 적중했지만, 구체적인 숫자는 애초 전망과 괴리가 있다.
감정원은 지난해 초 전국 집값이 약 1% 떨어질 것으로 내다봤는데 실제 하락률은 절반 수준에도 미치지 못한 것이다.
김 원장의 말대로 지난해 상반기까진 전국적으로 집값이 하락했다. 대출 규제를 강화하고 보유세 부담을 늘린 2018년 9.13 대책 영향이 나타난 까닭이다.
지난해 상반기 집값이 상승한 지역은 전국 17개 광역자치단체 중 대구(0.39%) 광주(0.37%) 대전(1.03%) 전남(0.94%) 등 4곳에 불과했다. 서울(-0.92%) 부산(-1.15%) 세종(-1.52%) 등 나머지 13개 지역은 가격이 떨어졌다.
그러나 하반기부터 상황이 반전됐다. 약세를 보인 집값이 다시 반등하기 시작한 것이다. 서울이 2.20% 올랐고 대전은 상승률이 5.73%로 급등했다. 경기(1.02%) 세종(0.59%) 인천(0.80%) 등도 덩달아 가격이 뛰었다.
지난해 5월부터 9.13 대책 약발이 약화돼 서울과 대전을 중심으로 집값이 반등하던 시점에 금리인하 정책 효과가 겹쳐 집값을 자극했다는 게 감정원의 분석이다.
[현장+] 빗나간 집값 전망…금리 때문에?
2020년 서울 아파트 입주예정물량은 4만1230호 추정
과도하게 상승한 주택가격 조정 예상, 매매수요자 전세 수요로 몰릴 것으로 예상
2020년 서울 아파트 입주예정물량은 4만1230호 추정하면서, 서울은 12·16 대책에 따라 과도하게 상승한 주택가격이 조정될 것으로 예상하였습니다.
그리고 구매력이 줄어든 일부 시장 참여자들이 전·월세로 머물면서 학군이나 교통이 양호한 지역을 중심으로 전세수요가 증가할 수 있다고 전망하였습니다.
`20년 서울 전체 입주물량은 4.1만호로, 강남구를 포함한 동남권은 서남권에 이어 가장 많은 아파트가 입주할 것으로 예상(1.2만호)
서울 주택준공물량은 매년 약 6만호 ~ 8만호가 공급되었습니다.
주택재고수는 `15년 286.5만호에서 `18년 300.8만호로 매년 주택재고는 증가하였습니다.
`20년 서울 전체 입주물량은 4.1만호로, 강남구를 포함한 동남권은 서남권에 이어 가장 많은 아파트가 입주할 것으로 예상(1.2만호)하고 있습니다.
하지만 이 수치로는 서울의 평균 준공물량인 6~8만호보다 낮은 수치입니다.
약 2만가구의 공급이 부족한 상황이 발생하는 것으로 공급이 부족하지 않다는 정부의 얘기와는 상반될 수밖에 없습니다.
2020년 주택매매거래량은 전년 대비 0.7% 감소한 80만건 정도가 될 것으로 추정
한국감정원은 매수심리 위축이 주택 매수 보류·취소로 이어질 것으로 예상하면서 이에 따라 2020년의 주택매매거래량은 전년 대비 0.7% 감소한 80만건 정도가 될 것으로 추정하였습니다.
한편, 주택산업연구원 2020년 전국 주택매매가격 보합(0.0%)선 유지, 전세가격은 0.6% 하락 전망
한편, 주택산업연구원은 올해 전국 주택매매가격이 보합(0.0%)선을 유지하고, 전세가격은 0.6% 하락할 것이라고 예상한 바 있습니다.
한국감정원이 2020년 전국 주택매매가격은 2019년보다 0.9%하락하고, 전세가격도 0.4% 하락 할 것으로 전망하였습니다.
특히 주택매매가격은 수도권에서 -0.8%, 지방에서 -1.0% 떨어질 것으로 전망하였고, 전세가격도 수도권에서 보합(0.0%)을 보이는 반면 지방에서 -1.2%로 떨어질 것으로 예상하였습니다.
한국감정원이 매매와 전세 가격이 떨어질 것으로 전망한 배경에는
1. 12.16부동산대책으로 고가주택의 가격 둔화, 대출규제, 보유세 강화등으로 인한 매수심리 위축
2. 정부의 3기신도시 조기추진 의지로 인한 신규 주택 공급 부족의 심리 해소
등으로 요약 할 수 있을 거 같습니다.
특히 2020년 입주물량은 예년과 유사하다고 하면서 3기 신도시 조기추진 등으로 안정세를 보일 것으로 진단하였습니다.
하지만 이는 한국감정원에서도 자료를 내면서 그렇게 되길 희망하는 것으로 보여질 정도로 차트나 수치상으로 볼때는 신규주택공급 부족이 해소될 것으로 보여지지 않습니다.
서울의 경우에는 서울의 평균 입주물량은 6~8만호였음을 한국감정원에서도 얘기를 하였습니다.
이는 다시 말하면 6~8만호의 입주물량으로도 서울은 수요가 있다는 얘기가 됩니다.
그런데 2020년에는 4만여 가구의 공급이 예정되어 있습니다.
이는 약 2만가구의 공급이 부족한 상황이 발생하는 것으로 공급이 부족하지 않다는 정부의 얘기와는 상반될 수밖에 없습니다.
그런 와중에 3기신도시에 대해 조기추진 의지라고 밝혔지만 실제 계획대로 추진이 되고 있는지는 더 지켜봐야 할듯 합니다.
GTX-A 교통망을 보더라도 2023년에 준공하겠다고 했지만 2025년으로 연기(?) 된 것으로 알고 있습니다.
3기신도시의 경우에는 토지보상금 문제가 있기 때문에 토지주와의 협의가 얼마나 잘 되느냐가 관건입니다.
이 협의가 제대로 이뤄질 것이라는 생각은 더욱더 암울하다는 생각이 듭니다.
토지보상금의 금액 부분의 괴리로 인해 정부과 토지주사이의 협상이 길어지면 결국 3기신도시에 대한 조기 추진도 힘들 수밖에 없다고 생각합니다.
실례를 들자면 이번에 기사화 된 성남시 복정지구의 경우를 들자면 토지보상 제도는 토지 소유자의 이익을 대변하기 위해 토지주들도 감정평가사를 추천할 수 있게 돼 있습니다.
그리고 토지소유자들은 2019년 10월 토지소유자가 추천한 감정평가사들이 감정한 감정평가액을 기준으로 LH와 협의를 했으나 LH가 선정한 감정평가사 평가액을 10% 이상 웃돌아서 무효처리를 했습니다.
LH가 감정평가 납품을 거절하고 토지 재감정을 실시하는 일이 발생한 것입니다.
결국 협의 보상도 2019년 12월에서 다시 재평가하기로 하고 2020년 02월로 연기가 되었습니다.
성남복정1지구, 내달 8천억 규모 토지보상…신흥동 땅값도 '꿈틀'
이 처럼 정부가 의지를 가지고 사업을 추진한다고 하더라도 정부의 예산에 맞지 않는다면 토지보상은 쉽게 해결되지 않을 것이라 생각합니다.
한편, 한국감정원도 전세가격은 수도권에서는 상승할 것이라고 진단하였습니다.
그 이유는 매수세가 꺾이면서 매수수요자들이 전세수요자로 갈아타면서 수요층이 많아지기 때문이라고 하였습니다.
이는 한편으로 맞는 얘기 이지만 한편으로 이로 인해 집값이 상승할 수 있다는 것에 대해 한국감정원을 얘기를 하지 않을 것은 것이라 생각합니다.
서울, 수도권은 현재 입주물량이 줄어드는 상황에 신규 전세 물량이 줄어들고 있고, 기존 주택에 대해서도 실입주자 수요로 인해 전세물건 자체가 사라지고 있습니다.
그렇다 보니 전세가격이 상승할 수 밖에 없는 구조가 됩니다.
그렇게 된다면 전세가격 상승이 매매가격 상승을 뒷받침하는 역활을 하게 될 수 있습니다.
이에 대해 매매가격이 하락할 수 있다는 얘기는 조정을 받을 순 있지만 하락한다라고 생각하진 않습니다.
'기사읽기' 카테고리의 다른 글